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浦东电子通讯产品展销中心——项目业态定位报告电子市场概述电子市场主体特征概述区域研究项目定位营销策划投资收益分析融资策划施工方案及总投资计划电子市场概述电子信息产业已经成为中国工业第一大产业，产业规模位居世界第三。随着全球化的加剧，世界电子信息产业正在加速向我国转移，中国将成为在全球电子制造业的新中心。作为电子工业的支撑产业和电子工业的发展基础，我国的电子元器件产业在市场需求的强劲拉动下成为今后数年内最具投资价值的行业之一。尽管目前以上海为核心的长三角地区电子信息产业总体上仍落后于珠三角地区，然而随着产业布局的逐渐完成，长三角地区正在逐渐超越珠三角的，成为电子信息产业投资的集聚地。---电子产业综述电子市场概述在上海六个重点发展的工业行业中继续保持总量第一。“十五”期间，电子信息业是上海工业大力发展的支柱产业，电子信息产品制造业继续保持了快速的增长势头，生产规模不断扩大，是全市工业产值增长的动力源。上海市将加速推进电子信息产业的发展，使之具备完整的产品结构体系和自主创新的核心能力，实现超常规、跨越式发展，成为上海最具活力和创造力的主导型支柱产业。预计总投资1300～1500亿元，2004年，上海电子信息产品制造业完成工业总产值将达3164.79亿元，年均增长45%以上，占当年全市工业总产值的26.9%。上海电子产业发展概况电子市场概述----上海电子市场上海的电子工业主要分布在上海的郊区县，以占据电子核心产业的微电子产业主要分布在“两带二区”。金桥进出口加工区浦东微电子产业带张江高科技园区本项目上海电子产业格局沿312国道的电子元件生产带本项目紧邻罗山路高架、杨浦大桥、地铁6号线。优越交通地理位置，使本项目具备了成为联结两带二区的枢纽。浦东作为上海大区，依托其辐射长三角的地利条件，逐渐形成了上海市重要的电子产业基地。截止2003年嘉定电子电器行业的合同利用外资达24.46亿美元，占全部合同利用外资的37.89%。嘉定合同外资按行业分类表（截止2003年）单位：亿美元行业电子电器化工产品金属加工建材房产服装汽车配件机械制造合同外资24.462.734.701.622.372.635.71百分比37.89%4.23%7.28%2.50%3.66%4.08%8.84%电子电器产业在嘉定未来的发展中占据着重要的地位，其产业投资优势即会带来产业市场优势。嘉定电子电器行业的发展优势为上海电子商城的成功提供了良好的土壤。浦东电子产业概况上海电子市场的现状分析上海电子市场主要分为消费类电子市场和基础类（生产资料）电子市场。消费类电子又主要包括家电类电子和计算机数码类电子。•家电消费类电子主要分布在全市各大卖场如家乐福、易初莲花、欧尚等以及国美、苏宁等家电专卖商场。计算机类电子则主要分布在太平洋、百脑汇、赛博等各IT专卖场。•基础类（生产资料）电子主要集中在：北京东路赛格电子、虬江路电子市场、西藏南路电子市场。经历三个阶段，逐渐从低级向高级演化：专业商业街铺的电子市场模式（(早期的北京东路、虬江路市场）专业的楼宇大卖场模式（(如上海天平洋数码广场商城）集商务、办公、展示、交易等多种功能为一体的复合建筑群模式目前还没有（本项目）消费类电子市场今后主要分布在上海各主要商业中心，IT大卖场、数码城等形态，朝连锁化方向发展基础元器件类则向集商务、办公、展示、交易等多功能于一身的复合建筑综合体方向发展上海电子市场发展趋势N上海消费类电子市场量大但增长缓慢，主要集中在家用电器和家用数码产品上，竞争激烈；基础类电子元器件市场虽然所以占的市场不是最大，但一直保持稳定的市场份额和增长速度，竞争较弱；（本项目的切入点）投资类电子产品虽然市场规模大，但其市场交易特征决定了绝大部分不可能成为电子市场交易的主要商品，仅有计算机及其配套产品才适宜电子大市场。电子市场主体概述要明确我们电子商城的定位首先要清楚地知道电子行业供应渠道的构成、以及行业分销渠道中各市场主体的需求特征。