物业管理收费中的问题与对策

1佳木斯职业学院毕业论文（设计）毕业论文设计题目物业管理收费中的问题与对策指导老师孙清鹏学生姓名庄园学生学号200914178190006专业年级09物业管理系别、班级管理系佳木斯职业学院2物业管理收费中的问题与对策目录摘要、关键词………………………………………………………………3一、物业管理收费难的原因………………………………3(一)业主方面……………………………………………3(二)开发商方面……………………………………………4(三)物业服务企业反面……………………………………4二、物业管理收费难的对策………………………………5(一)民众对物业管理消费意识……………………………5（二）改变收费方式与态度………………………………………………………………6(三）费法制环境，促进物业管理向前发展………………………………………6（四）与上级沟通，对业主产权实行限制…………………………………………6（五）物业服务企业需要提高服务水平，做到质价相等……………………7（六）做好房产交接，划清责任…………………………………………………7（七）加大宣传力度，合理运用法律武器保护自身权益……………………………7（八）完善物业管理招投标制度…………………………………………………8结论、参考文献………………………………………………………………………83摘要随着社会的发展，人民生活水平的不断提高，住宅小区不断涌现，许多物业中常见的纠纷也逐渐增多。业主与物业公司间，业主与业主间，业主与开发商之间甚至业主与政府间的问题也都暴露出来。其中最主要的是物业管理收费问题，也是长期困扰物业公司发展的问题之一。业主不交或拖欠物业费的问题似乎已经司空见惯。然而由于舆论的错误引导和相关法律的不健全使得本应和业主享有平等地位的物业公司处于“弱势”地位，同时遭受着部分业主没履行好义务的指责，还要承担经济上的损失。可见物业管理收费上的问题的解决迫在眉睫。关键词：物业管理服务质量收费问题法律法规引言收费问题一直是物业管理行业工作中的重中之重，也是一直困扰物业公司的问题之一。收费难的问题存在在许多方面，无论是业主方面、开发商方面、物业企业方面都无形中成为了制约物业公司发展的原因。下面我就来分析下物业管理中收费难的原因及解决对策。正文一、物业管理收费困难的原因（一）业主方面业主缺乏自觉缴费意识。许多业主认为自己所交的物业管理费与自己享受到的服务不成正比，认为只要缴纳了物业费物业公司就要对其各方各面都要服务与负责。还有些业主存在侥幸心理，认为不交或拖欠物业费也能享受到物业公司的服务。同时还认为房屋一旦出现问题就应该由物业公司解决，也以此作为不交、少交、拖交物业费的原因。1.业主观念问题。多数业主都认识到当下投资房地产是见可以获利的事情，却忽略了物业管理是可以为房屋升值的一种投资行为。也没有认识到物业服务是一种消费行为，交费过程中生怕自己“吃亏”，对物业公司不信任。其二，不少业主对“业主公约”的概念不清楚。“业主公约”指区分所有权人为增进共同利益，确保良好生活环境，就建筑物、基地和附属设施的管理、使用及区分所有权人的相互关系，以书面形式订立的自治规则。①但很少有业主认真了解“业主公约”，导致将自己的违规操作归根结底为物业公司的“不作为”，也形成了收费问题难4的一个原因。2.对物业公司服务不满意。由于我国国情，以及国家整体发展水平导致我国物业行业正处于起步发展阶段。国家有关物业管理的法律法规规还尚未健全，对物业管理服务项目没有统一的规定和收费标准，怎样达到质价统一也没有统一要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业公司只能从双方利益出发按服务收取费用，也按费用提供服务。同时还要为业主考虑其承担能力同时还要将自己可以提供的服务最大化。然而在这个过程中就会出现矛盾，也确实有物业公司维修不及时、服务不到位、收费不规范等情况，业主对其不满意，所以产生了拒交物业费的现象。（二）开发商方面1.工程质量遗留的问题。由于开发商方面在建筑房屋时遗留下了工程质量上的一定问题，比如屋顶、阳台、下水道等地方漏水，还有像墙体长毛，门窗质量过差等问题，造成业主不满意。然而业主并不知道物业公司与开发商之间并无依附关系，认为只要房屋出现质量问题就应该找物业公司，而不是有物业公司与开发商进行交涉。所以不交物业费也成了部分业主表现其不满的方式。2.承诺过于夸张导致兑现不了。多数开发商为了促进销售往往做出不负责任的承诺和夸张的宣传，如豪华会所、皇家待遇、高质量的服务低价位的标准，并且承诺物业费用绝不涨价。然而在后期履行时出现了问题，很难兑现。要么就涨物业费，要么就降低服务质量。导致业主出现不满情绪后，业主将问题全怪罪给物业公司，认为自己找不到开发商就要物业公司负责，从而拒交物业费。3.开发商与物业公司有附属关系。目前大多数物业公司都是与开发商存在母子关系，这样就会出现很多问题。如果业主得知二者存在这层关系，出了问题更会找到物业公司，也就会将矛头全部指向物业公司。也就会同样和物业费扯上关系。（三）物业服务企业方面1.内部管理出现的问题。物业市场相对发展滞后，物业公司发展无法适应市场的要求。加上许多公司都是自建自管，发展尚不规范难以适应市场化的5要求。没有一个系统的发展模式以至于公司员工工作积极性不高，综合能力，服务质量难以适应市场。外加缺少专业的物业工作人员与专家，物业服务质量难以提升，这样费用的收缴率也自然难以提升。2.服务质量不高，物业管理人员素质偏低。从整体上看，我国物业企业在安全保卫、保洁卫生、环境秩序等方面在不断完善与提高，但还是存在不少问题。如：小区内随便停放车辆的问题，影响业主正常通行；安保配备不足，安全管理不到位，导致偷到事件不断发生；垃圾清理不及时等等。甚至有些管理人员素质偏低，当业主找上门时不能以正确的方式解决，与业主发生冲突，导致双方矛盾激化，引起业主不满，故收取物业费用难。3.专项维修资金的使用没有明确让业主理解。所谓专项维修资金，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。