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杭州商业地产运营模式探索商业地产运营模式的选择是为了更好地赢得利润，这也是企业的最终目标，因此所有的商业地产开发商都在寻找适合自己项目的运营模式。从目前市场中可以看到，杭城比较大型的商业地产项目运营模式中最常见的是“出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四大模式。一、完全出售，投资者具备经营自主权商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。一方面投资者也具备完全的经营自主权，另一方面，开发商可以快速回收投资。此种模式大多在社区型商业中体现，主要原因在于开发商同时也是项目住宅开发商，由于受到资金压力的因素，秉着开发即销售的想法，在开发商业地产后，借鉴住宅开发的经验，以销售为目的，快速回笼资金。此类项目在大型社区的商业配套中不胜枚举。比如，位于良渚板块的正中心良渚十六街区，规划在地下区域设大型超市、电影院、溜冰场以及电玩厅，地上区域一分为二，用层高5米的大型商铺打造一条餐饮街，用小型商铺打造类似于湖滨名品街庭院式的商业街区。此外，还有商务套房，面积从80多平方米到300多平方米都有。底层是商铺、上层是套房、顶层带有阁楼和露台。这样的设置，即将投资、经营、休闲、聚会等多重功能整合在一起。产权出售，使其成为经营者的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。对于开发商而言，收益=销售收入。二、租售结合，灵活性和可控性皆有开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。比如，位于九堡中心位置的金海城，由三大商业组团——购物中心、时尚购物街、精品商场组成，2.6万平方米的购物中心、6000平方米的时尚购物街、1.5万平方米的精品商场，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲及商务等为一体的高档、多层次、全方位服务。购物中心以出租的形式经营：世纪联华、肯德基、五星电器、美食馆、流行旗舰店、温馨家居馆、时尚魅力馆、绅士精品馆、运动休闲馆等各类业态；时尚购物街以出售的方式经营：底商总建筑面积约6000平方米，有23个复式时尚店面，店铺面积180-300多平方米，规划金融服务业和时尚品牌店；精品商场以出租、出售、联营的方式经营。精品商场位于金海城商业组团的南部，共分五层，总建筑面积约为1.5万平方米，以经营中高档商品为主。此外，位于闲林板块的杭州宏丰家居城项目集“环保、节能、智能”型家居材料卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体，系杭州城西多元家居复合业态，具有强大辐射力的综合性商业项目。该项目商铺采取了有控制出售，目前开发的一期22万平方米的商铺中，销售不到6万平方米，剩余的开发商自己经营。在合适的租售比例下，可保证开发商即可获得短期资金回笼，同时又能通过出租获得长期租金。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，同时引入主力店品牌商家的进驻则更能提升项目商业价值。对于开发商而言，收益=部分销售收入+部分长期租金收益。三、售后返租，规避市场初期经营风险商业地产售出后，开发商统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场，一般出现在商铺、写字楼、商用住等销售过程中。比如，杭州宏丰家居城出售的部分商铺中，要求业主在签订销售合同前必须先签一份《委托统一经营管理合同》，合同规定，业主将商铺全权委托给开发商经营，时间为十年：前三年一次性从总房价中让利；第四年到第十年，开发商按跟客户签约合同总价的8.86%来支付客户租金。此经营方式省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，免去商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保市场运作初期的业主利益，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主规避了市场形成初期较大的经营风险。此模式运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对发展商的综合运营能力要求极高。对于开发商而言，收益=销售收入+长期租金收益。四、只租不售，持续有效管理提升商业价值商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性获利，这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在大型购物中心的开发上。比如，正在开发的星光大道项目是集购物、美食、娱乐、休闲、商务、旅游和运动于一体的综合性商业地产，总建筑面积为30万平方米，基本由华联自己经营。统一经营管理、统一营销推广、统一物业管理等。整条大道以步行街贯穿，分为A、B、C、D四大区块，现在启动的是15万平方米的CD区，其中设置主题餐厅、健身中心、美容、KTV、银行书店、各类专卖店，预计2009年初CD区先开街；AB区有7万多平方米的购物中心，以购物商业为主，结合餐饮、娱乐和运动，重点招商是百货店，主题商场、电影院、美食广场、娱乐这样一些功能业态，AB区预计2011年开街运营。另一个开发商完全自主经营的大型商业地产是地处钱江新城核心区的杭州万象城，由多元化控股企业华润集团与香港最大的房地产商新鸿基联合开发，总建筑面积80万平方米。开发商将长期完全持有物业，通过招租途径，有70%来自深圳万象城老业主。项目自06年底开始动工，2009年大型购物中心开始营业，所有项目预计在2013年完成。目前开发的购物中心约24万平方米，在业态设置上，零售面积占总面积40%，餐饮面积占总面积20%，休闲娱乐面积占总面积20%，剩余20%的面积做一些家居装饰、教育服务等。只租不售的运营模式是国际商业地产运作的主流模式，与分散销售产权相比较更利于项目的长久持续运营。“只租不售、统一经营、统一管理”的运营模式，由专业运营公司提供系统有效的运营管理和服务，走可持续发展之路。对于开发商而言，收益=长期租金收益+商业物业升值收益。杭州未来商业地产发展理念（1）物业管理、商业管理将进化为“资产管理”越来越多的商业地产开发商逐渐意识到需要将物业管理、商业管理发展为资产管理。在这种思想的引导下，开发商还会涉及酒店、会展、体育、道路港口设施等开发项目。从某种意义上来说，商业地产的延续价值是靠经营体现出来的，例如可以通过促动买卖、租赁来升值硬件资产。开发商业地产，尤其在搞长期经营管理的商业地产时，物业管理（资产管理）成为极重要和关键的企业职能。商业地产的经营管理搞好了，可以满足企业品牌，增强融资能力，扩大企业现金流，实现经常性回报，有利于连锁和跨地区发展。（2）从策划单一商业经营空间转变为策划城市发展空间、提升城市文化功能在策划商业物业的定位时，应更多地从宏观的角度进行考虑，商业物业如何与相邻区域甚至整个城市目前以及将来的发展空间相结合。譬如杭州即将进行的河坊街二期改造，该区域的商业物业策划定位就应当与城市文化及区域未来的发展空间相结合，不能仅仅按照简单的商业空间考虑。商业地产是非常个性化的资本载体，运作的理念也是丰富而易变的，商业与房地产都属于地域性很强的行业，不存在通用的成功模式，无论是产权式还是经营式及其它运作模式，都是利益各方博弈的产物、智慧的结晶。在目前，我们要灵活地运用它，创造更大的价值，作到多方共赢。在未来，我们应当注意顺应商业地产发展的趋势，利用房地产资本市场的逐渐成熟，降低运作风险，拓宽运作思路，获取长期稳定的商业地产收益和增值。