中国旅游地产发展模式简析

罗浮山项目地块发展模式简析▲什么是旅游地产？旅游地产是指以旅游景区为依托，以旅游休闲度假为目的，但其开发方式上又实现旅游服务功能的房地产开发模式，也包含了一定的旅游促销方式。旅游地产在空间上与旅游相关联，不是单一的。旅游地产主要指旅游景区为游客提供的各种“分时度假”宾馆、饭店、度假村、别墅、产权酒店等，还指与旅游景区在空间上有所关联的住宅建筑物。一、中国旅游地产发展简析（一）中国旅游地产的产生前提及原因1、区域经济水平发展的足够支撑2、城市化进入快速成长期3、房地产市场让位于旅游地产的边缘市场4、旅游新趋势催生和主宰旅游地产5、大盘时代旅游激活并补充景观元素6、“休闲经济”时代来临（二）中国旅游地产业发展基础因素分析1、中国旅游业发展现状分析从国内来看，旅游业蓬勃发展，我国旅游业改革开放以来一直保持迅猛的增长速度。全国已有27个省、自治区、直辖市依据各自的资源优势把旅游业作为当地经济发展的支柱产业、先导产业、重点产业发展，全国旅游业已形成一定的规模和发展条件。从1995年5月起，我国实行了5天工作制，加上从1999年开始实行“十一”、“五一”、春节3个长假，我国的法定休假日已达114天，如果加上带薪度假，那么全年有1／3以上的时间是休假日。旅游业已经成为国民经济新的增长点，繁荣“假日经济”已成为当今中国拉动内需、发展经济的途径之一。目前国内旅游收入正以年10.9%的速度高速增长，旅游创汇的世界排名由1978年的第41位上升到2001年的第7位，海外旅游接待人数居世界第5位。2、消费需求分析进入21世纪，旅游市场特别是旅游需求市场出现了两极化的趋势，一极是大众化的基于舒适需求的休闲度假性旅游，一极是个性化的基于求知或刺激需求的参与体验性旅游。这两种倾向，导致旅游理念、旅游方式、旅游产品都出现了一些大的转变。随着人们经济收入的增长，文化水平的提高，旅游者的个性化需求日益突出。在传统观光、商务、度假等普及化旅游项目需求增长的同时，探险、登山、漂流、狩猎、钓鱼、温泉、滑雪、进修、学术考察等旅游专项需求增长迅速。3、旅游市场投资分析1）据预测，未来10年间，我国旅游业将保持年均10%以上的增长速度，到2010年，我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。因此，从宏观经济角度来看，旅游业在未来存在重大的投资机会。2）从具体的投资领域来说，目前也有一系列的机会，值得关注。首先是景区开发建设。要建设世界旅游强国，必须要有一系列的一流旅游产品，中国丰富的旅游资源开发就成为发展的重点。其中，借助具有一定垄断性和稀缺性的名山秀水和文化性资源开发的产品成为目前中国旅游投资回报最高的领域之一。其次是专项旅游产品的发展。如商务会展旅游、温泉度假、滑雪旅游、草原旅游、漂流等一批休闲娱乐产品等。此外，沙漠旅游、探险旅游、登山旅游、游船旅游等特殊产品，也是具有良好成长性的市场。第三，是其他一些功能性配套的领域，例如旅游特色餐饮、旅游演出、康体养生、旅游纪念品开发等。（三）旅游地产发展模式简析1、旅游景点地产主要指在旅游区内或特定区域为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产，如迪士尼、深圳华侨城、各类影视拍摄基地等，主要利用人造景观和娱乐设施来满足消费者的旅游需求，从而达到盈利的目的。其投资回收期一般为5-10年，属于长线投资，优点是收回投资以后，即为企业提供长期丰厚的利润来源，又可大幅度提升企业固定资产；缺点是投资量大，投资回收期较长。2、旅游商（政）务地产主要指在旅游区内或旁边提供旅游服务的酒店、会议室、餐厅、娱乐城等建筑物及关联空间，主要以满足商务政务旅游需求达到盈利目的。其投资回收期一般为5-10年，属于长线投资，优点是收回投资以后，即为企业提供长期丰厚的利润来源，又可大幅度提升企业固定资产。缺点是投资量大，投资回收期较长。3、旅游度假地产主要指为游客或度假者提供的，直接用于旅游休闲度假居住的各类型地产，如度假村、产权酒店等。