天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究

天津师范大学城市与环境科学学院硕士生毕业论文开题报告题目:天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究——以塘沽区为例作者:王美桓(人文地理学专业08208011)导师:段岩燕副教授提交日期:2010年**月**日天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究——以塘沽区为例第一章绪论1.1研究背景和研究意义1.1.1论文研究的背景随着房地产市场的快速发展，吸引了越来越多的政府领导、学者专家、以及百姓群体的高度关注，房价的快速增长，置业的酸甜苦辣，不仅引发了很多信访案件和社会矛盾，更是2010年“两会”上的热点之一，不管是中央政府还是地方，住宅房地产市场的发展无疑成为也必将成为未来全国最为关注的一个话题。天津滨海新区作为天津市乃至全国经济发展增长极，优越的地理环境与良好的功能定位必将为滨海新区的房地产市场带来契机。本文通过对近十几年天津滨海新区房地产相关数据的指标界定研究，结合定性与定量分析，从而确定目前滨海新区住宅房地产市场的发展阶段。根据与国内外相似区域，结合国家对房地产市场可能采取的措施等多方面相关因素进行分析，从而研究出滨海新区房地产市场的发展趋势，以及目前发展中存在的问题与解决的方法。1.2.2论文的研究意义天津滨海新区自1984年改革开放以来经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中，把加快滨海新区开发开放纳入了环渤海区域及全国的发展战略，滨海新区迎来了难得的发展机遇。根据国家发展区域经济的总体思路，滨海新区在“十一五”期间发展的定位为：立足天津，依托京冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。这表明滨海新区己不只是一个产业功能区，一个区域服务功能区，而是一个经济社会统筹发展、具有良好的发展环境和生活环境的宜居生态城市。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用。房地产市场作为一个正在勃勃发展的产业，不仅能够为经济的全面发展创造良好的物质条件，同时作为全面经济的主要部分，还能够与其他产业互相促进，协调发展，产生经济发展的协同作用。因此，抓住机遇开创滨海新区房地产市场新局面，探索滨海新区房地产市场发展趋势。1.2研究思路与研究内容1.2.1研究思路1.2.1.1模糊识别模型的选取本文利用模糊识别模型滨海新区塘沽区房地产市场的发展状况，并对各自的发展阶段进行了判别。通过模糊模式识别理论的应用，可以得出以下结论：（1）模糊模式识别理论考虑了现实中模糊现象的普遍性，既包括客观房地产市场发展不同程度之间的模糊性，也包括市场主体对市场主观认识的模糊性,如对重要性和优越性的判别等等，更加真实地反映了各种不确定性因素的综合作用，比较适用于房地产市场的分析。（2）模糊模式识别理论可以根据不同指标在整个指标体系中的地位分别确定各自的权重，从而使量化分析更加合理。（3）模糊模式识别理论在房地产市场发展阶段判别上的应用还可以继续深入,如利用这种模型建立预警系统,通过数据的及时更新，对房地产市场未来发展趋势做出预测。（4）本文只是模糊模式识别理论在房地产市场研究方面的初步尝试，指标的选取及其标准值的确定还有待进一步研究，其关键在于使指标体系实际，更加有效地体现市场的真实情况。指标类别有助于判别房地产市场发展阶段的指标可以别归为供给类、需求类、金融类和心理类等。供给类和需求类指标综合反映市场供求之间的匹配状况。供给类指标数值的提高，代表房地产市场供给方对市场存在乐观预期,并已经采取积极行动；反之；则说明市场已经处于饱和状态；供过于求的状况抑制了供给方入市的热情。需求类指标数值的提高，说明房地产市场的需求方对市场相对满意,如一些居住和使用的特征得到了需求者的认可，或市场的投机空间迎合了投机者的需要；反之,如果需求者的反应平淡，市场就很难表现出繁荣的景象。