伟业_凯德、金地等地产商经典案例分析_94PPT

B.A.ConsultingCopyright@2008个案B.A.Consulting项目简介位置朝阳区朝阳北路与朝阳路之间，黄杉木店路的东侧规模建面：50万平米物业类型公寓（精装修）建筑类型高层板楼容积率2.77分期四期（目前在售四期）总户数约3200户价格四期预计开盘价：复式：30000元/平米、平层：20000元/平米主力户型四期：复式160~360平米开盘时间四期：2008年5月1日开盘；物业费3.9元/平方米车位配比1：1装修标准800~1000元/平米内部配套双会所、双语幼儿园投资商北京博成房地产有限公司B.A.Consulting1期：6栋约900套已售完2期：共5栋楼，已售完3期：共8栋楼，已售完4期：2008年5月开盘，27#、28#、29#三栋纯复式，30#平层项目规划分析5期：预计2009年开盘，14#、15#、16#、17#、24#、25#、26#共7栋楼即将开盘的4期一期二期三期三期四期五期B.A.Consulting项目规划分析——配套规划即将开业的美国美林银行沿街底商修建中的园林式商业街区园林式商业街区第一会所会所沿街底商双语幼儿园园林式商业街区车行出入口人行出入口B.A.Consulting三叠拼高厅平层LOFT上层特色户型产品分析一期二期三期四期4#楼LOFT户型共15层，东西朝向5#楼高厅平层及三叠式户型共18层，南北朝向6#楼高厅平层及三叠式户型共24层，南北朝向7#楼平层户型共26层，南北朝向19#楼三叠,高厅共18层,第18层是复式21#楼大平展,23层,23层是复式20#楼三叠,高厅18层22#楼平层,11层23#楼复式，17层18#楼大平展,一单元23层,二单元27层,三四单元1110号楼复式,南北向,13层\52套,两梯四户11#楼复式,14层12#楼平层,20层31#楼22层，平层，南北向32#楼：20层。高厅、三叠33#楼：25层。平层34#楼：18层。85户，1层：高厅，3.8米，2层：三叠，4.9米，17和18层：复式，5.8米27号楼：共40套，两梯两户，全复式。28号楼：共48套，两梯两户，全复式。29号楼：共27套，两梯三户，全复式。30号楼：共60套，两梯三户，平层。LOFT下层B.A.Consulting产品分析——一期户型一期主力户型：豪华型三叠式户型（217平米）一期主力户型：舒适型平层高厅户型（121平米）一期主力户型：三室二厅二卫141.79㎡一期产品以舒适型平层二、三居、高厅平层二居、以及豪华型三叠等中高端产品入市，建立高档社区形象B.A.Consulting产品分析——二期产品二期主力户型：舒适型两室两厅两卫户型（120平米）二期主力户型：舒适型复式五室两厅两卫户型（210平米）二期产品设计在一期基础上更注重人性化设计，高端品质凸现B.A.Consulting产品分析——三期产品三期主力户型：豪华型三叠户型三期主力户型：舒适型平层三室两厅两卫三期主力户型：豪华型高厅平层三室两厅两卫三期产品以平层三居、高厅三居以及豪华三叠产品为主，借“星河湾”走豪宅另类路线B.A.Consulting产品分析——四期产品27#、28#A户型（151平米）复式宅第下层27#、28#A户型（151平米）复式宅第上层27#、28#B户型（249平米）复式宅第下层27#、28#B户型（249平米）复式宅第上层四期主力户型为前几期畅销户型设计基础上的升级版产品四期推出4栋楼:27号楼27层2个单元,40套,两梯两户，全复式151（赠送面积120）、249两种面积（赠送面积129）28号楼13层，2个单元,48套，两梯两户，全复式151（赠送面积120）、247两种面积（赠送面积129）29号楼10层1个单元,27套，两梯三户，全复式;200（赠送面积160）、141两种面积（赠送面积105）。30号楼1个单元20层,60套，两梯三户，平层16０左右(三居)B.A.Consulting产品分析——四期产品29号楼10层1个单元,27套，两梯三户，全复式;192、141两种面积。29#A户型（141平米）29#B户型（192平米）B.A.Consulting产品分析——四期产品30#B两室两厅两卫户型：166平米30#A三室两厅两卫户型：162平米30号楼1个单元20层,60套，两梯三户，平层,166、111、162三种面积B.A.Consulting产品分析——建筑外立面第一会所石材品质较差B.A.Consulting产品分析——园林商业街区细节设计细节设计——地灯即将开业的街区商业即将开业的街区商业修建中的园林街区修建中的园林街区B.A.Consulting项目购买力分析项目发展阶段一期（2005年11月26日盘）二期（2006年8月12日开盘）三期（2007年1月13日开盘）四期（2008年5月开盘）产品状况120平方米两居-190平方米三居其中以平层高厅和三叠为主共900套8号景观之王恺撒座，三叠、平层高厅为主35号阳光之王阿波罗座，三叠、平层高厅为主共300余套34号楼为18层板楼，高厅，三叠为主10、31、32号楼为22层板楼，产品为平层，33号楼为25层板楼，产品为平层3期共1000余套四期27号、28号楼2个单元,两梯两户，全复式29号楼10层1个单元,两梯三户，全复式30号楼1个单元20层,两梯三户，平层4期目前推出共175套主力户型面积区间120平方米两居-190平方米三居复式户型为160-360平方米平层户型为135--160平方米复式户型为160-360平方米平层户型为110--160平方米复式户型：160--360平方米平层户型：112—166平方米均价平层均价9300元/平米复式均价10000元/平米平层均价11000元/平方米复式均价14000元/平方米平层均价19000元/平方米复式均价23000元/平方米四期平层均价20000元/平方米复式均价30000元/平方米总价区间三叠户型：200万以内平层户型：110万左右复式户型：224万—504万平层户型：148万—176万复式户型：368万—828万平层户型：209万—304万复式户型：480万—1080万平层户型：224万—332万B.A.Consulting项目客户阶段演变分析项目客户阶段性构成变化一期通过一定量的中高端复式产品建立高档社区形象，客户以投资客户为主发展期以中高端/中端客户为主，以投资客、中低端客户为辅，兼顾利润和现金流。