广义上的物业管理专项资金、除货币形态的住宅维修资金外，还包括实物形态的物业管理用房、商业用房、场地以及经营收入中归业主团体共有享之部分。②很多小区过了保修期后，就出现了许多大、中修工程，想申请专项维修资金，又申请不了，企业自身再没能力垫付大额资金，这些工程就会被暂时搁浅。有些会影响业主的生活，业主对专项维修资金的概念模糊，误以为是物业公司的原因，就把一切问题都怪罪到物业公司头上。二、物业管理收费难的对策（一）民众对物业管理消费意识想从根本上解决物业管理收费难的问题，必须提高业主各方面的意识。目前出现在业主身上的问题主要可以概括为：业主缺乏参与意识、安全意识、法律环保意识、责任意识。只有让业主充分认识到物业是一项可以增值的商品，才能使其积极参与进来。但是想提高业主对物业的观念意识还要借助各方各面的力量。从政府方面看，从民生以及构建和谐社会的角度来制订发展完善物业管理的长期规划。使物业行业快速走向正轨。也使广大业主认识到政府能积极出台各种政策同时自己也能以主人翁的心态参与进来。从社会方面看，物业管理行业的发展对社会经济发展有着积极作用。同时物业管理行业的发展也可以吸纳大量劳动力。物业管理行业的发展与整体社会的发展有着很大的关系。6从物业管理企业方面看，在小区宣传栏张贴海报等不同形式的宣传，提高广大业主对物业管理的认识。让业主充分认识到自觉交纳物业费用是每个业主应尽的义务，认识到积极交费光荣，拒交、拖交可耻，并且还要让业主认识到不交，托交物业费不仅损害了物业公司的利益，影响正常的维修、养护、运行、管理，同时也损害了广大业主的自身利益。从媒体舆论角度看，加强舆论的宣传，利用媒体建立物业管理专栏，使百姓明白“物业是商品”的概念。引导物业管理企业遵循市场规律，加大法律法规宣传，提高业主的意识。（二）改变收费态度和收费方式以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业营理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。能不能有条件地开展电子付费，并动员广大业主接受这一科学、便捷、与城市现代化接轨的物业服务电子付费方式。目前物业管理公司的收费方式与城市信息现代化要求相差甚远，这种方式阻碍了物业行业信息处理现代化的进程。由于物业服务收费难度很大，不少物业管理企业把收费工作当成第一要务，这样一来或多或少地影响了企业的正常运转，影响了服务质量的提高，长期以往将不利于物业行业的发展，服务水平也难以提高。采用电子付费方法是简便程序，保证收缴率的一种科学的方法。在国外发达国家已经全部采用了这种方式，在国内也已经有企业采用。政府和行业协会能否采取各种行之有效的方式，动员广大业主接受符合时代发展的电子付费方式，让业主预存费用等方式，避免上述问题的发生。（三）完善物管服务收费法制环境，促进物业管理向前发展。一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规范条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路，充分研究、创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物管企业运用司法手段解决收费矛盾，惩戒欠费业主。7（四）与上级沟通，对业主产权实行限制对不能及时交物业费用以及恶意拒交物业管理费的业主，物业公司有必要向上级汇报，或和物业办及时沟通，采取办法。请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。可与房产局产权处联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，让物业费同物业维修基金同样具备不可缺少的法律效力，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。物业服务企业需要提高服务水平，做到质价相等。（五）物业服务企业需要提高服务水平，做到质价相等。让业主在理念上认同、行为上认可，物业服务企业要从自身找原因，认真反思自己的服务是否到位，收费是否合理，是否真正做到了质价相等。物业服务企业只有努力做到服务制度要健全；服务程序要规范；服务方式要灵活；服务效率要高效；服务设备尽量完好。只有为业主提供规范而优质的服务，羸得业主的认可，从而取得良好的社会反响，才能创造出自己的优秀服务品牌。通过物业服务人员的潜移默化和言行举止影响住户，营造社区和谐的人际关系，达到情感上的沟通与认可，让服务与费用成正比，使业主真正感到物有所值，物超所值，从而达到业主的认可和满意。（六）做好房产交接，划清责任为了避免入住后由于开发商与物业公司责任不清引起的不必要纠纷，在与开发商办理房产交接时，就应该严格按规章制度办事。对于检查出有问题的房屋，要及时处理，物业公司要等待开发公司处理完毕后再接管。以免业主入住后房屋出现问题将所有不满都怪责物业公司身上。（七）加大宣传力度，合理运用法律武器保护自身权益。《物业管理条例》的修改完善出台，明确了收费和缴费的权利和责任，使物业收费制定操作性较强的实施细则，完善相关的法律法规，加强透明度，逐步健全行业管理和加快法制建设。另一方面，需要培养人们的法律意识，加大物业管理行业相关法律、法规和物业管理知识的宣传力度，提高全社会的法律的意识。让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业服务公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且重要的是损害了全体业主的合法权益。同时，对无正当理由坚决偿交、少交、欠交物业服务费的业主要根据《中华8人民共和国民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等有关法律规定提起诉讼，工作中要做到有理、有据、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自己的合法权益。（八）完善物