住宅銷售市場簡報

SavillsResearchwww.savills.com上海住宅銷售市場簡報“盡管華南地區住宅銷售市場的降溫使上海產生了市場可能回落的預期，但就第四季度表現而言，市場仍處于相對穩定的態勢”由于2007年中期的強勁需求在第四季度有所回落，第四季度整體市場的成交量有所下降新增供給在第四季度上升3%，5個季度以來第一次超過需求盡管政策環境趨緊，高端住宅物業的成交價格仍保持高位二零零八年三月十日圖:南匯區綠寶園第四季度中高端公寓的價格仍保持升勢，并到達3年來的高點，均價達到人民幣33,145元/平方米預期2008年政府仍將繼續關注住宅市場，緊縮政策仍將繼續OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.2住宅銷售市場簡報經濟綜觀上海2007年國內生產總值達到1.2萬億元人民幣，與去年同期相比上漲了13.3%，社會消費品零售總額也上漲了14.5%，達到3,848億元人民幣，創10年以來的最高值。2007年，城鎮居民人均可支配收入持續攀升，達到了人民幣23,623元，比去年同期增長14.3%。上海國內生產總值,2004年第1季度-2007年第4季度政府仍然試圖為過熱的經濟和房地產市場降溫，在第四季度3次提高金融機構的存款準備金率同時將1年期基準貸款利率提高至7.47%。并且控制貸款額的增長，給購置第二套物業的買家在貸款上帶來了難度，預計政府在2008年將繼續使用緊縮政策去控制經濟的增長。整體市場整體市場供應，吸納量及成交均價，2005年第1季度-2007年第4季度2007年第四季度的成交量環比下降30.3%，達到616萬平方米；新增供應量則環比上漲3%達到603萬平方米，也是過去5個月以來第一次超過成交量15萬平方米。隨著近兩年以來一直受到壓抑的需求在2007年第二、第三季度得到釋放，上海住宅銷售市場2007年中期的成交量有明顯上揚。第四季度，隨著需求的減少、貸款利率的上升以及傳統銷售淡季的到來，成交量較之前季有所下滑。此外，政府在9月底出台的關于第二套住房貸款的新政也在一定程度上抑制了前期活躍的市場。盡管這一貸款新政對于上海的影響不如其他一些城市來得強烈，但市場仍不可避免地受到了一定的影響。而在12月由于受到銀行抵押貸款審批趨緊和第二套住房認定標準明確的雙重作用，這一影響顯得尤為明顯。第四季度的成交均價仍保持平穩，由于開發商對市場仍具有信心，因此并未採取降價策略來刺激需求。第四季度的成交均價在人民幣8,910元/平方米。按區域和類型劃分的整體市場均價，2005年第1季度－2007年第4季度內環內和內中環間的成交價格連續兩個季度保持強勁走勢，第四季度環比分別上升了17.6%和23%，均價到達人民幣25,648元/平方米和人民幣19,884元/平方米。中心區域由于住宅用地稀缺導致新增供給量下降，從而促使這一區域的成交價達到近3年來的高點。與此同時，內環內的高房價也使一部分購房者將置業目標轉向距離市中心相對來說不是很遠，同時價格相對較低的內中環區域。數據來源：上海市統計局，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部050100150200250300350400Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42004200520062007人民币十亿元數據來源：上海市政府，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部012345678910Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007百万平方米02,0004,0006,0008,00010,000人民币/平方米批准预售量（左轴)登记预售量（左轴)成交均价（右轴)數據來源：上海市政府，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部05,00010,00015,00020,00025,00030,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007人民币每平方米内环以内内环与中环之间中环与外环之间外环与郊环之间郊环以外OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.3住宅銷售市場簡報第四季度，佔據市場成交量70%左右的內外環間和外郊環間區域成交均價仍維持穩定走勢。土地市場和一手房市場的充足供給量保證了需求能得到有效滿足，從而使最近幾個季度的成交均價維持穩定態勢。第四季度，郊環外區域由于別墅成交量的顯著上升，使該區域總體市場的成交均價環比上升31.3%，達到人民幣5,894元/平方米。中高端住宅市場1按成交均價劃分的高端公寓成交量，2005年第1季度－2007年第4季度第四季度，人民幣25,000元/平方米以上項目的成交量環比上升34%，達1,234套。其中尤為矚目的是靜安區，該區第四季度新上市的“君御豪庭”項目在第四季度成交176套，而“遠中風華園”項目也有不錯的成交記錄。成交均價區間在人民幣25,000-30,000元/平方米和人民幣30,000-35,000元/平方米項目的成交量都分別占到總成交量的40%左右，這不僅反映了市場上高品質項目的供給與需求均在增加，而且也表明了進入高價位段項目的增多。2007年第四季度高端別墅成交量仍然維持前三季度以來的升勢，均價在人民幣25,000元/平方米以上的別墅成交量達到最近3年來的高點230套。1第一太平戴維斯對中高端住宅市場作出如下定義：中高端別墅的成交均價至少在人民幣每平方米15,000元以上；中高端公寓的成交均價至少在人民幣每平方米15,000元以上。通過此類篩選，在選出的項目中逐個細查其地理位置，交通條件，配套設施和服務等來決定項目是否為中高端住宅。按成交均價劃分的高端別墅成交量，2005年第1季度－2007年第4季度湯臣湖庭別墅在第四季度新推出100套別墅，其均價在人民幣30,000元/平方米-35,000元/平方米之間，這一成交價低于市場先前的預期。