不动产经济学1

不动产经济学EssentialsofRealEstateEconomics授课教师：孙炜TEL:13257567621Email：[e-mail]课程定位•本课程是不动产学院为各个专业开设的12门基础课之一。•从经济学学科的梯层结构来看，该课程属于经济理论的应用部分，归为部门经济学，探讨具体领域（不动产部门）的经济运行规律；•从不动产学科体系的建设来看，该课程属于基础理论部分，为不动产各专业的建设提供本部门运作的基本经济意识和经济思维，理解贯穿于全球市场经济规律的不动产现象；•从该课程的属性来看，具有概论课的性质。只有全面了解了不动产经济，才能更好更深入地继续学习其他分支课程，如不动产投资、不动产金融、不动产开发、不动产营销、城市规划、资源环境经济学、土地经济学、城市经济学、不动产税收等等。否则大家在学习这些具体科目时，会有只见树木，不见森林的欠缺，缺乏系统及综合意识。课程目标1、知识目标•学习不动产经济学基本理论。•深刻认识不动产与社会经济发展之间的内在关系和规律。•能够正确理解和运用不动产经济学专业术语和基本原理。•掌握不动产经济学的各种分析方法。2、能力目标•具备独立学习和自主学习的意识，能够利用图书馆和网络等教师推荐的资源自觉学习，提高信息处理、应用及学术能力。•能够从专业角度思考问题，不断提升独立寻找解决问题的途径的能力。•能够运用所学知识理解社会现实生活中具体的不动产经济现象，并对现象做出合理的分析和发展预测。•能够运用不动产经济学的相关理念和政策工具解决实际工作中所涉及到的有关不动产规划、开发、投资等方面的问题。课程目标3、素质目标•理论联系实际，指导自己对不动产的理性消费和投资。•具有强烈的可持续发展意识；逐渐养成大局意识，形成节约资源、保护环境、协调发展的高度自觉行为。•培养关心时事政治和经济政策的兴趣，能够从社会资源有效配置和效率的角度理解和应用经济政策和制度，较好地认识和处理不动产领域的矛盾和冲突，学会客观、全面地看待和对待问题。课程目标课程内容•第一部分不动产经济基础理论•第二部分理解不动产市场•第三部分不动产经济微观行为分析•第四部分不动产经济宏观分析•第五部分不动产经济学的应用和发展趋势展望必读书目•《不动产经济学》（第五版），[美]丹尼斯·J·麦肯泽等•《房地产经济学》，张红，清华大学出版社•《房地产经济学通论》(21世纪经济与管理教材)，曹振良，北京大学出版社选读书目:•《不动产经济学》，钟丽娜•《房地产经济学》,华伟,复旦大学出版社•《房地产经济学》，谢经荣、吕萍、乔志敏，中国人民大学出版社•《土地经济学》，董藩，北师大出版社•《土地资源经济学—不动产经济学》，雷利·巴洛维(美)，北农大学出版社•《现代不动产》，查尔斯·H·温茨巴奇(译者),任淮秀，中国人民大学出版社•《房地产系列教材》，尹伯成、边华才主编，复旦大学出版社•《中国都市经济研究报告2007》，刘伟、黄桂田等主编，同心出版社•《房地产经济学》，张永岳、陈伯庚、孙斌艺，高等教育出版社•《房地产案例精选》，蔡育天主编，上海市人民出版社本课程的考核平时成绩70%，期末成绩30%。•1、课堂考勤10分。•2、课外资料阅读与思考4次,每次15分,共计60分。各专业除完成本专业规定任务外(占12分)，还需对其他专业所留材料进行阅读,写出阅读总结（占3分）。•3、期末考试30分。•4、不动产经济学的应用及动态发展研讨作为附加分值，可在总成绩上加3—6分，直至100分为限。第一部分不动产经济基础理论学习内容4、不动产税收的经济学3、土地利用管制2、区域与社区分析1、导论本次课主要学习导论：•经济学原理回顾•不动产经济学概述•不动产的重要经济特征请同学们思考以下问题：•什么是经济学？•什么是不动产？•什么是不动产经济学？•不动产经济学研究什么？•为什么学习不动产经济学？1、经济学原理回顾经济学：研究稀缺条件下如何抉择的学科。1、经济学原理回顾•微观经济学要解决的是资源配置问题，其核心是价格理论。