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关于全装修商品住宅问题的探讨胡冶明一、万科全面家居解决方案介绍二、住宅精装修实施阶段的经验提示三、精装修住宅的成本控制与采购四、精装修住宅的施工管理五、精装修住宅产品的售后服务六、案例分析目录一、万科地产全面家居解决方案介绍有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。见附件（一）、户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！二、住宅精装修实施阶段的经验提示住宅户型设计时考虑家具等各种布置外立面空调机位的装饰处理（二）、装修细化设计阶段需要注意的问题1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。（三）、如何选择工业化的专业施工如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商工厂化完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。装修零部件工厂化装饰企业之间越来越多地表现为基于“时间、质量、成本”的竞争。一个大型项目的完成主要可分为：墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。在过去，这些都是在现场制作完成的，现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装，如大理石、木制品、五金等。能否准确的捕捉市场的需求信息，以最快的速度，最低的成本，生产出高质量的工程市场上需求的产品，或为装饰企业的核心目标。装饰工程中的木制品不同于活动家具，活动家具由于是定型产品容易形成大规模定制的生产模式，而装饰工程中的木制品受到现场条件设计个性化新材料工厂加工条件运用等限制长期以来一直只能在现场制作。随着家具行业的大力发展，技术能力和生产设备的大力提高和更新逐步解决了以上的难点，正在实现装饰工程中的木制品零部件的工厂化生产新的革命。木制品零部件的工厂化生产，现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义:1、保证质量由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差问题。2、缩短工期由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。3、有利于控制成本木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。如何实现装修工厂化工厂化装修的信息同步示意图装修工厂化技术实施方案零部件工艺分解设计工厂生产现场深化设计下工厂生产单配料木工组装油漆成品包装运输现场成品安装竣工验收原材量采购零部件工艺分解设计工厂生产现场深化设计下工厂生产单配料木工组装油漆成品包装运输现场成品安装竣工验收原材量采购装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程（四）、精装修住宅中新技术及设备的选择1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统新风等选择系统的图片住宅新风体统示意图同层后排水系统直饮水系统示意图下排油烟一体灶三、精装修住宅的成本控制与采购（一）、精装修的成本控制从设计开始1、精装修设计成本控制（80%）（1）、产品定位标准的选定、设计风格确定（2）、主要材料选择（3）、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）（4）、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。2、精装修住宅实施过程的成本控制（20%）（1）、预算控制（2）、工程发包控制（3）、施工阶段的成本控制（4）、决算阶段的成本控制（二）、精装修设计过程成本控制流程精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。精装修设计过程的成本控制流程成本定位装修设计设计预算采购询价编制预算调整设计实施预算成本清单分析案例：（三）、采购成本的控制1、甲供材料的选择范围地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况）3、竞标性采购4、战略采购木门的采购木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注的质量要点：1、木材干燥水平。2、木材本身的品质。3、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。4、饰面做法。5、油漆质量。6、门套的设计方式。7、门的五金件。几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第四阶段：现场安装，成品验收。橱柜的采购橱柜采购关注的质量要点：1、台面人造石的质量，价格差别可达10倍。2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。4、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。6、封边条的工艺及材料。7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。8、加工水平。9、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。橱柜省钱的技巧成品木制作的采购衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定影响。木地板的采购木地在广东用量一般，在上海、北方不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前培训的重要性！不过，木地板的安装倒是非常快速。上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。木地板采购建议：实木复合地板地砖、瓷砖的采购尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：1、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值2、墙砖采用无缝砖时3、排版设计时4、色差问题5、几何尺寸方正度，平面翘曲建议最好按照每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。石材的采购石材主要使用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等1、石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。2、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。卫生洁具的采购关注要点：1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配。2、下水配件选择的质量保证。3、马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。4、浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。5、卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大。电器开关插座的采购集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。其他部品材料的采购灯具的采购：建议配置厨房、卫生间、走道部分照明灯具为主。五金件的采购：五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。镜子的采购：容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。空调等电器设备的采购：厂家批量采购。乳胶漆：乳胶漆时业主投诉重点部分，建议采用较高等级及质量的产品。吊顶及天花线：经验教训：很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。四、精装修住宅的施工管理对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。嘉里建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。（一）、交楼标准样板房制作的重要性（二）、精装修住宅的施工要注意处理好几个问题1、做好标段划分，严格施工单位的招标工作。2、做好原施工图与装修设计的技术对接。3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系，合理安排工序。4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。6、做好精装修住宅的验收工作:施工中工序过程验收、装修单位自验、甲方及主管部门的验收、业主收楼验收。阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，