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一、现行规范外商投资房地产有关法律法规及规范性文件1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》(第346号,2002年2月11日发布《外商投资产业指导目录》(2007年修订2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》(建住房〔2006〕171号,2006年7月11日发布3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》(商资字[2006]192号,2006年8月14日发布4、国家外汇治理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发〔2006〕47号,2006年9月1日发布5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]第50号,2007年05月23日发布6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130号,2007年7月10日发布7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(商资函[2008]23号,2008年7月1日实施8、国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》(发改外资[2008]1773号,2008年7月8日实施二、外商投资房地产企业的设立根据50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则。而根据171号文、192号文和50号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满意以下条件:(1已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议;(2投资总额300万美元以下(含的,注册资本不低于投资总额的70%,300万美元以上的,注册资本不低于投资总额的50%。(3经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店、度假村、写字楼、会展中央、商业设施、主题公园等的建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。(4中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。设立程序:签订土地使用权出让合同(转让合同→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记,领取《营业执照》→缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门换发《营业执照》房地产项目立项申请三、以股权转让、并购等方式投资房地产的要求1、应以自有资金一次性支付全部转让金。境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,须妥善安顿职工,处理银行债务,并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的,须妥善安顿职工,处理银行债务,并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。2、被收购的企业已取得《国有土地使用证》,且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。四、外商投资房地产企业的限制1、经批准的房地产企业在商务部备案要求,以及禁止从境外贷款。经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案。据130号文,2007年6月1日及以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不得办理外债登记及外债。2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业,外汇管理局各分局不予办理外汇登记(或登记变更及资本项目结售汇手续。2、经营范围限制2.1投资限制类房地产项目的核准:根据《外商投资产业指导目录》(2007年修订,高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中央等高档房地产项目的建设、经营,属于限制类,外商投资该等房地产项目受到严格控制。根据13号文,下列项目属于高档房地产项目:(1别墅性质的高档住宅及度假村;(2单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目;(3建筑标准四星级(或相称于四星级及以上的宾馆、饭店。外商投资该等项目,按照1773号文的规定凡总投资额在5000万美元及以上的,由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额在5000万美元以下的,由省级发展改革部门核准。外商投资除该等项目之外的其他房地产项目,总投资1亿美元及以上的由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额1亿美元以下的,由省级发展改革部门核准。2.2新增开发项目据50号文,已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营,应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。3、投资人限制严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人并购或投资境内房地产企业,境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批。否则,将被追究逃骗汇责任。返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外,再作为直接投资投入该经济体的经济行为。包括但不限于以下方式:购买或置换境内企业中方股权、在境内设立外商投资企业及通过该企业购买或协议控制境内资产、协议购买境内资产及以该项资产投资设立外商投资企业、向境内企业增资。4、股权及项目转让限制外商投资房地产企业的股权和项目转让,由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批(审批权限及程序参照外商投资企业的设立审批及项目立项审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函,《国有土地使用证》,建设(房地产主管部门的变更备案证实,以及税务机关出具的相关纳税证实材料。