•现实世界基本矛盾：资源有限、人欲无穷，故必有所取舍，如何取舍，视成本效益。•成本收益-边际效益＝边际成本。-边际效益（成本）递减（递增）-供求关系：供＝边际成本，求＝边际效益。供求相等，市场均衡，资源配置最佳。-价格与供给成正比，价格与需求成反比。1、经济学原理回顾•微观经济学的三大论•合理行为论：人知其所欲，其行相合•机会成本论：有得必有失•边际分析论：一个馒头不饱、两个馒头刚饱、三个馒头正好、四个馒头，吓跑。微观经济分析的框架结构家庭经济行为企业经济行为边际效用分析无差异曲线分析显示偏好理论生产理论成本理论市场结构理论供求理论完全竞争垄断竞争寡头垄断完全垄断收入分配理论劳动市场资本市场土地市场微观经济政策一般均衡理论福利经济学1、经济学原理回顾•宏观经济学要解决的是资源利用问题，其核心是收入理论。•宏观经济学以GDP为核心，研究经济总量的短期和长期决定。•宏观经济学的本质，市场不是万能的，政府必须干预。•政府干预的主要是总需求，通过财政政策和货币政策来实现。•宏观经济的目标是充分就业，物价稳定，国际收支平衡，经济增长。1、经济学原理回顾•GDP短期决定及对策长期决定及对策总需求曲线总供给曲线产品市场货币市场国际市场——劳动市场——经济增长和经济周期理论1、经济学原理回顾经济学的研究方法•局部均衡和一般均衡•边际分析和最优分析•静态分析、比较静态分析和动态分析•流量和存量分析•模型分析2、认识不动产不动产就是指土地及其上的改良物，以及由于对它们的所有而享有的一系列权利。思考：•不动产就是房地产？•房地产就是不动产？2、认识不动产不动产1、地产2、房产（1）养力用地及其财产权利（2）富源地及其财产权利（3）承载用地及其财产权利（1）住宅房屋建筑及其财产权利（2）非住宅房屋建筑及其财产权利（3）与房屋建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利3、非房屋建筑及其财产权利4、与土地尚未分离的农作物、林木种子等5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产6、财产综合体（动产和不动产的集合体）房地产2、认识不动产不动产的资产特点•物理特征1）不可移动性：各地市场是分散的地方市场/全国/国际2）独特性：商品差异大3）不灭性：土地作为有形资产和合法权益的载体2、认识不动产不动产的资产特点•经济特征1）稀缺性2）经济寿命长3）改造：影响不动产的价值4）位址/位置/区位:不动产区位以及与周围环境的关系2、认识不动产不动产市场的特点思考：不动产市场是完全竞争的市场吗？2、认识不动产不动产市场的特点•1.买卖双方的数目•2.产品的差别程度•3.进退行业的难易程度•4.政府的作用•5.信息的充分程度•6.资源的流动性•7.价格•.不动产市场的特点：（完全竞争市场不可能存在）•信息的获取较困难，成本较高，需要经纪人和评估师等专业人员让市场有效运转•外部经济/基础设施影响大•污染，轨道交通2、认识不动产不动产市场的特点思考：既然不动产市场是不完全竞争的市场，这是否意味着供需原理在不动产市场中不起作用？2、认识不动产不动产市场的特点不动产价格的形成：不动产的供求需求•1)不动产既是消费品，又是资本品。•2)有效需求供给•1）时间:建筑期间造成的滞后•2）地点：不可移动性，土地数量固定•3）转换：如，深圳华强北，北京大山子2、认识不动产不动产市场的特点•供求原理仍然是影响不动产价格的重要因素。但在不动产市场上，该原理具有不同的运作方式。在一个完全竞争的市场上，供求双方对市场的变化情况会作出迅速的反应。但在不动产市场上，由于供给在短期内是固定的，因此无法依据市场情况作出迅速回应。短期内决定不动产价格的是需求的力量。2、认识不动产不动产市场的特点--使用者、消费者，包括所有者和租户。--提供者，建筑工人、建筑师、工程师、测量员、开发商、投资者。--中央和地方政府，各级代理机构，法院。--其他辅助使用者或提供者的相关专业人员，对市场运作起关键作用：如，中介、咨询、物业管理。