這同時也使第四季度在這一價格區間的成交量上升至89套。價格區間在人民幣25,000元/平方米-30,000元/平方米的別墅項目多集中于松江和閔行地區，而這一價格區間以上的項目多集中于浦東和佘山地區，這些以自然景觀優勢以及獨特的社區文化優勢受到市場的追捧。中高端公寓市場供應及吸納量,2005年第1季度－2007年第4季度第四季度，中高端公寓的新增供給量環比下降75%到45,892平方米，到達近三年來的低點。新增供給量主要集中在徐家匯和陸家嘴地區，兩地區的新增供給量分別為126套和105套。盡管最新的限制政策旨在增加供給量，但是就目前形勢而言，開發商并未急于加大供給量。同時由于2007年中期的市場繁榮使許多開發商在此期間增加了供給量，這也是造成第四季度供給量下降的重要原因。數據來源：上海市政府，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部02004006008001,0001,2001,400Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007套数人民币25,000-30,000元每平方米人民币30,000-35,000元每平方米人民币35,000-40,000元每平方米人民币40,000元每平方米以上數據來源：上海市政府，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部050100150200250Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007套数人民币25,000-30,000元每平方米人民币30,000-35,000元每平方米人民币35,000-40,000元每平方米人民币40,000元每平方米以上數據來源：第一太平戴維斯住宅銷售部，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007平方米05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000人民幣/平方米季度供应量（左轴)季度吸納量(左軸)成交價格(右軸)OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.4住宅銷售市場簡報吸納量在第四季度下降了60%，到130,206平方米，這主要是由于市場供給量下降以及市場環境趨緊的雙重影響造成的。成交均價在市場供求結構性失衡的影響下升至人民幣33,145元/平方米，這也是過往三年以來的新高。中高端別墅市場供應及吸納量,2005年第1季度－2007年第4季度第四季度中高端別墅成交量較第三季度下降了近一半，到208套。而新增供給量則與上季相當，為206套，其中70%集中于莘莊和佘山地區。近期高企的吸納量和連續四個季度成交量超過新增供給量使得市場可售房源減少，這是致使第四季度成交價格升高成交量下降的重要原因。第四季度的成交均價較上一季度上升13.5%。市場政策第四季度銀行準備金率三次提高為解決市場流動性過剩的問題，政府在第四季度三次調整銀行準備金率，由12.5%調高至14.5%，以吸收市場上的部分資金。2007年第6次調高人民幣存款基準利率2007年12月21日中國人民銀行調高短期存貸利率，而對5年及以上期利率未作調整。這是2007年央行第6次調高利率。由于消費價格指數（CPI）仍然處于高位，預期2008年央行仍可能採取升息手段來遏止過度借貸。“359號文”細則出台中國人民銀行于9月27日頒佈了關于第二套住房貸款新政的“359號”文。這一新規定旨在通過將第二套住房的首付比率從30%提高到40%并將貸款利率調高到基準利率的1.1倍來抑制投資性需求。但是這一新規定并未明確第二套住房的認定標準是按戶為單位還是以個人為單位，這意味著投資者可以將物業置于其配偶或親屬名下，以規避政策限制。12月11日中國人民銀行出台檔進一步明確了以戶為標準進行第二套住房的認定，從而彌補了之前所述的政策漏洞。這一細則的出台很大程度上造成了華南地區成交量的下滑，因為該地區的投資性置業所占比重較大。就上海市場而言，由于自住性需求仍佔據主體，因此政策影響程度較小。《土地儲備管理辦法》出台，應對土地閑置12月3日，國土資源部、財政部和中國人民銀行聯合出台《土地儲備管理辦法》，這是第一個全國性質的針對土地儲備機制的檔。《辦法》規定，政府出讓的土地應為淨地，這意味著政府應在土地出讓前對土地進行前期開發，包括動拆遷和必要的基礎設施建設。該《辦法》的起始執行時間并未公佈。該《辦法》的實施將會加快土地開發速度，防止開發商囤地，從而使新增供給量增加。日期準備金率變化2007年10月25日12.5%調整至13%2007年11月26日13%調整至13.5%2007年12月25日13.5%調整至14.5%數據來源：中國人民銀行項目調整前利率(%)調整后利率(%)調整幅度(%)整存整取定期存款利率1年3.874.140.27各項貸款利率1年7.297.470.185年以上7.837.830數據來源：中國人民銀行注：按揭利率假定為標準貸款利率基礎上給予15%優惠得出數據來源：第一太平戴維斯住宅銷售部，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部0100200300400500600700800900Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007套數05,00010,00015,00020,00025,00030,000人民幣/平方米季度供应量(左軸)季度吸納量(左軸)成交價格(右軸)OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.5住宅銷售市場簡報季度聚焦2007年11月30日上海房屋土地資源管理局發佈了2007年第13次土地出讓公告。其中，盧灣區的104街坊地塊最為引人注目。該地塊位于盧灣區開平路以東，龍華東路以