住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点(EG215)

沿海集团作业指导书工程管理名称住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点编号EG215编制/修改审核审批页码第1页共27页版本3.11一、定义1、漏——指建筑物墙面、板面、门窗等处肉眼可观察到的漏水、渗水、浸水、潮湿现象。2、裂——指建筑物混凝土工程（如钢筋混凝土及预应力钢筋混凝土楼板、阳台板、雨蓬板、梁、墙、柱等）、砌体工程（如砌砖、砌石、中｛小｝型砌块等）、一般抹灰工程（如天棚、内外墙面、梁面、柱面、抹灰等）、装饰抹灰工程（如水刷石、水磨石、斩假石、拉毛灰、喷沙、喷涂、弹涂、仿石、彩色抹灰等）、饰面工程（如天然石质饰面板、人造石饰面板、陶瓷饰面砖镶贴等）、楼地面工程（如细石混凝土、混凝土、水泥砂浆、水磨石、碎拼大理石等整体楼地面，陶瓷锦砖、缸砖、大理石板、花岗石板、预制混凝土板、水泥花砖、预制水磨石板等板块楼地面）所发生的肉眼可观察到的裂缝。这些裂缝分别具有以下特征：(1)钢筋混凝土或预应力钢筋混凝土结构构件达到或超过设计规范的裂缝控制等级及最大裂缝宽度允许值的裂缝（详见附件一：砼结构设计规范第3.3.3条、第3.3.4条）以及贯穿性裂缝（不论裂缝宽度大小）;（2）砌体工程发生结构水平裂缝、竖向裂缝和斜向裂缝。（3）一般抹灰工程发生除风裂（一般为不规则、不连贯、裂缝宽度很小的表面微裂缝）外的裂缝和空鼓。（4）装饰抹灰工程发生裂缝和空鼓。（5）饰面工程发生的裂缝和空鼓。（6）楼地面工程发生的裂缝和空鼓。3、漏、裂五大敏感部位——指建筑物的屋面（含雨蓬、阳台、露台顶面）、厨沿海集团作业指导书工程管理名称住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点编号EG215编制/修改审核审批页码第2页共27页版本3.12（卫）用房、楼地面、内外墙、外门窗五个部位。因为目前集团开发的项目中,客户投诉的80%集中在建筑物的漏裂问题，漏裂问题的95%又主要集中在上述五个部位，所以这五个部位是漏裂的五大敏感点。二、适用范围本作业指导书使用于五大敏感点的漏、裂预防管理。超出五大敏感点的漏、裂问题这里不再详述。需要注意的是，由于漏、裂问题本身的复杂性和工程差异性，不宜对本指导书生硬照搬，而一定要结合本项目工程实际去分析和解决问题。三、防漏、裂管理措施要点1、防漏裂主要管理控制点及岗位责任人（应满足建立地区质量体系的要求）序号主要管理控制点岗位职责管理控制点主要工作1.0设计阶段控制地区总经理■详见下述各项1.1方案设计控制地区总经理■项目总经理○项目总工○项目总建▲土建工程师○设计单位○设计标准符合国家规范、满足市场要求1.2初步设计控制地区总经理■项目总经理○项目总工○项目总建▲土建工程师○设计单位○深化上述要求1.3施工图设计控制项目总经理■项目总工▲项目总建○土建工程师○设计单位○选材合理、工艺成熟2.0施工阶段控制项目总经理■详见下述各项序号主要管理控制点岗位职责管理控制点主要工作2.1施工队伍选择地区总经理■择优比选专业沿海集团作业指导书工程管理名称住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点编号EG215编制/修改审核审批页码第3页共27页版本3.13项目总经理▲项目总工○项目总建○土建工程师○资质、素质较高的施工单位2.2施工图会审、技术交底项目总工■项目总建○土建工程师○行销式监工○监理单位■设计单位○施工单位○向上整合乙方项目经理○主任工程师○工长○解决图纸差错及工艺上的疑难问题2.3施工方案防漏裂专篇土建工程师■监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理■主任工程师▲防漏、裂施工方案详实可行2.4施工方案审批项目总经理○项目总工■项目总建○土建工程师○监理单位▲施工单位○向上整合乙方项目经理○主任工程师○防漏、裂施工方案审查把关2.5防漏、裂专篇技术交底项目总工■土建工程师○行销式监工○监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理○主任工程师▲材料主管○工长○专职质检员○现场管理人员吃透专篇方案2.6防漏、裂工艺卡编制土建工程师■监