武隆潜力香江家苑营销策划初案

武隆潜力·香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第1页共90页前言随着武隆县的经济发展、交通条件的改善和居住观念的变革，整个武隆房地产行业将推向了一个新时期。市场表现力有限，但是市场的挖掘是无限的，在获得项目客户群体的同时，还要规避潜在项目对本案的影响，有效、合理、科学地规避竞争，赢得市场的认可。因此在市场上战胜竞争对手、赢得市场先机，就只能打造楼盘品质，做出自身产品的差异化，以此提高企业核心竞争力。产品缺乏创新、同质化严重的物业将逐渐丧失有效竞争力，产品优质化、特色化和差异化的楼盘将引领武隆房市。同时，随着武隆房地产开发量的增加，开发商更加重视项目运作中的市场研究和成本控制。为了更好掌握本项目的市场营销以及发展战略，我司专业营销运作团队将为本项目寻求科学的决策依据和项目成功运作谋求更大的保障。承蒙贵司的厚爱，特向贵司呈交本方案，并努力为贵公司提供最好的、最优质的专业服务。我们希望，通过科学、严谨而全面深入的研究及分析工作，加上后期专业高质量的营销运作，发现市场机会，准确市场定位，从而为本项目的顺利开发、品牌塑造和成功营销奠定坚实的基础!项目开发前应思考的几个问题1、项目运作面临的市场竞争态势如何？2、我们应该进入怎样的细分市场，采用什么样的差异化竞争策略？3、怎样运用本项目的SWOT分析，以确立和彰显本项目的特色和个性，4、如何营造本项目的核心竞争优势？5、谁是我们的目标客户群体？我们应采取何种方式、以什么样的姿态吸引其关注？6、本项目靠什么去吸引足够的客源特别是我们的目标客户群体，促进其下单购买？7、我们应采用何种市场运作模式来确保本项目市场运作顺利、成功？武隆潜力·香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第2页共90页第一部分武隆现状及其房地产市场一、武隆县整体概况一）武隆概述1、地理位置武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积2901.3平方公里，辖26个乡镇186个村，人口40万。其中，巷口镇是武隆县政府的驻地。2、行政区划武隆县由巷口镇、火炉镇、仙女山镇、江口镇、羊角镇、长坝镇、鸭江镇、白马镇、平桥镇、黄莺乡、后坪乡、沧沟乡、石桥乡、浩口乡、双河乡、和顺乡、桐梓镇、土坎镇、接龙乡、土地乡、白云乡、铁矿乡、赵家乡、庙垭乡、凤来乡、文复乡26个乡镇组成。3、旅游资源有“地下艺术宫殿、洞穴科学博物馆”—芙蓉洞，“南国第一牧场”—仙女山，亚洲最大的天生桥群—天生三桥，“生物基因库”—白马山和芙蓉江库区、千里乌江画廊、龙水峡地缝、黄柏渡漂流等自然景观，被称为中国西部地质之乡。目前，已开发建成芙蓉江国家重点风景名胜区、仙女山国家森林公园景区、天生三桥景区三大景区。芙蓉洞、天生三桥景区被评为AAAA级风景区，国家级地质公园正在申报之中。武隆县是重庆市十佳旅游区和中国优秀旅游城市，旅游业也成为武隆县的一大支柱产业。4、水利资源全县有大小河流50多条，水能理论蕴藏量240万千瓦，可开发量为190万千瓦，现武隆潜力·香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第3页共90页已开发55万千瓦，是全市水力资源最为丰富的县之一。5、矿产资源全县已探明矿产22个品种，其中煤矿储量达4000万吨；大理石出露面积约43平方公里，品位96.6%；铝土矿储量16000万吨，品位60%；重晶石储量300万吨，开发价值很大。6、其它资源全县林业用地215万亩，森林覆盖率32.7%。全县有天然草场174万亩，其中仅仙女山草场就在10万亩以上。生猪常年存栏24—25万头，启动实施100万头无公害优质肉猪基地建设。二）、武隆经济状况2003年，全县国内生产总值20.82亿元，比上年增长12.1%；其中一产业5.49亿元，增长3.7%；二产业7.98亿元，增长19.7%；三产业7.35亿元，增长11.6%；一、二、三产业比从2002年的28：36：36调整为26.4：38.3：35.3，产业结构日趋合理。