设施设备维保服务验收标准及流程

.设施设备维保服务验收标准及流程1.0目的规范物业设施设备维修保养外包验收管理工作，保证设施设备外包维保质量达到合同要求的质量标准，确保设施设备良好运行。2.0适用范围适用于成都嘉宝管理顾问有限公司住宅管理分公司所区内物业设施设备维修保养业务的外包监管工作。3.0职责3.1项目物业服务中心设施设备维护部负责依据维保合同约定和国家、地方相关标准（规范）对外委维保单位对项目设施设备维修保养工作质量进行验收。3.2片区工程负责人负责对项目设施设备维护部的设施设备外包验收工作进行指导和督察检查。3.3工程管理部负责对片区项目设施设备维护部的设施设备外包验收工作进行评价。4.0流程4.1前期交接工作流程图4.2正常维保期管理工作及维保费用支付流程图..5.0程序要点5.1物业服务中心设施设备维护部根据合同实施时间，检查维保单位在入场前一周内完成所承担设施设备维保系统的普查工作，并收集设施设备维保书面形式的普查记录。5.2收集现维保单位对在普查过程中发现的前期维保单位的遗留问题所提出的解决方案。5.3督促两家维保单位在设备交接检查中发现的问题达成一致意见，双方确认，项目监交，形成交接检查记录。监督完成移交工作。5.4根据合同要求，收集现维保单位针对系统不同情况制订的周检、月检、季检、年检计划。5.5对维保单位保养计划、内容、标准及检查情况进行确认：5.5.1落实维保单位人员相关的上岗证、操作证，收集其提供的复印件备案。5.5.2检查维修保养单位周检、月检、季检、年检计划的执行情况及相关维保总结。5.5.3检查维修保养单位对召修时限性和维保质量满足合同要求。5.5.4验收所更换配件是否为原机型配件，或须经我方同意后，使用的..配件，并签字确认。5.5.5督促维保单位根据设施设备系统设备运行情况提出更换、大修、改造计划。5.5.6对维保中发现的问题，项目设施设备维护部必须以书面的形式向维保单位发整改通知书限期整改，并保存相关的整改记录，跟踪整改情况。项目工程负责人对整改效果不佳的维保单位，应组织对其进行有效沟通，形成沟通纪要，发工程管理部备案。5.6项目设施设备维护部按期对委外维保单位在本项目空调维保工作进行月度、季度和年终考评。并作为维修保养款项支付依据。5.7工程管理部不定期检查维修保养外包验收的相关资料和维修保养质量。6.0验收标准6.1服务人员行为规范内容要求1.维保人员的总体要求：维保人员均配戴统一的工作牌。员工形象2.具有良好的工作状态，上岗前须由维保方进行培训取得上岗证后才能上岗，对于不符合要求的，维保方应立即予以更换。3.维保方的现场负责人素质要求中专及以上文化，具有亲和力和较强的沟通能力，未经甲方同意不得擅自更换。问候礼貌语言在任何工作场所，见到客人应主动问候。1.使用10字礼貌语：您好、请、对不起、谢谢、员工行为再见。2.因自身原因给对方造成不便，应及时致歉。3.使用节假日的祝福语。整体服装姿态端正，自然大方，工作中做到：走路轻、说话清、操作稳，尽量不露出物品相互碰撞的声音。要求统一、整洁、大方6.2维保服务标准6.2.1空调系统维保服务标准A、空调系统维保服务的工作频次..检查（维保）内容空调季节机油压力、油位、有无漏点；氟利昂高低压力值、有无漏点、是否适量、循环水泵、补水系统、吸排气温度、设备电流。电源箱、控制箱、水温、水压、风机盘管、风柜、主板PLC、接触器、水流开关。室内风系统、新风系统、冷冻水管网、主机运行情况、运行参数、压缩机系统（油、气、控制几大部份）、水质等。非空调季节对室外管道系统进行排水处理对主机内各压缩机加热器（加热带）进行检测更换。防止没加热时起动压机从而损坏压缩机。对各管道系统、机油系统、冷冻水管网系统进行检测，防止各系统有漏点，减少损失。对风系统进行风压、风量检查，对各过滤网进行清洗维护。对压缩机机油系统进行检测，如需更换过滤器、机油则对此进行更换，补加氟利昂、排空等工作。对电器控制系统、供电系统进行线路、绝缘性能检测、观测外表面有无损坏，除尘除垢。