市场中的个人和机构3、认识不动产经济学不动产实务原则和实践一般经济学原则和理论不动产经济学3、认识不动产经济学•推荐必读书目的定义：不动产经济学是一门综合运用宏观经济学和微观经济学的原理，去分析国家、地区和社区的变化趋势对不动产价值影响的科学。•不动产经济学关注能够对不动产价值产生影响的经济学原理。（价格理论）•定义侧重于微观不动产市场的价格变化及各行为主体的选择（主要是投资决策）•除此之外，我们还要研究不动产与国民经济的关系及政府的宏观调控。3、认识不动产经济学•不动产经济学综合运用微观经济学和宏观经济学的原理，去研究不动产经济运行规律、不动产资源配置效率和不动产配置措施。•不动产配置效率是不动产经济行为的目标，也是政府管理、规范不动产生产、交易、消费行为，调节不动产业发展水平的依据；不动产配置措施是不动产调控的手段。前者是基础，后者是应用。•不动产经济学具体涉猎下列知识：•第一部分不动产经济基础理论•1、导论•1.1不动产经济学概述•1.2不动产分析的经济学原理•1.3不动产的重要经济特征•2、区域与社区分析•2.1社区结构•2.2社区经济增长原因•2.3区域经济研究•3、土地利用管制•3.1土地利用的经济学原理•3.2土地利用管制模式•3.3城市规划原理•3.4土地利用管制的最新趋势•4、不动产税收的经济学（含专题分析）•4.1税收原理•4.2不动产税的评价•4.3不动产税收改革•第二部分理解不动产市场•5、土地市场•5.1土地供给•5.2土地需求5.3地租：产生、理论与应用•5.4土地价格•6、住房市场•6.1住房需求•6.2住房供给•6.3政府住房项目•6.4住宅市场价格7、非住房市场•7.1商业不动产市场•7.2工业不动产市场•7.3休闲和农业不动产市场•第三部分不动产微观经济主体行为分析•8、不动产投资理论•8.1基本投资原理•8.2不动产投资•8.3住宅投资项目分析•9、不动产金融理论（含专题分析）•9.1不动产与金融关系分析•9.2不动产金融的基本内容•9.3住房抵押贷款证券化•10、不动产开发理论•10.1不动产开发概述•10.2开发和建设过程•10.3项目可行性研究•第四部分不动产经济宏观分析•11、不动产与宏观经济•11.1宏观经济对不动产发展的影响研究11.2不动产发展对宏观经济的影响研究11.3不动产与宏观经济的互动机制分析•11.4不动产经济波动•12、不动产市场的宏观调控(含专题分析)•12.1不动产领域的市场失灵•12.2不动产市场的政府干预•12.3不动产领域的政府失灵与政府干预评价•13、不动产业的可持续发展•13.1不动产业可持续发展的内涵•13.2土地资源利用与可持续发展13.3不动产开发与可持续发展•13.4人居问题与可持续发展•13.5不动产市场与可持续发展•第五部分不动产经济学的应用和发展趋势展望本课程的重点、难点•本课程的重点：不动产经济运行基本原理、不动产市场均衡分析及价格形成、区位、地租理论及其运用、不动产交易行为及其效率、不动产经济波动、不动产市场失灵及政府宏观调控和不动产市场可持续发展。•本课程的难点：由于本课程是应用性和综合性较强的经济学科，同学们不仅要了解不动产经济运作的基本原理和规律，更为重要的是能够理论联系实际，深入理解并能指导自己的不动产实践。•尽管大家学习过微观经济学和宏观经济学，对经济运作原理有了初步认识，对基本理论的运用有了一定基础，但由于缺乏反思批判的精神、严谨的逻辑思维能力，再加上实际经验的缺乏，因此灵活运用原理多角度认识问题、深入分析问题本质并寻求解决途径是学习的重点也是难点。4、学习不动产经济学的意义•了解不动产经济活动波动的原因。•理解和评价不动产市场的各种调控政策。•作出正确的不动产市场分析及决策活动。•预测未来不动产的发展趋势有利于更好地作出决策。•运用不动产经济学的相关理念和政策工具解决实际工作中所涉及到的有关不动产开发、经营等方面的问题。学习不动产经济学后，你应该：•明确掌握不动产经济学的基本理论。