地方财政收入1.055亿元（按新体制计算为8690万元），增长16.4%；全社会固定资产投资14.03亿元，增长2.8%；农民人均纯收入1955元，增加153元；人口自然增长率3.95‰。这些指标的实现，为我县全面建设小康社会迈出了坚实的一步。二、武隆发展规划一）、城市发展解放初期，县城面积约0.20平方公里，257间房屋（建筑面积约2.47万平方米），因国民党溃军纵火焚烧，仅存24间（建筑面积约0.39万平方米）。武隆潜力·香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第4页共90页在县委、县政府的领导下，县城人民发扬自力更生的革命精神，50年代新建房屋面积5.14万平方米，60年代新建4.60万平方米，70年代新建11.38万平方米。据1985年县城房屋普查统计，县城房屋面积为38.83万平方米。90年代初，特别是改革开放和重庆直辖以来，县委、县政府带颔全县人民解放思想，发扬“敢想敢干、实干快干”的武隆精神，按照“高标准定位、高起点规划、高质量建设、科学化管理、全方位开放”的城市建设发展思路，以拓展城镇规模为重点，以提升城市形象为核心，有力的推动了县城的建设发展。至2003年底，县城建成区面积已达到4.7平方公里，是解放初期的23.5倍。县城房屋建筑面积已达到210万平方米，是解放初期的538.5倍。城市道路、桥梁、供水、供气、排水等市政政基础设施明显改善，人民广场、世纪广场、新时代广场、电信大楼、金海大酒店、武隆大厦、人民大礼堂、宏福饭店等一批标志性建（构）筑拔地而起，一座新兴的旅游县城正在不断显示其蓬勃生机。在加快新城区开发、老城区改造的同时，全县还加强了城市景观和灯饰工程建设，城市面貌焕然一新，成为镶嵌在乌江流域的一颗璀璨明珠。二）、交通建设近十年来，共完成交通建设投资6.85亿元。公路通车里程达1152公里，公路密度达到39.7公里/百平方公里；县新增二级公路117公里，三级公路167公里，四级公路181公里；2002年底，全县农村公路总里程达到918公里，实现了100%的乡镇通公路；各类营运车辆达到1220台，客运线路达到69条，年均客运量达到212万人次，客运周转量达到7281万人/公里，货运量达到176万吨，货物周转量达到9031万吨/公里；船舶数量达79艘，船舶总动力达6500千瓦。武隆潜力·香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第5页共90页公路总体布局上将形成两纵四横一网的格局。两纵为：西部开发通道重庆至长沙高速公路、国道G319线公路；四横为：省道垫道路S203、省道石雷路S303、省道水铁路S904和武隆至务川公路；一网即农村公路网络建设。到2005年，等级公路总里程达到802公里（其中：二级公路254公里，三级公路275公里，四级公路273公里），等级公路密度达到27.6公里/百平方公里；到2007年等级公路里程达到1022公里（其中：高速公路45公里，二级公路254公里，三级公路293公里，四级公路430公里），等级公路密度达到35.2公里/平方公里；到2010年等级公路里程达到1373公里（其中：高速公路80公里，二级公路254公里，三级公路293公里，四级公路746公里），等级密度达到47.3公里/平方公里。全县新建了武仙路、武道路、江共路、鸭大路、火白路、石桥移民公路，改扩建了巷江路、巷白路、双白路(武隆段)，初步形成了车站、港口、城乡公路网络与水运相结合的交通新格局。三）、基础设施建设完成固定资产投资14.03亿元，增长2.8%。交通通信建设方面，8小时重庆控制工程乌江三桥实现初通，完成投资4082万元；石梁河大桥完成投资705万元；边滩隧道完成投资676万元。两小时武隆工程完成投资8300万元，其中巷（口）土（坎）公路完成油路铺设8.5公里，火（炉）土（地）公路路基工程全面完成；实施了原28个乡镇170公里的县乡公路改造。开工建设了垫（江）道（真）路武隆北段工程。电信及信息化建设完成投资4800万元。能源水利建设方面，装机30万千瓦的江口水电站竣工投产，累计完成投资17.06亿元，3台机组全部发电。