作为与房地产市场关系极为密切的外部资源，金融机构和金融市场的策略方向和操作力度对房地产市场的发展有很强的约束作用。通常人们会选择建设贷款和抵押贷款额度作为衡量房地产金融环境优劣的指标。但是，我国房地产市场目前正处于发展初期，自身稳定性比较差，对金融政策的变化非常敏感；而且我国金融机构目前对房地产建设贷款的控制和抵押贷款的支持都没有进入稳定时期,合理的标准很难确定，因此本文没有选用建设贷款和抵押贷款等指标。考虑到国家宏观金融环境和房地产市场微观金融环境的发展方向基本一致，这里选取货币供给量增长率来衡量房地产市场的金融环境。考虑心理类指标的目的是在单纯市场因素的基础上，分析一般行为主体的心理预期和行为对市场的重要影响，从而使分析结果更具现实性。一般来说,纯经济学意义上的房地产市场参与者的理性只能在极为苛刻的假设条件下才能得到充分的表现。实际生活中的各个主体都要不同程度的受到自身价值取向、认知方式、兴趣偏好和生存环境等因素的影响,其决策不可能完全从经济利益最大化的角度出发，还要受个体特征和从众心理等因素的影响。基于我国城市居民消费行为中的明显储蓄倾向，本文选取年末存款余额增长率来衡量消费主体对市场发展阶段的认知程度。这个指标值越大表示消费主体对市场的估计越保守，反之，表示对市场的估计越乐观。1.2.1.2指标选取和标准值确定通过以上分析,以数据可及性为准则,本文选取了房地产投资占固定资产投资的比重等10个评价指标。通常，反映市场发展程度的术语依次是“平淡”、“微热”、“升温”和“过热”。为确定这些术语的临界值，本文结合房地产市场周期理论,将房地产市场由低谷到繁荣直至达到初步平衡状态的相关数据进行适当加减调整，作为市场“平淡”和市场“微热”的标准值；进而按照等差数列的要求确定出市场“升温”和市场“过热”的标准值。1.2.2研究内容本文共分为六个部分。第一章为背景研究和思路方法部分，重点在于分析和阐述研究背景和研究意义，以及本文的研究思路、主要内容和研究方法。第二章滨海新区的概况，主要介绍一下滨海新区在天津的位置与优越的市场发展条件。另，本章还介绍了塘沽区在滨海新区中的地位。第三章滨海新区的塘沽区住宅房地产市场发展阶段分析，本章主要采取定量与定性分析、系统分析等方法对房地产市场的发展阶段进行理论阐释与解析。本章是整个论文的核心部分，运用模糊模型识别理论对塘沽区住宅房地产市场进行定量分析，从而得出目前塘沽区住宅房地产市场的发展阶段，从而进行更进一步的理论分析。由塘沽区的发展阶段结论出发推断并分析滨海新区住宅房地产市场的发展阶段。1.3研究方法1.3.1静态和动态分析结合的方法静态分析是指考察研究对象在某一时间点上的现象和本质问题，本文在实证分析过程中同时还运用了定量分析和统计分析的研究方法。用于分析比较处于不同发展阶段的研究对象在同一时间点上，或研究某一对象在同一时刻内部结构的数量指标时，常被称为横截面分析。动态分析是指研究某一研究对象随着时间的推移所显示出的种种发展、演化的规律。在统计分析中，称之为时间序列分析。房地产市场本身是非均衡的、变化的、运动的。一则，房地产市场是相对活跃的;二则，影响房地产市场变化的因素是多方面的。因此，动态分析对于分析和研究房地产市场的问题非常重要。但是，也正因为影响房地产市场变化的因素较多，因此，必须采取静态分析的方法作为补充。离开了静态分析，动态分析是不可能完善的。动态分析与静态分析又是互为前提、互为补充的。它们的主要区别在于动态分析加进了时间因素的作用，就是在一定的条件下从由前到后的过程中，将所有的因素都作为可变的量来考察房地产市场的演变和发展。静态分析，就是把一定时间的技术、制度条件作为一个不变的因素，来考察有关房地产市场的相关问题。本文在动态与静态分析的基础上采取模糊模式识别理论1.3.2系统分析方法一个系统本质上是一组或一群相互联系、相互依存的事物，形成一个复合的单元。这些事物可能是物、生物或者是理论，所有系统都与其周边环境相互作用并且受这种环境的影响。