度假村类地产投资回收期一般为5-10年，属于长线投资，优点是收回投资以后，即为企业提供长期的利润来源，又可较大幅度提升企业固定资产。缺点是投资量相对较大，投资回收期较长。产权酒店投资回收期一般为3-5年，属于短线投资，优点是投资回收期较短，投资回报率高；缺点是投资量相对较大，市场风险较大。4、旅游住宅地产主要指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类型住宅建筑。利用旅游区和其他方式旅游地产的优美环境与景观资源等提升物业的居住舒适度与价值，从而达到盈利目的。但需完善的配套设施以提供便利。旅游住宅地产投资回收期一般为3-5年，属于短线投资，优点是投资回收期较短，投资回报率高；缺点是投资条件要求较高，既要求以成熟的旅游区和其他方式旅游地产的优美环境与景观资源等为依托，又需要有一定的市场基础，而且对建筑的规划设计要求较高，市场风险较大。5、旅游商业地产主要指依托文物、景点，在旅游区内或周边开发为旅游、休闲提供服务的商店、餐厅、娱乐等建筑物及相关设施。利用旅游区密集的人流，旅游者强烈的购物、餐饮、娱乐需求提升物业的商业价值以达到盈利的目的。旅游商业地产投资回收期一般为3-5年，属于短线投资，优点是投资回收期较短，投资回报率高；缺点是投资条件要求较高，既要求以成熟经营的旅游区和其他方式旅游地产稳定旅客流量为经营基础，又需要有一定的市场消化基础，市场风险较大。二、项目地块旅游地产发展模式简析（一）区域旅游地产发展现状与前景分析1、区域旅游地产发展现状（略）2、区域旅游地产发展市场前景分析（略）（二）项目地块SWOT分析1、优势S（1）项目地块正式划入区域旅游区地图板块（2）项目地块先天的大面积的湖面水景（3）罗浮山风景区的各项支持(4)区域及周边自然环境优越，无污染2、劣势W（1）项目地块地理位置较偏，交通状况不佳（2）项目地块较大，投入产出风险较大（3）旅游实体经营形式版本过多雷同，同质竞争激烈（4）项目区域水资源属政府保护饮用水资源，给项目建设提高了标准（5）当地无主流媒体推广渠道（6）区域实体配套缺乏3、机会O（1）区域经济发展水平强大支撑（2）城市化发展迅速（3）旅游消费意识不断提高（4）旅游消费群不断壮大（5）旅游经济成为当地支柱产业，政府支持力度较大（6）保利集团已签约着手开发项目地块对面超1000亩同类似地块项目，易形成片区互动和社会影响力，为本项目作良好市场铺垫4、威胁T（1）当地总体旅游环境质量较低下（2）同质性旅游实体竞争较激烈（3）区域经济实力较弱，旅游配套环境设施落后（4）区域旅游宣传未形成共同体，政府宣传力度较弱（5）项目开发前期资金占用量较大，而市场则面临较大的不确定性（6）项目启动的速度和开发周期的漫长带来的回报风险三、项目发展模式定位在地区旅游地产竞争日益同质化、利薄无味的环境下，如何突破旅游地产的一般现有模式，给项目以崭新的姿态、独有的概念和特色？如何变弱势为优势，独树一帜，艳压群芳？如何突出慧谷的创新精神和大企业风范？————在此，我们提出“博螯”概念及模式（一）“博螯”简析△“博螯”产生的背景近半个世纪以来，亚洲发展的多样性及差异性，远远超过了其他任何地区。跨入新世纪，在全球化和区域化不断发展的新形式下，亚洲各国面临巨大的机遇和挑战，也面临着许多可以预见和难以预见的严峻挑战。尤其是在经历金融危机的困惑和冲击之后，亚洲开始冷静地思考，如何才能把亚洲人的命运掌握在亚洲人手中，从亚洲的利益和角度出发，研究解决自身的问题？以此增强对话，增强广泛合作，共同进步，“博螯”随即产生！△“博螯”主题建立一个繁荣、稳定与和谐的新亚洲！△“博螯”设施（发展轨迹）1、“博螯亚洲论坛成立永久会址”万泉河畔，其建筑风格通体乳白，锥形，挺拔而富有动感。会场内设有4种语言的同声传译、现场投影成像、音响系统和宽带系统等。顶部采用采用纲模连接，是目前国际上广为流行的开放式、三面通透的澳大利亚风格。