保利地产XXXX年报

保利房地产（集团）股份有限公司2013年年度报告保利房地产（集团）股份有限公司6000482013年年度报告保利房地产（集团）股份有限公司2013年年度报告1重要提示一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、公司全体董事出席董事会会议。三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：以截至2013年12月31日公司7,137,994,391股总股本为基数，每10股派发现金红利2.94元（含税），并以资本公积金每10股转增5股。六、本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否保利房地产（集团）股份有限公司2013年年度报告2目录第一节释义及重大风险提示.........................................................................................................3第二节公司简介............................................................................................................................4第三节会计数据和财务指标摘要.................................................................................................6第四节董事会报告........................................................................................................................7第五节重要事项..........................................................................................................................26第六节股份变动及股东情况.......................................................................................................31第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................35第八节公司治理..........................................................................................................................40第九节内部控制…………………………………….………………………….………………42第十节财务报告……………………………….………………..…………………..…………43第十一节备查文件目录...............................................................................................................44保利房地产（集团）股份有限公司2013年年度报告3第一节释义及重大风险提示一、释义在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会国资委指国务院国有资产监督管理委员会上交所指上海证券交易所广东证监局指中国证券监督管理委员会广东监管局公司、本公司、保利地产指保利房地产（集团）股份有限公司报告期、本报告期指2013年度元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元二、重大风险提示：公司已在本报告中描述了存在的风险事项，敬请查阅“第四节董事会报告”中的“公司的优势及挑战”部分的内容。保利房地产（集团）股份有限公司2013年年度报告4第二节公司简介一、公司信息公司的中文名称保利房地产（集团）股份有限公司公司的中文名称简称保利地产公司的外文名称POLYREALESTATEGROUPCO.,LTD公司的外文名称缩写PRE公司的法定代表人宋广菊二、联系人和联系方式董事会秘书、证券事务代表姓名黄海联系地址广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30层董事会办公室电话[phone]传真[phone]电子信箱[e-mail]三、基本情况简介公司注册地址广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场29-33层公司注册地址的邮政编码510308公司办公地址广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔29-33层公司办公地址的邮政编码510308公司网址www.polycn.com;www.gzpoly.com电子信箱[e-mail]四、信息披露及备置地点公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》登载年度报告的中国证监会指定网站的网址www.sse.com.cn公司年度报告备置地点公司董事会办公室五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码A股上海证券交易所保利地产600048六、公司报告期内注册变更情况（一）基本情况公司报告期内注册情况未变更。（二）公司首次注册情况的相关查询索引公司首次注册情况详见2011年年度报告公司基本情况。保利房地产（集团）股份有限公司2013年年度报告5（三）公司上市以来，主营业务的变化情况公司上市以来，主营业务无变化情况。（四）公司上市以来，历次控股股东的变更情况公司上市以来，控股股东无变更情况。七、其他有关资料公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址上海市南京东路61号4楼签字会计师姓名祁涛王世恩保利房地产（集团）股份有限公司2013年年度报告6第三节会计数据和财务指标摘要一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标（一）主要会计数据单位：元币种：人民币主要会计数据2013年2012年本期比上年同期增减(%)2011年营业收入92,355,524,195.8568,905,756,710.2734.0347,036,222,186.18归属于上市公司股东的净利润10,747,161,554.278,438,233,558.3827.366,530,945,957.44归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润10,684,959,096.498,347,808,045.7228.006,461,614,007.44经营活动产生的现金流量净额-9,754,106,777.993,092,581,274.99-415.40-7,921,907,455.972013年末2012年末本期末比上年同期末增减(%)2011年末归属于上市公司股东的净资产51,762,869,363.4242,486,380,748.2021.8335,257,660,615.91总资产313,939,854,320.52251,168,617,582.2424.99195,014,565,272.62（二）主要财务数据主要财务指标2013年2012年本期比上年同期增减(%)2011年基本每股收益（元／股）1.511.1827.360.91稀释每股收益（元／股）1.511.1827.360.91扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）1.501.1728.000.91加权平均净资产收益率（%）22.9521.84增加1.11个百分点20.20扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）22.8121.60增加1.21个百分点19.99二、非经常性损益项目和金额单位：元币种：人民币非经常性损益项目2013年金额2012年金额2011年金额非流动资产处置损益446,684.7795,889.79-4,533,692.77企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益1,561,662.48除上述各项之外的其他营业外收入和支出94,425,515.20138,456,748.22112,973,085.45少数股东权益影响额-5,012,037.81-12,524,927.24-9,508,870.19所得税影响额-27,657,704.38-35,602,198.11-31,160,234.97合计62,202,457.7890,425,512.6669,331,950.00保利房地产（集团）股份有限公司2013年年度报告7第四节董事会报告一、市场回顾及展望2013年房地产市场整体运行平稳，调控政策稳定，刚性购房需求仍为市场主流，并呈现出如下主要特征：1、刚需释放推动市场成交活跃，量价平稳增长。2013年全国商品房实现销售面积13.06亿平方米、销售金额8.14万亿元，同比分别增长17.3%和26.3%，商品房平均销售价格同比上涨7.7%至6237元/平方米，而百城住宅价格指数则自2012年6月开始实现了连续19个月的环比上涨，累计增长13.8%至10833元/平方米。2、投资增速有所恢复，但仍维持在低位，供需矛盾依然存在。报告期内，房地产开发投资累计完成额8.6万亿元，同比增长19.8%，增速较2012年有所提升，但仍处于近年来的较低水平。具体到新开工面积，报告期内累计实现20.12亿平方米，同比增长13%，相比2011年19.12亿平方米的新开工面积仅增长5.2%；土地购置面积结束了自2012年以来连续21个月的同比下降，全年成交同比增长8.8%至3.88亿平方米，但仍低于2011年的4.43亿平方米，处于近年来的较低水平，土地购置费用1.35万亿元，同比增长11.6%。3、房地产市场在区域供求关系不平衡状态下出现了显著的分化：具有经济资源禀赋和强大人口吸聚能力、土地稀缺的一二线城市成为商品房成交的主流市场，三四线城市则视其供求关系的不同出现了或面临着较大的分化风险。报告期内，全国40大中城市中的一二线城市累计实现商品房销售额3.89万亿元，占全国商品房销售额的47.8%；一二线城市总体供不应求，其商品房销售价格也呈现了显著高于三四线城市的上涨，报告期内百城住宅价格指数样本中的一二线城市住宅的平均价格分别为27903元/平方米、10365元/平方米，同比增速分别为23.4%、10.2%，而三线城市住宅的平均价格为7243元/平方米，同比仅增长5.1%，不及7.7%的全国商品房均价涨幅。从土地市场来看，一二线城市土地资源的稀缺性随着经济的发展、人口的持续涌入和未来城市边界的逐步划定而日益突出，土地供求矛盾决定了成交价格的上涨。2013年，全国40大中城市中，一线城市土地成交的规划建筑面积同比增长19.5%，成交总价则同比增长了158.2%，二三城市土地成交的规划建筑面积同比分别下降11.3%和增长9.6%，成交总价则同比分别增长了24.7%和25.6%，一二线城市土地成交均价的涨幅显著高于三线城市。展望未来，在新型城镇化过程中房地产市场供求矛盾仍将在较长时间内持续存在，我们依然坚定看好行业中长期发展；短期内，我们认为在宏观经济和政策面基本稳定的情况下，2014年房地产市场预期仍