成熟期项目品牌价值近峰值，投资客户及中低端减少，高端自住客户比例增加，高端产品实现价值最大化。投资客户朝青区域客户区域政府公务员CBD企业中高层区域私企业主朝青区域客户北京市投资客外地投资客户CBD企业高层私企业主外地客户影视歌明星外籍人士几代同住家庭启动阶段（一期）发展阶段（二、三期）成熟阶段（四、五期）投资及中低端客群投资及中低端客群中高端及中端客群高端客群投资及中低端客群中高端及中端客群高端客群中高端及中端客群随着项目后期产品品质的提高、产品类型的集中，客群的定位走向高端，客群的构成趋于多元B.A.Consulting项目四期主力客群定位分析主力客群特征地域来源CBD、海淀、朝阳区以及外地客户基本特征年龄划分：35-50岁中年人居多家庭结构：3口、三代同堂职业特征：自由职业者、高管（CBD）、白领（外企）、公务员、私企老板、星河湾的业主置业特征以二次置业客户居多主要为自住，投资占一部分主要驱动因素看中朝青板块的整体潜力，感觉性价比较高作为中高端公寓型项目，天鹅湾的辐射范围已经超出了所在的朝青板块，辐射整个朝阳区并吸引全市客户；其产品差异化与复式户型创新性，吸引了一大批高端客群。B.A.Consulting项目一、二期销售状况13%22%17%48%一居室二居室三居室四居室项目一、二期销售信息1居70－80，上市面积比例占13％2居110－130，上市面积比例占22％3居180－210，上市面积比例占占17％4居207-260，上市面积比例占占48％跟踪参数上市套数上市面积(m2)平均面积(m2)合计1228148080一居2941859263两居29032314111三居15925111158四居48572062149B.A.Consulting项目一二期销售信息：118159764.3975613318.20100002000030000400005000060000700008000090000100000一居室二居室三居室四居室02000400060008000100001200014000上市面积销售面积销售均价从上市面积与销售面积来看，四居实现了较高的售价，并且达到较大的销售面积。项目一二期以大户型走量来提升项目整体形象提升，实现现金流102441070098531025999141020510040102901101414014145881328213479020004000600080001000012000140002005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月0200040006000800010000120001400016000销售面积销售均价项目一、二期销售状况•总销售面积11.5万平米•总销售金额13.2亿元•实现销售均价11459元/平米•平均月销售面积9605平方米•平均月销售金额1.1亿元B.A.Consulting销售三期销售状况推广阶段时间累计销售任务准备期2007年2月底之前——市场预热期及内部认购期2007年3月1日——2007.4.3015%开盘热销期2007年5月1日——2007.5.3130%热销持续期2007年6月1日—2007.7.3145%销售调整期2007年8月1日—2007.8.3050%二次热销期2007年9月1日—2007.10.3170%二次调整期2007年11月1日—2007.12.3085%销售冲刺阶段2008年1月1日—2008.2.3090%销售周期————12月项目3期营销推广周期启动阶段日期均价2005.12.02-2005.12.148300元/平米2005.12.14-2005.12.159000元/平米2005.12.15-2006.04.119500元/平米2006.04.11-2006.08.1110000元/平米2006.08.11-2006.10.3113500元/平米2006.10.31-2007.07.1614000元/平米2007.07.16-2007.08.0916000元/平米2007.08.09-2007.09.1816800元/平米2007.09.18-2008.01.1618000元/平米2008.01.16-至今20000元/平米三期大户型销售实现“短、快、升”趋势，项目利润伴随产品品质同步提升三期开盘B.A.Consulting项目优劣势分析项目优势分析：随着CBD商圈东扩，轻轨六号线等交通网络建设，使朝青版块形成北京东部商务居住中心区产品品质低开高走，有利于项目整体利润最大化产品差异化——三叠、LOFT、高厅与星河湾“借力打力”——借“豪势”走“不同路线”首期多种户型降低风险，后期大户型豪宅路线项目劣势分析：项目周边环境较差，一定程度影响项目整体形象区域同档次项目扎堆竞争B.A.ConsultingCopyright@2008个案B.A.Consulting项目简介位置朝阳区朝阳北路107号规模建筑面积：53万平米物业类型住宅、公寓、商业建筑类型板楼、塔楼、板塔结合、小高层、高层容积率2.970分期四期总户数约2600余户价格四期目前均价：1.5~1.7万/平米主力户型在售四期：170-180平