电子制造商需求特征行业巨头•选择多家国际大型经销商作为自己产品的授权代理商（如安富利）•批量定单通过国际市场采购，渠道稳定，仅有很少应急特殊电子元器件的测试、采购才会通过电子市场寻找货源。•大型电子制造业巨头有其特殊的经销、采购渠道，根本不会成为电子商城市场的客户；•国际大型代工厂、制造业巨头向长三角、珠三角聚集的产业趋势，带动了长三角的电子元器件市场需求，其市场潜力巨大。一般厂商•希望能在一个行业聚集的地方设立经销点；•期望与大的经销商建立联系、希望进入大型采购商的视线，希望建立对外展示与贸易的窗口和平台；•希望进入上海这个对外展示与国际交流的大市场；•选择电子市场时更看中其行业聚集、展示、配套服务等功能；浦东电子商城要积极争取的客户之一电子行业经销商需求特征行业巨头平均销售额为2千万美元；他们60%拥有少于5个授许代理品牌有自己的经销网络，一般不会在电子商城里设置专业市场；港、台及欧美占据着较大的市场份额，大陆分销商都处于劣势。由于大型经销商对电子厂商的依存度较大，长三角制造业企业聚集将会带来大型经销商的巨大市场，大型经销商又会带来大量的中小经销商。所以，如果电子商城吸引一些大型行业巨头的关注，甚至在商城内举办采购说明会或在商城内办公，对于电子商城吸引中小厂商和中小经销商都有大大的帮助。电子市场主力军。他们一般在市场内租赁一个柜台或展示单位，既做批发也做少量的零售，既做交易也作为联络、信息收集的办事处；稍微大一点的经销商则多采用“上商下店”的模式，或直接租赁楼层较高的大面积商铺。一般厂商中小电子经销商对电子商城有如下需求特征：希望电子商城有较大的知名度，并且喜欢扎堆，这样才能以众多的卖家来吸引众多的中小买家；希望占据商城的低楼层，最好在主要入口的醒目位置；希望电子商城有较好的公共空间、专用的货梯、柜台内有专用的电源、电话线路等；希望电子商城内有行业协会、政府相关职能部门等配套服务机构，并能经常有一些展示、交流等活动；希望市场管理者能不仅能提供一个展示交易的柜台，更能提供良好的物业管理、信息交流、技术创新、产权交易、金融担保等软环境。消费者需求特征希望电子商城交通便利、规模大、知名度高；希望电子商城商品种类丰富、价格便宜；希望电子商城有较好的硬件环境，诸如有统一的中央空调、自动扶梯、宽敞的公共空间等；对于消费类电子的终端消费者而言，希望电子商城有良好的信誉度，有统一的送货、保修、售后服务等保障体系；要求专业市场的定位要准、概念要大；要求开发商要有较高的知名度和信誉度，最好项目有政府大力支持；要求商铺价格不能太高，有一定的升值空间；要求开发商或以后的市场管理管理者有专门的招商部门，能代其招商、租赁；喜欢跟风和集体行动。商铺投资者需求特征区域研究通过对区域产业结构、经济发展、行业特征、人口等现状和发展的研究，从而结合区域的未来走向，对项目进行更全面的定位。上海市嘉定区，位于上海市西北角，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏昆山市毗连；南邻吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。沪宁铁路、沪杭铁路过境，沪嘉高速公路、沪宁高速公路和沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道）贯穿境内。全区共有14个镇、3个街道、1个市级工业区、1个新区。总面积458.8平方公里，其中耕地2.4万公顷。总户数15.9万户，户籍人口48.64万人。区位优势明显嘉定区概况经济发展概况嘉定区国民经济持续快速增长。2002年实现增加值271.6亿元，按可比价格计算，比上年增长22.9%。嘉定坚持二三一的产业发展方针，其中：第一产业增加值3.5亿元，比上年下降5.9%；第二产业增加值185.8亿元，增长25.5%；第三产业增加值82.3亿元，增长19.0%。上海电子商城属于第三产业中的服务性商业，而第三产业作为三大产业中增长速度最快的产业，其发展势头迅猛。