主机冷凝器的清洗、风机电机的维修保养。开机前的全面检测工作。一年内水过滤器检查维护风机过滤网检查维护水泵、水管阀门、膨胀水箱、风管用调节阀加油、防锈除锈所有冷冻水管路保温、接水盘是否被堵进行检查空调冷冻水进行水质化验各风机盘管、循环水管网进行维护，对空调补水系统、自动排空系统进行检测各调节阀、风口、散流器、消声器等检测维修调整频次每周检查一次每月检查一次每季检查一次每月检查一次半年一次每季检查一次半年一次半年一次半年一次半年一次半年一次备注：项目根据现场实际需要可临时增加频次。每次维修保养不少于二名技术人员参与B、空调服务验收标准检查内容.检查方法质量标准.A、空气开关各相触点是否接触是否良好，有无缺相、有无发配电箱空调电源、控制箱部份机组控制箱全数检查，目视与电工工具结合检查热现象、螺丝有无松动，并进行维修。B、机组工作电流与空气开关是否相符。A、接触器三相是否接触良好，触点有无烧环，是否缺相，接触器线圈有无阻值，并处理。B、过电流保护器整定电流是否合理，有无损坏，并处理。C、缺相、欠压、时钟保护器是否下常工作，各接线触点有无松动、发热现象，并处理。检查维修机组整机情况，静止和运行时冷媒压力，确认冷媒充注量是否充足，检查各零部件及各接口是否有油渍，是否有泄漏，冷媒是否干燥、冷媒管路中是否有脏堵或冰堵。检查维修各运动、转动部件，在运行中是否有异常响声，判断运动、转动零部件是否有磨损，间隙不当的缺陷。压缩机主机全数目检查维修油位，油的颜色，运行中的油压差等。按常规以及各厂视检查和家的说明书，在需更换冷冻机油以及油过滤器芯时加以更换，确试验保机油的粘度，运行所需的油压。对压缩机进行听、看、摸等手段进行认真、细致地诊断，必要时进行解体彻底检查。检查维修外围电器执行和探测元件，如电磁阀、电动膨胀阀、温度传感器、压力传感器等，必须全部完好，探测元件必须准确无误。电控制气系统全数目检查电脑内存设定值、标准电路控制程序、电子时间继电器压缩视检查和机反相保护电路、启动过电流保护线路、三相不平衡保护线路正试验常。压缩机部份安全保护系统全数目检查高压、低压保护开关、油压差保护、三相快速反应过电流继视检查和电器、压缩机反相保护继电器、油加热器、压力保险阀压缩机再试验次启动继电器、冰点保护感温器正常。A检查机油水平是否合理，机油量是否合适，机油有无漏点冻机油系压缩机部份氟利昂系统统全数目B检查机油电加热器（压缩机电加热带）是否完好，功率是否合视检查和适，电阻值正常。试验C检查机油油温、机油压力是否正常，能否正常开机。D检查机油过滤器有无堵塞现像等。全数目A氟利昂系统有无漏点，从液镜中观察氟是否适量，系统中有无视检查和水份，在运行时观察有无不容气体。试验B在运行时检查维修排气、吸气压力值是否合理，高低压保护器..是否正常工作，整定值是否合理，检查维修排气、吸气温度是否在一合理值。C检查维修温度传感器是否完好，主控器PLC工作是否正常，程序有无错误，各副触点是否工作正常。D氟利昂在系统中流动是否畅快，过滤器是否需更换，澎胀阀是否工作正常，电磁阀是否工作，线圈是否完好等。水泵冷凝器冷却水系统管道、管件补水系统水泵有无漏水、有无反转、有无异响全数试进出水水压差、水温差是否达到设计要求验检查补水系统是否正常工作，管网内有无空气，自动排气阀是否能正常工作各抽查管道接头有无松动，保温材料有无掉落；管道调节阀、补水至少5处，水箱、管道有无生锈、有无漏水；水管系统上过滤器是否安目视检查装完好，有无清洗等抽查至少5风机电机是否完好，控制、控温电路是否正常。进出风温度、风机盘管台，目视和风压、风速是否达到设计要求；盘管接水盘有无阻堵，有无风机盘管及风柜风柜试验检查异物掉入，盘管及风管保温材料有无掉落新风风柜工作是否正常。回风口、过滤网是否清洗，过滤网全数目视和是否完好；风柜皮带松紧是否合适，有无异响。