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理■主任工程师▲材料主管○工长○专职质检员○确定标准工艺流程、方法、工序、质量控制点2.7工艺卡审批项目总工■项目总建○土建工程师○监理单位▲施工单位○向上整合乙方项目经理○主任工程师○对标准工艺流程、方法、质量控制点把关2.8工艺卡培训交底土建工程师■行销式监工○监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理■主任工程师▲材料主管○工长○专职质检员○现场管理人员、班组长吃透工艺要求序号主要管理控制点岗位职责主要管理控制点沿海集团作业指导书工程管理名称住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点编号EG215编制/修改审核审批页码第4页共27页版本3.142.9乙方采购材料，厂家选择项目总工■项目总建○土建工程师○监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理○主任工程师○材料主管▲优选质量可靠的合格厂家2.10甲方采购材料,厂家选择项目总经理■项目总工○土建工程师▲监理单位×向上整合乙方项目经理○主任工程师○材料主管▲优选质量可靠的价格厂家2.11材料进货质量验收项目总工■土建工程师○行销式监工○监理单位×施工单位▲向上整合乙方主任工程师▲材料主管○专职质检员×严把材料质量关2.12材料检验(试验)项目总工○土建工程师■监理单位×施工单位▲向上整合乙方主任工程师■材料主管○专职质检员▲按规范要求抽样检验（试验）2.13操作示范样板项目总工○土建工程师■行销式监工○监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理■主任工程师○工长▲专职质检员×坚持每项工艺样板引路2.14工序质量巡视检查土建工程师■行销式监工○监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理■主任工程师○工长▲专职质检员×严按工艺卡要求纠正违规操作2.15工序质量交接检查地区总经理○项目总经理○土建工程师■行销式监工○监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理■主任工程师○工长▲专职质检员×工序质量合格方可进行下道工序2.16成品(半成品)保护地区总经理○项目总经理○土建工程师■行销式监工○监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理■主任工程师○工长▲专职质检员×避免污染、损坏序号主要管理控制点岗位职责主要管理控制点沿海集团作业指导书工程管理名称住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点编号EG215编制/修改审核审批页码第5页共27页版本3.152.17质量记录及资料管理项目总经理○土建工程师■监理单位×施工单位▲向上整合乙方主任工程师■专职质检员▲完整、真实、及时2.18验收方法确定项目总经理○项目总工■土建工程师○行销式监工○监理单位▲设计单位○施工单位○向上整合乙方项目经理○主任工程师○工长○专职质检员○符合规范及市场行销要求2.19特殊过程试验项目总经理○土建工程师■行销式监工○监理单位×施工单位▲向上整合乙方项目经理■主任工程师○工长▲专职质检员×符合规范要求（如蓄水、淋水、试验）2.20分项工程验收地区总经理■项目总经理○土建工程师○行销式监工○监理单位▲设计单位○施工单位○向上整合乙方项目经理○主任工程师○工长○专职质检员○符合规范及市场行销要求3.0漏裂保修及回访地区总经理■项目总经理○土建工程师×行销式监工○设计单位○施工单位▲向上整合乙方项目经理▲主任工程师○工长○专职质检员○返修及时、有效、定期回访■—最终责任人▲—主管责任人○—主要相关责任人×—监督（或旁站检查）责任人2、确定防漏、裂主要管理控制点及职责分配的注意事项：(1)在不同的工程项目，由于组织结构、管理模式、产品差异、地域差异的影响，管理控制点会有差异，表中所列为一般工程常见的内容，实施时应视各项目工程实际增减；沿海集团作业指导书工程管理名称住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点编号EG215编制/修