目前“博螯”已成为高层会议的代名词。2、博螯水城旅业为博螯亚洲论坛会议及秘书处提供服务，为各国政要及广大游客参观论坛胜利纪念地和游览三江入海口、登陆玉带滩提供优质服务；为企事业单位提供会务服务；为投资客提供物业及基础设施配套服务；为各方人士提供住宿等服务。*水上观光拥有“博螯”号大游船及观光游艇近50艘，为各国政要及广大游客游览万泉河等提供水上观光、游览服务。*吉尼斯之最——玉带滩*高尔夫球场*别墅区*温泉酒店△“博螯”主要消费对象1、以论坛会场为主线，以非政府组织和国际组织、企事业单位和个人为主要对象发展会员，增加会议频率及整体项目收益。2、广大游客通过频繁的高层会议和优越的自然风光吸引广大游客，增加收益。△“博螯”建设目标以海南为中心，涵盖飞行半径4小时以内的亚洲国家和地区，充分体现优越的地理环境和便利的交通状况。建设成为一个集生态、旅游、智能和会展服务于一体的高水准国际化综合度假区。（二）项目发展模式定位△项目发展模式定位背景1、9+2泛珠三角研究课题（区域合作）的出现2、各城市建立“和谐社会”的迫切愿望3、泛珠三角城市间寻求共同发展的决心和愿望4、政府、企业等团体互相交流的层面不断扩大，寻求广泛领域的合作5、“休闲经济”时代的来临6、项目区域于华南地区的核心位置及辐射能力△本项目基于下述思考：1、珠三角地区城市化发展的需要2、区域经济分工与协作的需要3、惠州市在珠三角及泛珠三角区域实施战略性角色定位的需要△旅游地产方案对比方案对比开发内容客源特色创新社会经济效益温泉型旅游度假地保持原貌，完善洗浴、餐饮等配套本地客为主无特色，吸引力有限有一定经济效益市级休闲中心增加休闲配套设施本地客为主与城市现有功能区配套社会效益较大健康乐园重新规划、包装本市及周边市区新概念，永恒主题经营风险较大温泉产业园科普、养植及观光本省及相关行业构筑温泉产业链有潜力空间商务论坛社区酒店、会所、会展等珠三角企业及CEO主题商务社区影响深远潜力大△项目定位△————慧谷*华南（CEO天湖巅峰发展论坛）《暂定》1、名词解释：“慧”即“会”谐意，意指智慧，论坛。延伸为博大、合作、和谐、发展之意。“谷”意喻自然、生态、幽静与和谐，一方面说明了旅游度假地的理想之选，另一方面也说明发展和合作机遇、机会之多，之聚集。2、机遇：在区域经济一体化的背景下，紧紧抓住城市、企业迫切发展的共同愿望，将项目打造成为华南乃至泛珠三角政府首脑和企业首脑专业交流聚集地，以此带动旅游和地产的高端消费市场。3、发展模式及原则：遵循先旅游，后地产的开发建设步伐。即以重要及焦点会议论坛为导火索，利用论坛的知名度积聚客源，以此带动旅游和地产消费。4、项目主要目标市场：泛珠三角政府机构、非政府组织、各界学术精英、企业CEO等及广大游客。5、发展推广主题：1）建立一个和谐、稳定、繁荣的大珠三角2）华南城市与企业和谐发展孵化器（基地）△营销策略1、“政府连线，企业唱戏”。通过政府、协会、社会知名人士等的组织和倡议，网集客群，抓住9+2泛珠三角的先天资源，力争将慧谷*华南（CEO天湖巅峰发展论坛）打造成为定点定时会议场所，以稳固主要消费群体，更达到政府和项目双赢的良好局面。2、借助罗浮山良好的旅游资源作为补充，在旅游休闲之中进行互动，以完善景观和功能配套，形成游客消费的良性循环，同时在项目推广方面也将起到事半功倍的效果。3、利用罗浮山悠久的历史文化底蕴作文章和予以发扬，如道佛文化等，结合旅游推出养生概念，以突出项目旅游环境的优越性。4、利用慧谷城市的营销优势，借助名人效应和活动造势等手法进行项目推广，以达到在短期内扩大项目的社会知名度。5、建议设立论坛组织，实行会员制。在某一会议召开前期时段予以通知，以稳定客群。利用论坛组织不断扩大会员网络，扩大消费群体。6、通过参展途径进行项目推广和扩大项目的社会影响力。7、媒体宣传推广△开发策略1、开发原则：1）基于项目整体建设资金投入较大，不宜在短期内进行大规模建设开发，以分阶段分期开发为宜；2）基于项目地处政府环境保护区域内，需以环保、可持续发展的长远战