进出风温度、试验检查风压、风速是否达到设计要求；风柜接水盘有无阻堵，有无异物掉入，风柜、风管保温材料有无掉落抽查至少成品保护5处，目视检查员工形象其他员工行为计划管控随机抽查至少1名员工，目视检查查本月计划符合附件1相关要求空调设备设施维修、维保、大、小修时，应备足成品保护材料和措施，做好成品保护着干净、整洁、统一的工装、佩戴工作牌等计划制定合理、有效，严格执行计划内容并达到相应的效果C、结果运用a)每周巡检发现不符合质量标准要求不能超过2项（处），前周已经记录但未按要求整改的项，次周记两项，再次周记三项，以此类推直至整改为止。超过3项（处），扣除当季空调维修费用的0.5%；超过4项（处），扣除当季空调维修费用的1%；超过5项（处），扣除当季空调维修费用..的3%。b)月检发现不符合质量标准要求不能超过2项（处），超过2项（处），扣除当季空调维修费用的1%；超过3项（处），扣除当季空调维修费用的2%；超过4项（处），扣除当季空调维修费用的3%。c)每出现一次严重不合格，则扣除当季空调维修费用的2%。严重不合格是指：质量不符合合同约定的质量标准相关要求，或合同约定的其它要求，经过与现场负责人沟通后，未按要求整改（不可抗因素除外）。未提供半/年度维保报告或维保总结。员工工作未按行为，形象不符合标准。未提供空调维修计划。未按要求递交维保工作记录。空调故障处理不彻底。接到召修电话后应在4小时内到达故障现场进行维修。故障后8小时内应确保空调恢复正常。随意更换空调主、配件品牌。空调主、配件品牌采用假冒伪劣产品更换。空调维修人员无证上岗。空调维修人员现场作业不规范，不积极配合。外包维保合同期内，以各种理由要求进行价格调整。d)抽查维保人员未按合同要求到位，每次扣除当季空调维修费用的5%；以此类推。若员工数量达到合同要求但现场质量不达标，我公司提出合同履行预警，给予维保公司一个月整改时间，如未整改或整改效果不佳的，我公司有权提出解除合同，解除合同造成的损失由空调维保公司承担。e)客户对空调维保服务的有效投诉，每出现一次，扣除当季空调维修费用的5%。一个月内产生三次及以上投诉或造成其他严重损害，项目有权要求解除合同。f)若发生的事件同时满足上述多项扣款条件，可重复扣减费用。g)项目有权对进入本园区的不遵守规章制度的空调维修工（含管理人员）..要求更换。轿内显示、指令按钮齐全、有效h)16若发生恶意撤场事件，扣除当季全部空调维修费用和合同履约保证金，轿门安全装置（安全触板，并赔偿相应损失。17光幕、光电等）功能有效清洁,触点接触良好，接线可靠开启和关闭工作正常符合标准6.2.2电梯系统维保服务标准181920轿门门锁电气触点轿门运行A、电梯系统维保服务的工作频次a)半月维保项目（内容）和要求序号2112223234245625726轿厢平层精度维保项目（内容）维保基本要求层站召唤、层楼显示机房、滑轮间环境手动紧急操作装置层门地坎曳引机层门自动关门装置制动器各销轴部位层门门锁自动复位制动器间隙编码器层门门锁电气触点限速器各销轴部位层门锁紧元件啮合长度轿顶底坑环境轿顶检修开关、急停开关底坑急停开关导靴上油杯对重块及其压板井道照明轿厢照明、风扇、应急照明轿厢检修开关、急停开关轿内报警装置、对讲系统齐全、有效清洁，门窗完好、照明正常齐全，在指定位置清洁运行时无异常振动和异常声响正常润滑，动作灵活用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦门锁能自动复位清洁，安装牢固清洁,触点接触良好，接线可靠润滑，转动灵活；电气开关正常不小于7mm清洁，防护拦安全可靠清洁，无渗水、积水，照明正常工作正常工作正常吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏对重块无松动，压板紧固。齐全、正常工作正常工作正常工作正常892710281112131415..b)季度维保项目（内容）和要求季度维保项目（内容）和要求除符合A1半月维保的项目（内容）和要求外，还应当符合表A-2的项目（内容）和要求。序号12345678910111213维保项目（内容）减速机润滑油制动衬位置脉冲发生器选层器动静触点