改审核审批页码第6页共27页版本3.16(2)在同一个工程项目，五大敏感部位各自的管理控制点所涉及的主要工作是不同的，具体实施时应就不同敏感部位的管理控制点分别提出不同的要求而加以具体化，以满足建立质量体系的要求；(3)管理资源（组织、人力、费用）一定要有充分保证，防止管理措施流于形式：a)无论采用何种工程管理模式（施工单位总承包、业主自行总承包、向上游整合），其管理组织结构必须完整，表中岗位配置均不可缺位（有的可视情况兼职）；b)加强员工培训，使人员的专业能力达到岗位研判要求，一定要真正拥有建设单位管理及总包单位技术管理（业主自行总承包时）或施工企业技术管理（向上游整合时）的专业能力，能从设计、材料选择与采购、施工方案、工艺过程控制、工程验收各环节把关，正确地使用和贯彻国家和地方颁布的各项设计规范、施工规范、操作规程、工法等技术标准和管理工具。c)选择施工队伍时除必须选用资质合格的专业（如防水专业）施工单位外，还应注意在合同中用专项商业性条款（如质量保证期的具体内容、保证金数额、漏裂奖惩规定等）加以约束。3、各地区在集团分配政策和奖惩条例总框架下，可使用一定专项费用，自行建立对漏、裂问题的奖惩细则，促进管理措施落实。四、五大敏感点漏、裂常见质量通病及预防技术措施要点一、屋面（雨蓬、顶层、阳台、露台顶面可参照）工程项目常见漏、裂质量通病预防漏、裂技术措施要点沿海集团作业指导书工程管理名称住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点编号EG215编制/修改审核审批页码第7页共27页版本3.171、屋面结构层(1)现浇混凝土浇筑不密实，有蜂窝等缺陷，未彻底处理，留下渗漏隐患；A、屋面层混凝土浇捣时严格把关，不得漏捣；B、清除有缺陷的混凝土，用提高一级标号的细石混凝土重新浇筑密实；C、对屋面结构作蓄水试验检验是否渗漏。(2)穿过屋面的预埋套管、出屋面的设备基础及预埋件根部混凝土不密实，未彻底处理，留下渗漏隐患；A、所有预埋套管、水落口、设备基础预埋件必须先安装牢固，后浇筑结构混凝土，严禁先留孔洞后装管件；B、管根、预埋件根仔细振捣混凝土封堵严实；C、同前。(3)采用装配式钢筋混凝土屋面板时，板缝混凝土不密实，未按规范配置构造钢筋，屋面易从板缝开裂，留下渗漏隐患。A、板缝应事先清除杂物、油污并充分浇水润湿；B、板缝用细石混凝土并宜掺膨胀剂，强度等级不低于C20；C、认真捣插，充分养护并避免扰动；D、构造钢筋不得漏设。2、屋面找平层(1)找平层砂浆强度低、表层起砂，发生空鼓、开裂；A、严格按设计配合比规定比例拌制水泥砂浆，水泥标号、沙子含泥量符合设计要求，保证砂浆强度；B、施工前将结构基层上的尘土、污物清除干净，且表面洒水润湿，使砂浆粘结牢固；C、按设计规定间距设置分格缝；D、水泥砂浆收水后进行二次压光，使表面平整密实，不起砂；D、砂浆压实后避免烈日暴晒和淋雨，24小时后充分浇水养护，养护期一般不少于7天。(2)找平层坡度不符合设计要求，引起屋面排水不畅，局部积水；A、按设计坡度测定标高挂线找坡，并按间距1～2m进行贴灰饼控制，抹找平层砂浆时，应先按流水方向冲筋，并用2m长的直尺控制平整度，偏差小于5mm；B、雨水口周围约0.5m范围做成坡度不小于5%的杯形洼坑。(3)突出屋面的结构物根部、基层转角处作成直角，影响防水层铺设，留下防水层渗漏隐患。A、基层与突出屋面结构（如女儿墙、烟囱、管道、变形缝、老虎窗墙等）的连结处要先分层次抹灰做成半径100～150mm的圆弧形或斜边长度100～150mm的钝角坡度；B、基层转角（如檐口、天沟、水落口、斜沟等）处要先分层次抹灰做成半径100～150mm的圆弧形。一、屋面（雨蓬、顶层、阳台、露台顶面可参照）工程项目常见漏、裂质量通病预防漏、裂技术措施要点沿海集团作业指导书工程管理名称住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点编号EG215编制/修改审核审批页码第8页共27页版本3.183、屋面保温层(1)整体保温层含水率大，封闭后易产生膨胀和收缩变形，引起防水层起鼓、开裂；A、保温层应采用憎水或吸水率低的材料；B、保温层应干燥达到当地自然风干状态下的平衡含水率再进行封闭；C、在保温层中设排气构造，排气管应埋设至结构层上，管壁应打孔；D、保温层与女儿墙根部应设温度缝，缝内嵌入柔性密封材料；(2)粘贴板块保温层粘贴不牢固、嵌缝不密实、易产生变形，引起防水层