中心庙水利工程、大溪河三级站、大剑滩电站、木棕河一级站等一批水利水电工程竣工投入使用。接龙水利工程累计完成投资1911万元。武隆潜力·香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第6页共90页年产30万吨的氧化铝项目完成投资6000万元。旅游开发方面，芙蓉洞公路完成硬化；仙女山滑雪滑草项目建成投入使用；芙蓉江大峡谷完成了初期开发。生态环境建设方面，县城污水处理厂和垃圾处理场建成投入使用；一、二、三级管网建设任务完成计划进度；过江管桥完成投资800万元。三峡地质灾害治理项目完成投资6319万元，羊角危岩、柏杨坪高边坡治理工程结束。其他建设方面，世界银行贷款项目县城沿江环境综合整治工程前期工作完成投资1469万元。实验小学建成投入使用。仙女山、白马山扶贫开发园区完成投资2600万元。四）、项目所在镇——巷口镇发展巷口镇是县城所在地，是武隆县的政治、经济、文化中心，319国道横贯其境，奔腾不息的乌江顺境而过，武仙路、武道路横贯全镇南北。距重庆180公里，黔江168公里。该镇地形呈“条形状”，主要分布在乌江两岸的纵深方向“乌江画廊”的腹心地带，既是乌江流域经济新高地，又是发挥渝东南“咽喉”和“窗口”辐射作用的战略要地，是重庆打通黔蜀门屏和三峡库区生态经济区的要津。全镇幅员面积276.１平方公里，辖49个行政村，8个居委会，总人口6万余人。随着改革开放的深入，尤其是党的十六大召开后，巷口镇继续抓住西部大开发和重庆直辖的契机，上下一心，迎难而上，镇域经济发展取得突飞猛进。2003年底，全镇GDP总值达3.25亿元，农民人均纯收入2428元。三、武隆县房地产发展现状及趋势预测一）、武隆房地产相关政策〖2004年2月颁布“关于规范建设性用地供地的通知”〗武隆潜力·香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第7页共90页经营性建设用地供地（包括商业、金融、旅游、娱乐、商品住宅等建设用地）必须全部经过土地储备整治后，方可依法出让。用地单位或个人必须通过招投标方式获得国有土地使用权。今后，未经储备整治的土地，建设规划管理部门不得先行选址定点，计划部门不得办理项目立项，土地主管部门不得办理有关手续。县政府加强土地管理、推进土地使用制度改革。该通知的执行，规范了土地的审批，有利于房地产的健康发展。〖2004年3月颁布“关于调整城市建设配套费征收标准的决定”〗城市建设配套费（以下简称配套费）征收标准：县城巷口规划区由60元/㎡调整为90元/㎡，白马镇、江口镇、仙女山镇、鸭江镇、羊角镇规划区以及巷口棉花坝规划区由40元/㎡调整为70元/㎡，其他建制镇规划区由30元/㎡调整为50元/㎡。城市建设配套费的调整，使得项目的开发成本增加。〖2004年5月颁布《武隆县城镇房地产开发实施办法》的通知〗该项房地产开发开发政策的实施，规范了房地产开发市场。全县房地产开发都在统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的指引下完成，有利于新老城区的发展，扩大城镇规模、提升城镇形象。对外地开发企业提出了要求，县城内原则上禁止零星开发，集资房房的数量将会逐渐减少。〖2004年5月颁布《武隆县城镇房屋拆迁管理实施办法》的通知〗严格实行房屋拆迁许可证制度，建设单位取得建设工程选址意见书后，应当持有关证明向县拆迁办提出暂停办理拟拆除房屋有关手续申请。在城镇规划区范围内需拆除集体土地上的房屋，应将集体土地转为国有土地后再依法拆迁。该办法的实施，加强了城镇房屋拆迁管理，确保建设项目顺利进行。二）、武隆房地产市场现状武隆潜力·香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第8页共90页1、武隆房地产供应分析1）、供应项目分析项目名称属性项目体量位置户型面积价格黄金水岸商品房总建面5.5万平米，共322套江北西段二房三房四房88—149平米起价1000元/M²武隆都市广场商品房住宅2万平米、商业2万平米乌江大桥桥头三房四房142—165平米均价1350元/M²