六部委解读房地产新政11条

09/国土资源导刊/www.hngtol.com国土资源在线六部委解读“房地产新政11条”人民日报记者：有一个问题请问住房城乡建设部的齐部长，这次国办的《通知》叫做《促进房地产平稳健康发展的通知》，那么2010年，我想问一下所谓的市场平稳健康发展有没有具体的指标？谢谢。齐骥：关于落实《通知》明年的工作，您刚才问有没有什么具体的目标。国办的《通知》主要讲了五方面的工作和11项具体的政策措施，我们理解，在今年的房地产市场调控工作当中，有三件事情最为重要，也是国办《通知》当中所明确的：第一件事情就是要增加供给，我们认为增加供给主要是增加普通商品住房的供给，对于房价较高、上涨比较快的地方，在增加普通商品住房的同时，也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。特别是我们要考虑到有一些在城市新就业的毕业生和外来人口，通过公共租赁住房等住房的供应方式来解决这部分阶段性购房能力不足的群体的住房困难，使他们能够有一个安定的居所，我想这是从供应的角度——增加供应。在增加供应方面，我们还要强调，就是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。简单来说，建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子，两套就是增加了供应的户数。各地应该按2010年1月13日,国务院新闻办举行新闻发布会，邀请住房城乡建设部副部长齐骥、国土资源部副部长小苏、银监会副主席王兆星、财政部部长助理王保安、人民银行金融市场司司长穆怀朋、国家发改委固定资产投资司副司长邹再华，介绍《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的有关内容，并答记者问。照国办《通知》的精神，努力增加中低价位、中小套型普通商品住房和带有政策和保障性质的住房供应，这是从供应方面来讲。第二件事情，就是要合理引导投资消费，抑制投资和投机性购房，这点在国务院的文件中也非常明确，我们银监会的王主席、我们人民银行的司长也都在这儿，我们一定要把商品房的定位首先去满足它的居住功能。各地要严格执行对第二套购房的贷款条件和所规定的政策，一方面通过增加供给，另外一方面遏制不合理的住房消费，使得商品住房的供求关系更加平稳。我想按照市场的规则，供求关系平稳以后，它的价格将按供求关系去调整和浮动。第三件事情，就是要加快保障性住房的建设。文件当中提得非常明确，我在这儿给大家报一个数，按我们统计上来各地报的计划，今年各类带有政策性和保障性住房的数量，包括我们的限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房，再加上我们即将启动的城市和工矿棚户区改造，今年将有600万套左右这类的房子开工建设，我想这充分体现了国务院《通知》的精神，去进一步加快保障性安居工程的建设。　　中国日报记者：我想问一下银监会王主席一个问题，随着中国房地产市场的快速回暖升温，房地产贷款风险隐患增多的问题，我不知道银监会在针对房地产方面做了哪些措施？会不会进一步出台一些政策？王兆星：谢谢记者的提问。在中国，房地产市场已经成为中国经济发展的一个重要的领域，也是银行业务的一个重要领域。到目前，房地产的开发贷款和个人得住房按揭贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的20%左右。所以从这样一个意义来讲，银行业积极支持中国房地产业的健康平稳发展，一方面我们贯彻中央的惠民生、支持低收入群体住房条件改善的基本需要，在贷款的发放以及相关方面给予支持和优惠。同时，也非常重视对房地产开发和个人按揭贷款当中的风险，对于房地产开发贷款实行综合的授信，对于开发商贷款项目的资本金要及时足额到位。同时对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为实行有效的风险控制。对于第二套以上住房的要严格坚持首付成数不低于40%的要求。而且要对个人房贷的申请者进行有效的调查、核实，并且严格落实面谈面签制度。同时对个人住房按揭贷款申请者的收入情况和还贷情况以及还贷的记录进行相应的调查。通过以上这些措施，一方面有效地控制房地产开发过程中的信贷风险，也有效地控制这种投机和投资性和假按揭贷款当中的风险。经过上述措施，到目前为止，房地产开发贷款和个人按揭贷款的资产质量仍然保持平稳，而且到去年第三季度末继续保持贷款不良余额和不良贷款比率的双下降。金融时报记者：我有一个问题想问齐部长，这个问题非常简单，您是否认为中新社发葛勇作050/国土资源导刊/中国的房地产中已经形成了泡沫？齐骥：这个很难一句话说清楚。我理解经济学里面“泡沫”的术语，更多的是描述资产价格和价值相背离。我们必须看到在中国的一些热点城市特别是沿海大城市当中，商品住房的价格偏高。我刚才谈到，我们的工作目标是尽可能地多提供普通群众能够消费得起的中低价位普通商品住房。对一些城市，我们还要求增加限价普通商品住房的供应，主要是满足普通群众或者中低收入群体能够支付得起的住房，谢谢。