系统理论基础在物理科学和生物科学领域中被广泛地应用并产生可观的效果。人们在实践中发现，系统理论也可以应用于市场发展研究。市场经济条件下，一个企业经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放系统，由房地产企业组成的房地产市场，其运行更加体现系统性。对房地产市场的发展，必须考虑到外部环境多种变化，如宏观经济形势对房地产业的影响、房地产市场(包括一、二、三级市场)变化、国家和政府法律和法规等影响。房地产市场的调控，应考虑整个环境因素的动态变化，进行综合分析，作出科学决策，以获得预期的效果。1.3.3模糊模式识别理论房地产市场的波动性要求研究者合理分析及预测房地产市场所处的阶段，以便引导并帮助市场参与者做出合理的判断和决策。模糊模式识别是模糊数学应用的领域之一，以现实中模糊现象的普遍存在为依据，将客观标准的模糊性与人类认知行为的模糊性结合起来，更加真实地反映研究对象的状态；同时从整个系统出发，科学地确定各个对象对应指标的权重，最终使研究结果能够帮助决策者做出理性选择。本文以该理论为基础,利用近几年的相关统计数据，分析了塘沽区市场的发展状况。1.4研究的重点与难点1.4.1研究重点滨海新区塘沽区住宅房地产市场发展指标界定研究。指标的选区和界定，是研究结论正确的基础和保障，是问题是否成功解决的关键所在。本文在前人研究的基础上,利用其研究成果来判别滨海新区房地产市场的发展状况。判别房地产市场发展阶段的指标可分别归为供给类、需求类、金融类和心理类等，根据对指标数据的整合，并与房地产市场发展程度等级指标值进行对比分析，从而确定出塘沽区发展的等级阶段，进而分析其市场发展趋势与发展对策。1.4.2研究难点本文研究的难点在于2009年底塘沽区、汉沽区、大港区撤销，设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。这一行政调整无疑将给数据的整理与采集带来困难，由于成立时间较短，考虑实际状况以及塘沽区在滨海新区的核心地位，本文主要对近几年塘沽区的住宅房地产市场的数据进行整理分析，分析后的数据可能与合并后滨海新区现状有所差异，但本文主要是对滨海新区房地产市场发展阶段特征的现状研究，塘沽区作为滨海新区重要的一部分，对它的研究亦能较为准确的反映滨海新区住宅房地产市场的现状。1.5创新点本文的创新点在于采用模糊模式识别理论对塘沽区住宅房地产市场发展阶段进行分析，延续并进一步拓展了前人的研究思路，运用静态与动态分析相结合，定量分析与定性分析相结合的研究方法，最终得到塘沽区的目前发展阶段，并根据分析结论对塘沽区的住宅房地产市场的现状进行分析，结合实际情况提出对策建议。第二章国内外房地产市场研究理论文献综述房地产业的迅速发展，为房地产经济理论的研究提供了实践基础，再经过不同学科众多专家学者的不懈研究和探讨，逐步形成了较为完善的房地产经济理论体系，主要包括供求理论、城市化理论、地租理论、地价理论及区位理论等。房地产市场是土地、劳动力和资本要素的高度集合体，与经济发展和社会发展的关系非常密切。房地产市场的发展见证了我国社会主义市场经济体制建立和完善的过程，也成为各级政府和市场主体共同关注的焦点。研究我国房地产市场的发展阶段具有重要的经济和社会意义。专门判别房地产市场发展阶段的方法并不多。已有的成果主要是借鉴了研究房地产泡沫发育程度的方法，如《地产泡沫预警系统研究》，《地产泡沫预警指标体系与方法研究》，《警惕房地产泡沫正在集结》等。但是，这些研究中采用的线性分析方法对各个指标间的相互关系进行了简约化处理，与房地产市场的动态发育特征不尽吻合；而且，这些方法对指标和数据质量的要求较高，在实际研究中很难完全得到实现。相比而言，模糊模式识别理论模型在这个领域的应用能够较为真实地反映市场的发展。具体应用过程是:首先，综合考虑反映房地产市场发展程度的各种指标的影响，将反映研究对象的指标与划定的等级标准相比较,结合各指标在整个指标体系中的地位确定权重;然后，依据隶属度原则，按照模糊模式识别模型计算出实际情况在不同等级可能发生的概率。概率最