住宅租賃市場簡報

SavillsResearchwww.savills.com上海住宅租賃市場簡報“2007年住宅租賃市場整體租金雖有季節性波動但總體保持平穩，由于供應量增大帶來的競爭，使得入住率從2006年的高點有所回落，但平均仍維持在80%以上。隨著市場的日益成熟，服務品質和差異化日顯重要”受高入住率和人民幣對美元加速升值的影響，以美元計價的租金指數在第四季度持續增長2007年浦東別墅市場租金指數上漲了5.4%，與浦西2.4%的上漲幅度相比略勝一籌第四季度三個新項目在租賃市場上市二零零八年三月十日圖:盧灣區翠湖天地大面積的別墅和公寓一直受到歐美人士的親睞上海新里和花園式洋房深入窺視，精品服務式公寓探討OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.2住宅租賃市場簡報市場綜述盡管冬季節日期間市場需求降低導致入住率略微下滑，住宅租賃市場的租金在第四季度仍有上升。然而如以人民幣計價，租金情況截然不同，由于人民幣對美元的強勢增值，上季度租金以人民幣計價則略微下滑。自2005年7月人民幣匯率機制改革以來，截至目前，人民幣兌美元匯率已增長了13.5%，許多業主自2006年以來開始簽署以人民幣定價的租賃合同，以彌補美元貶值所造成的租金損失。這意味著業主在採用固定的人民幣計價租金之后，人民幣的升值將導致以美元計價的租金必須上調。盡管人民幣持續升值，仍有不少跨國公司沿用其以美元計價的租房預算政策，這導致實際預算金額換算成人民幣之后有所下降，從而使許多外籍員工所能負擔的租金水平降低。同時為了控制成本，跨國公司採取了一系列靈活的措施：公司試圖將其員工的借調時間縮短為六至十二個月，從而無需安排員工家屬在中國住宿；公司正考慮更多地從亞洲分部借調員工，因為其待遇通常低于歐美員工；公司正對中層管理人員的住房預算進行裁減，這部分節餘將會分配給高層管理人員，使其享有更高的住房預算。預計2008年人民幣對美元還會有8-10%的增值可能，這將使眾多跨國公司重新審視其按美元計價的房租預算，以上措施或將被更多的公司採納實施，從而對租賃市場帶來根本性的影響。隨著大面積房型在市場投放，歐美籍人士將有更多選擇越來越多的海外公司在上海設立分公司，再加上已進駐上海的跨國公司持續擴張，外籍員工數量不斷攀升。通常歐美籍人士在自己國家習慣了寬敞的住房環境，其住房預算也更高，所以傾向于選擇大面積的公寓和別墅。在浦西和浦東，三房及三房以上的別墅租戶大部分為歐美人士，這些別墅去年在市場上較為搶手。一般情況下，目前面積超過300平方米的三房及三房以上別墅租金最低為每月5,000美金，面積超過200平方米的此類公寓租金最低為每月4,000美金。兩個最新投放市場的項目分別是淮海公寓及森林別墅，前者的主力房型為面積約300平方米的三房公寓；后者則包含3至5房、面積集中在357到629平方米的別墅。最新項目一覽，第四季度淮海公寓始建于1935年，位于淮海路靠近常熟路。近期被重新裝修并于第四季度在市場上推出。第四季度雅詩閣集團在上海的第二個馨樂庭項目、同時也是該集團在上海的第五個項目-馨樂庭碧雲服務公寓上市，該項目于2007年第一季度被雅詩閣集團以約2,200萬美元收購。該物業由一棟8層服務公寓和7棟4層單棟公寓組成，共196戶。碧雲國際社區、家樂福購物中心、湯臣高爾夫球場等便利的生活娛樂設施都近在咫尺。近期市場對浦東地區高品質住宅的大量需求，使得許多運營商尋求在這一區域的發展機會。凱雷集團投資的位于閔行區的森林別墅在第二季度推出一期的18套后，第二期的21套在第四季度上市,該項目一共有110套，預計將于2009年初全部推出。項目名稱位置套數套型面積租金範圍(人民幣/美元每月)備註服務式公寓碧雲馨樂庭浦東19636-98平方米Studio-2房人民幣8,288-18,000(美元1,120-2,450)*專業管理淮海公寓淮海路36300平方米3房人民幣43,500-66,000（美元5,900-8,900)重新裝修聯體別墅森林別墅昆陽路，閔行區21357-629平方米3-5房人民幣39,000-70,000(美元5,300-9,500)-數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部*租金優惠截至2008年2月14日注：匯率以1美元=7.4元人民幣為基準OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.3住宅租賃市場簡報住宅租賃市場住宅市場租金指數，2001年第1季度－2007年第4季度第四季度住宅租賃市場租金指數全面小幅上揚，其原因部分是由于人民幣對美元升值的影響。其中別墅的租金指數相對而言變動最大，上漲1.7%，公寓的租金指數上漲了0.4%。第四季度末，公寓市場和別墅市場的平均租金分別為25.9和22.2美元每平方米每月。公寓租賃市場公寓租金指數，2001年第1季度－2007年第4季度第四季度，浦東服務式公寓和高檔酒店式服務公寓的租金指數分別上漲了2.9%和1.6%，租金目前為23.8和31.7美元每平方米每月。而浦西服務式公寓租金指數降低了0.68%。浦西市場上存在已久的項目不但受到新項目上市的衝擊，更由于冬季淡季的影響，導致此類公寓紛紛調整租金以保持較高入住率。服務式公寓租金指數及入住率走勢，2001年第1季度－2007年第4季度2007年公寓市場的入住率連續三個季度持續下跌，在第四季度下降了0.7個百分點至83.5%。趨于年末，許多租戶在這段時間內返回自己的國家，一些項目也利用這個機會重新裝修以應對2008年接踵而來的激烈競爭。2007年第4季度公寓成交案例由于部分小業主開始參與低端服務式公寓的競爭，加之跨國公司採取措施縮減外籍員工住房預算，服務式公寓運營商在過去的兩年內承受了巨大壓力。隨著小業主市場進一步成熟及自律，一些之前不鼓勵其外籍員工與小業主簽約的公司最近為了節省開支已重新審視并調整其策略。