五、具体审批程序及所需材料1、外商投资企业名称预先核准受理单位:XX市工商局、XX市外商投资项目审批服务中心所需资料:1、全体投资人签署的《外商投资企业名称预先核准申请书》;2、全体投资人的资格证明复印件;3、其他有关文件、证件。办理时间:资料齐备2个工作日内有些地方工商部门可以进行网上审批2、外商投资企业设立审批受理单位:XX市外商投资局及各区、开发区授权审批机关所需资料:外商投资企业立项:1、外商投资项目立项申请审核意见表(一式三份;2、可行性研究报告。申请设立企业(以下文件均为一式三份:1、以中方名义提交项目申请报告(独资企业免提交;2、投资申请表(投资者签字,独资企业专用;3、外商投资企业合同、章程(投资者签字,独资企业免提交合同;4、设立外商投资企业的可行性研究报告;5、投资者所在国家或地区政府颁发的有效营业执照或其它开业证明的复印件、董事会决议;以个人名义投资的需提交个人身份证明及护照复印件;6、投资者所在地的开户银行出具的资信证明(中方投资者应提交审计报告;7、外商投资企业董事会成员名单,投资者委派董事文件、董事身份证及护照(中方董事免提交护照复印件;8、外商投资企业生产经营场所的租赁(或购买合同及其产权证明,或与土地管理部门签定的用地合同;9、生产性企业需提供环保征求意见函;10、审批部门认为必要的其它补充文件。办理时间:资料齐备7个工作日内3、外商投资企业设立登记受理单位:XX市工商局所需资料:1、拟任法定代表人签署的申请书;2、企业成立的批复文件、外商投资企业批准证书副本;3、合同、章程;4、名称预先核准通知书;5、投资者的合法开业证明和资信证明;6、法定代表人、董事、监事任职文件原件;7、住所使用证明;8、创立大会的会议记录;9、发起人协议;10、筹办公司财务审计报告;11、具有法定资格的验资机构出具的验资证明;12、前置审批文件或证件;13、其它有关文件、证件。办理时间:资料齐备7个工作日内4、外商投资企业公章刻制审核受理单位:XX市、县(区公安局印章审核室或办证大厅审核地址电话:所需资料:1、工商营业执照副本原件、复印件;2、外商投资企业批准证书原件、复印件;3、XX市公安局刻制公章申请表(可从相关公安局网站下载。办理时间:资料齐备即时办理5、办理组织机构代码证受理单位:XX市技术监督局所需资料:1、外商投资企业批准证书复印件;2、营业执照副本有效复印件;3、填写组织机构代码证卡申请表,并经单位负责人签字认可后加盖申报单位公章;4、法人代表身份证复印件或护照复印件、回乡证复印件;5、经办人身份证复印件。办理时间:资料齐备2个工作日内6、办理外汇登记证受理单位:国家外汇管理局XX市分局所需资料:外汇登记证:1、书面申请(企业基本情况;2、营业执照(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;3、企业成立的批复文件、外商投资企业批准证书(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;4、经批准生效的企业合资合作合同、章程(加盖审批机关骑缝章,验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;5、组织机构代码证(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;6、视情况要求补充的其他材料;7、填写外商投资企业基本情况登记表。资本金帐户开立:1、书面申请(企业基本情况、开户原因、拟开户银行、外汇账户币别;2、外汇登记证原件(验后返还;3、视情况要求补充的企业材料(如合资合同、章程中关于资金到位进度的条款、投资方关于缴付投资款的书面通知等。办理时间:资料齐备1个工作日内7、办理国税税务登记证受理单位:XX市国家税务局各区局、直属局办税服务科所需资料:外商投资企业:1、企业成立的批复文件;2、工商登记后核发的营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;3、外商投资企业批准证书复印件;4、企业组织机构代码证复印件;5、公司合同、章程、协议书的副本及可行性研究报告复印件;6、法人代表(负责人、财务负责人、发票管理员(办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件复印件;7、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明;8、银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供。外商投资企业分支机构:1、分支机构注册证副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;2、总公司的章程、合同、可行性研究报告复印件;3、总公司的税务登记证副本复印件;4、总公司的营业执照副本复印件;5、分支机构组织机构代码证复印件;6、负责人、财务负责人、发票管理员(办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件复印件;7、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明。8、银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供;9、总机构所在地税务(工商机关提供的在外地设立分支机构的证明复印件。外国企业:1、营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;2、代表处组织机构代码证复印件;3、境外总公司工商登记、银行资信证明复印件;4、首席代表授权书、个人简历、身份证、首席代表证、财务负责人、办税员身份证;5、代表处中方员工聘任合同、身份证复印件;6、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明;7、银行开户申请书复印件(未开户可暂不提供。办理时间:资料齐备3个工作日内8、办理地税税务登记证受理单位:XX市地税局所需资料:外商投资企业:1、营业执照副本有效复印件二份;2、统一代码证复印件二份;3、外商投资企业批准证书复印件二份;4、企业成立的批复文件一份;5、公司合同、章程、协议书的副本及可行性研究报告复印件二份;6、法人代表(负责人、财务负责人、办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件;7、房屋租赁合同或产权证明(未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件二份。外商投资企业分支机构:除需要以上1、2、6、7、项外,还需附送以下资料:1、公司的章程、合同、可行性研究报告;2、总公司的税务登记证副本复印件二份;3、总公司的营业执照副本有效复印件二份;4、税务机关需要的其他资料。外国企业:1、营业执照副本有效复印件二份;