产业状况：汽车及配件电子电器金属制品通信电缆精细化工纺织服装六大支柱产业汽车及零配件制造业为目前嘉定行业发展中的重中之重，而电子电器行业次之，如能围绕汽车电子产品发展部分配套型产业，汽车及零配件制造业则可以大大带动电子电器行业的发展。商业特点总体快速发展专业特色明显商品销售总额211.9亿元，比上年增长17.8%，其中批发销售122.7亿元，比上年增长20.0%。专业市场成交活跃。全年专业市场实现成交额181.0亿元，比上年增长23.9%围绕支柱产业构建相应的专业大中型市场，初步构建了服务上海、辐射全国的集购销、仓储、加工、转运为一体的商流物流基地。大众商业低级集中在嘉定新城（老区中心）。其他区域则规模较小，档次较低。而江桥镇目前规模稍大的商业是华联和农工商超市，面积均不超过2千平方米，综合商业更是缺乏。汽车配件电子电器金属制品通信电缆精细化工纺织服装上海国际汽配贸易中心上海五金商贸城上海轻纺城国际妇女儿童用品城其他嘉定农副产品交易中心嘉定农副产品综合市场上海胶合板批发市场上海包装城。。。。。缺！项目位置规模定位上海国际汽配贸易中心嘉定区安亭镇首期开发24.8万平米，国际展示及国际采购大卖场15万平方米。集国际采购、汽配贸易、电子商务、现代物流、物业管理等功能于一体汽配贸易超级市场上海五金商贸城外冈镇沪宜公路318号首期620亩，总建筑面积45万平方米五金行业最大的展示、采购、信息中心国际妇女儿童用品城曹安路丰庄路路口首期商业营业面积2万平方米上海唯一的儿童及妇女专业批发零售商场。上海轻纺城曹安路丰庄路路口营业面积12万平方米面向全国，辐射海外的全国性轻纺专业市场上海包装城马陆镇首期385亩，铺面5100间，商务楼12万平方米生产、加工、营销一条龙，国贸、货物中转、仓储运输一体的国际型专业包装基地汽车业金属制品服装纺织电子产业？电子商城的建设符合行业及嘉定产业发展其他行业可预见在未来的几年中，专业大市场是嘉定国民经济将持续、稳定、健康的发展的必要元素，而“电子电器”专业大市场也将成为嘉定经济发展不可获缺的一部分，上海电子商城的建设，将极大地促进嘉定区域经济的发展，同时带来更大的社会效益。而目前大众休闲商业的在嘉定区除区中心外，皆数量较少，档次较低。在特定的区域（如江桥）大众休闲商业存在发展的机遇。江桥镇概况◆上海西大门、是嘉定区东大门；嘉定最靠近市区的镇◆目前总人口9.9万人，其中外来人口5万人；◆周边公建商业配套水平不能满足发展◆外向交通发达，通往市区道路有限，公交薄弱上海西部大型居住区及主要物流基地现状未来机遇、风险产业发展战略：“进三稳二退一”“进三”----大力推进房产、物流、商贸等三产项目的开发建设；“稳二”----对原江桥工业园区进行二次打造，做大以电器、食品、医疗器械、金属制造、印刷和服装等为重点的主导产业；“退一”----生态环境的建设，发展都市生态农业和观光休闲农业经济发展目标：GDP三年翻番江桥发展战略电子商城的建设符合江桥镇的发展战略江桥镇未来发展经济的增长GDP三年翻番产业导入消费拉动目标动力电子商贸电子产业物流江桥镇未来发展人口的增加住宅项目的开发将在来的5—8年内形成６万—１２万人口的导入，远期江桥将形成50万人口的规模。生活配套缺社会就业少矛盾、机会商业档次低未来现状本项目老镇居住区四高小区金宝工业园住宅区本项目之于江桥镇的区位分析项目位于江桥居住区的中心，紧邻曹安路，华江支路、张掖路等交通干道，特有的地理位置为本项目除电子业态定位外的其他商业形态定位提供了条件抓住电子产业发展的脉搏，打造最具规模的专业市场；顺应政府发展的战略，为地区的经济发展、就业提供引擎；结合项目区位环境，抓住机会，打造江桥商业地标。项目定位的思考项目定位项目总体定位电子产品国际采购中心产业集群商贸交易展示物流平台区域休闲娱乐新天地•以批量采购、集中供应、厂商直销、接单加工、电子商务、拍卖交易等为主要经营方式，多功能，全方位，强辐射，大流通，国际化，集约化，网络化，专业化的大型商贸交易中心。•集生态休闲、娱乐餐饮、生活购物、展览旅游为一体的江桥生活新天地。初级阶段：①2