數據來源：第一太平戴維斯市場市場研究及開發顧問部80859095100105110115Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42001200220032004200520062007Q1/2001=100租賃總體市場公寓市場別墅市場數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部80859095100105110115120125Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42001200220032004200520062007Q1/2001=100浦西公寓浦東公寓高檔酒店式服務公寓數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部9092949698100102104106108110112Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42001200220032004200520062007Q1/2001=10070%75%80%85%90%95%租金指數(左軸)入住率(右軸)項目名稱區域套型面積(平方米)單價(人民幣/美金每月)套型比例配置(臥室/公共區域**/衛生間)租賃起始時間租賃期限(月)租金類型*錦麟天地盧灣187人民幣52,000美元7,0272/4/211月12標準+公用事業費1,000元嘉里華庭2期長寧200人民幣42,000美元5,6762/4/211月24標準+車位+公用事業費1,000元盛大金磐浦東305人民幣53,040美元7,1673/4/310月24標準+公用事業非2,000元數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部*第一太平戴維斯定義的標準租金包括:管理費，俱樂部會所會員費，稅務發票，ADSL，花園維護費**第一太平戴維斯定義的標準單元包括:客廳，餐廳，書房和廚房注：匯率以1美元=7.4元人民幣為基準OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.4住宅租賃市場簡報別墅租賃市場別墅租金指數，2001年第1季度-2007年第4季度第四季度，別墅租金指數在市場較強需求的影響下全面上揚，其中浦東租金指數上漲2.1%，漲幅最大，租金目前為20.5美元每平方米每月。很多浦西小業主為了應對來自浦東越來越多的新項目競爭，也採取了相應的應對措施。最近居住在西郊明苑別墅和新律花園內的一些小業主對其物業單元進行了重新裝修，市場反應良好，取得了較高的租金回報。此外，浦西市場憑藉外籍人居住社區數量較多、發展成熟且擁有距市中心較近的地理優勢，目前依然在上海別墅租賃市場上占主導地位。別墅租賃市場整體租金指數和入住率，2002年第1季度-2007年第4季度2007年第四季度別墅市場平均入住率保持穩定。浦東市場尤其是金橋地區的別墅租賃需求旺盛，甚至未受節日淡季影響，一部分項目保持著百分之百的入住率。浦西市場表現良好，一部分租戶在合同臨近到期時都進行了續簽。大戶型別墅穩定的入住率得益于較高需求量，較小戶型則通過折扣的方式吸引租戶。此類項目較典型的是綠寶園，其小于300平方米的別墅租金報價較為優惠，而面積300平方米以上的別墅的租金報價則被抬高。2007年第4季度別墅成交案例2008年市場展望2008年的租金預計將與2007年持平，一些區域的市場可能會有更為搶眼的表現。以陸家嘴金融區的不斷擴張（至2010年預計有150個區域總部在此設立）和浦東商業配套、住宅社區的不斷發展為依託，預計金橋地區在2008年的租賃市場將大有作為。浦西地區的項目比較陳舊，且后續供給有限，在未來幾年將面臨來自浦東市場更為激烈的競爭。新增供應以及小業主租賃市場的不斷成熟發展，預計將對2008年的入住率產生影響。激烈的競爭會導致市場對一些較為陳舊和管理較差的項目需求減少，從而促使此類項目重新審視其管理方式，進行翻新裝修以保持市場份額。不少項目在2007年底已經做出類似調整適應市場。上海新里和花園式洋房的深入窺視，精品服務式公寓探討原法租界區域的老式洋房大部分上海的新里和花園式洋房位于上海的中心城區徐匯、盧灣、靜安和長寧區，其中保存最好的一部分位于原法租界區域（見下圖），大致位于肇家濱路以南，延安路以北。這一地區最近被認定為歷史保護區，意味著未來此處的拆遷及開發將受到限制。項目名稱區域套型面積(平方米)單價(人民幣/美金每月)套型比例配置(臥室/公共區域**/衛生間)租賃起始時間租賃期限(月)租金類型*雲間綠大地別墅浦東334人民幣56,800美元7,6764/4/310月12標準傢俱御翠園浦東485人民幣56,800美元7,676(折扣價格)4/4/410月12標準夏都別墅虹橋600人民幣102,000美元13,7836/4/510月12標準數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部*第一太平戴維斯定義的標準租金包括:管理費，俱樂部會所會員費，稅務發票，ADSL，花園維護費**第一太平戴維斯定義的標準單元包括:客廳，餐廳，書房和廚房注：匯率以1美元=7.4元人民幣為基準數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部80859095100105110Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42001200220032004200520062007Q1/2001=100浦西别墅浦东别墅高档别墅數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部80859095100105Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42001200220032004200520062007Q1/2001=10070%75%80%85%90%95%100%租金指數(左軸)入住率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