《个人理财》第七章房地产规划

个人理财韦耀莹主编黄祝华副主编第七章房地产规划房地产规划的基本知识1房地产规划2个人住房消费贷款3个人支付能力评估4第一节房地产规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房屋建筑物财产权利土地房地产的类型1、按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房解围房2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房产投资的方式房地产证券房地产投资券买卖楼花以租养贷以租代购直接购房房地产投资四、房产投资的优缺点优点房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能房产具有不断升值的潜力缺点流动性相对较差投资金额比较大风险较高（政策风险、道德风险……）五、房地产价格及影响因素交易税费影响房地产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成第二节房地产规划房产规划的概念为什么要进行房产规划房产规划流程购房与租房决策购房规划一、房地产规划的概念包括居住规划和房产投资居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24%，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。二、个人房产规划流程三、购房与租房决策租房购房优点1.有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀2.比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质4.迁徙自由度较大4.有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险缺点1.有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性2.无法按照意愿装修2.维持成本高3.被动应对房租上涨风险3.财务风险大4.无法运用财务杠杆追求房价利益要考虑的因素如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租(1)房租是否会每年调整。(2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。(3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。(4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。四、购房规划衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用学会计算购房的各种税费如何选择房子投资自住房投资写字楼投资商铺投资车库1.按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价例如，李先生年收人为10万元，预估收入成长率3％，目前净资产2万元，储蓄首期与负担房屋贷款的上限为40％，打算5年后买房，投资报酬率为10％，贷款年限20年，利率以6％计，可以负担买房贷款的目前房价为：首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元)贷款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元)可负担房价：首期(27.7)+贷款(53.2)＝80．9(万元)2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价×(1—按揭贷款成数比串)需支付的贷款部分＝欲购买房屋总价×按揭贷款成效比率每月摊还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷年金现值第三节个人住房消费贷款个人住房消费贷款种类个人住房贷款的还贷方式一、个人住房消费贷款种类住房公积金贷款缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。个人住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。个人住房组合贷款是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。二、个人住房贷款的计息方法等额本金还款法等额本息还款法组合还款法（一）等额本金还款法就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少其计算公式是：每月还款金额=贷款本金／贷款期数（按月计）+（贷款本金—累计已归还本金额）×月利率（二）等额本息还款法每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。计算公式是：每月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）×还款月数］÷［（1＋月利率）×还款月数－1］1.两种贷款的利息计算方式等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。两种还款方式前5个月还款总和及本金与利息所占比重对照表2.两种贷款的每期还款特点等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。等额本息还款法与等额本金还款法的比较等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息等额不等额（前期重，后期轻）每期还款本金前期轻，后期重等额每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流国际流行度主流弱弱流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最好结论两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额还款法”每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。（三）组合还款法首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额）一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。三、节省贷款利息的方法加速还款额外还款存抵贷关键在于尽可能多的提前偿还本金（一）加速还款缩短还贷周期，增加还贷次数——双周加速还款假设贷款30年50万元，贷款年利率为6.39%。标准的月还款(等额本息)双周加速还款(等额本息）贷款结果对比等额本息贷款之标准月还款(参照)等额本金贷款等额本息贷款之双周加速还款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金额¥3,124.26(月)¥2,723.84(月平均值)¥3,124.26(4周)利息累计¥624,733.6¥480,581.25¥483,100.27还款期数360期360期629期节省利息---¥144,152.35¥141,633.33节省天数---0天2,135天每年需多还款---每年还款不等¥3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%（二）额外还款——提前还贷提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。第四节个人支付能力评估目标和需求分析个人投资动机分析个人支付能力评估一、目标和需求分析房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，这要通过数据收集合分析来明确。一般而言，个人对于房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。在确定目标和需求时，必须把握以下几个原则：首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合所有期