中央电视台记者：我有一个土地方面的问题想请问国土部的小苏副部长，在国办的《通知》中提出要增加土地的有效供应，要明确提高普通商品住房和保障性住房的供地比例。国土部门在这方面有没有一些具体的安排和设想。另外，有很多人都比较关心土地闲置的问题，一些地方也在对闲置的土地进行处置、清查，也请副部长介绍一下这方面的情况。小苏：我先回答您提到的关于闲置土地的问题。2004年以来，国土资源部安排对全国的房地产闲置土地进行了三次清理，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，我们正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕。需要给大家说明的是，土地闲置大体有两类原因：企业自身原因造成的在一万公顷中占46%左右；占54%的闲置土地主要是政府原因、政府有关部门工作原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等原因，造成土地不能按期开发。因此，闲置土地在处理上需要根据每宗土地的具体情况，具体分析、具体处理。总体看，闲置土地是一个动态过程，经过每次清理查处，总量不断减少，政府、各部门和企业都在共同努力，克服各种困难、问题，促进土地及时开发，这是我想回答你的第一个问题。关于你的第二个问题，按照4号文件所要求的，要做好土地的有效供应，我们在实际工作中主要涉及的是两个方面的工作任务：一方面是按照住房为主的房地产业建设用地的实际需求，确保土地供应。另一方面是在已供应的土地上，要促进企业按照有关规定要求及时能够开发建设，形成有效的房屋供应。在土地供应上，截止2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以说已供土地保证今后两、三年房地产开发用地是没有问题的。另一方面，全国各级土地储备中心截止到去年底，储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控应该说也完全是有保障的。对于已供土地，在今年我们将采取进一步严格规范合同签订的内容等措施，加强对土地开发利用的监管，特别是对土地出让金的收缴，对土地开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等各种措施，有效促进已供土地及时按规定开发，以保证已供土地及时建成各类住房，确保人民群众居住需要。另外，我们在采取措施促进土地合理及时开发利用的同时，还要采取相应的措施，严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。谢谢。　　中国新闻社记者：我的问题想提给央行的穆怀朋先生，国办最近的《通知》提出要加大差别化信贷政策的执行力度要求金融机构、贷款利率严格按照风险定价，对此请问您如何理解？谢谢。穆怀朋：感谢您的问题，这个问题是社会公众都关心的问题，在制定政策过程中，也是我们央行考虑深入的一个问题。实行差异化定价，我想有三点可以把握这个问题：一是对商品实行差异化定价，应该是市场经济里的一般规则，比如我们到商品市场上去买东西，不同的商品就有不同的价格，同一种商品，不同的品牌、不同的质量也会有不同的定价，在银行的业务中，根据不同的客户的信用水平，根据房地产不同的位置、抵押物的价值和变现能力，对贷款实行差异化定价，应该说是符合市场经济的一般规则。理解这个问题第一点就要有一个市场化的观念。二是对抵押贷款实行差异化定价是几年来一直在实行的政策，如果大家查一下人民银行的网站和文件，2005年人民银行有一个61号文，文件中第一次取消了商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，这个自营性个人住房贷款利率将要按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率为相应期限基准利率的0.9倍，大家查一下文件都在网上，这个就是实行差异化定价的起点。当时已经要求商业银行法人机构可以根据具体情况自主确定利率水平，实行差异化定价的规则。这个政策应该说是建立了一个定价机制，大家在理解这个政策的时候，应该把握一点，它不是一个优惠利率政策，它是一个我们商业银行在制定商业化的个人住房贷款利率的一个底线，就是在这个基础之上，商业银行要根据借款人的信用水平，根据房地产所处的位置，它的抵押物变现能力等各种因素自主定价。近几年，根据利率市场化的原则，商业银行在这方面已经逐渐适应了在一定的区间内对利率实行差异化定价的做法。三是这个政策主要还是防范信贷风险，我们鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。谢谢。（原载中国网，有删节）责编：向婧妮[e-mail]在土地供应上，截止2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以说已供土地保证今后两、三年房地产开发用地是没有问题的地产PROPERTY