关于工业地产的深度探讨

关于工业地产的深度探讨发展部2007年7月目录第一部分:工业地产概况第二部分:工业地产的的相关政策第三部分:工业地产的开发模式及案例第四部分:关于工业地产的几点思考第一部分:工业地产概况1、近期工业地产事件回顾2、工业地产的历史回顾3、工业地产发展现状4、工业地产的定义5、工业地产投资特点6、工业地产的发展前景1、近期工业地产事件回顾2005年11月，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目。2006年初，美国工业地产巨头AMB（全球排名第二）收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司已在上海、深圳、广州和苏州等12个城市投资了15个物流园，光苏州物流园区投资就超过3亿美元。此外，和记黄埔、新加坡腾飞集团等外资企业均看好国内工业地产，并投资持有一些工业物业。（1）外资搅动工业地产•2005年初，绿地集团就与金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计49平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95％。•2006年2月8日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平方米。复地在合资公司中占50％的股权比例。•在重庆，美的集团在长江南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400亩黄金地块；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16.7平方公里。国内家电巨子都不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至像浙江的民间资本、乃至做配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。•2006年1~5月，国内在建筑及厂房设备方面的投资是2.54万亿元人民币（约合3180亿美元），与2005年同期相比增长了30.3%。（2）内资不甘落后3、工业地产发展现状（1）06年度工业地产土地价格增长迅速2006年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（%）2006年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增长，增长幅度首次超过其他类型的用地；（2）工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾；另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展；（3）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地，这也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。4、工业地产的定义以前的定义：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。现在的定义：不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式，工业地产的含义更丰富了。当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间。5、工业地产投资特点大投资工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资规模较大，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件。另外，近年来许多国外投资者将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。提供增值服务为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。完善的融资渠道是另一个投资者在选择投资地时所关注的热点。追求长期稳定回报开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。6、工业地产的发展前景从需求方面来看。当前发达国家正在加快向中国进行产业转移的速度和步伐，中国正在形成“世界制造中心”，而且随着跨国公司继续在中国制造业中大量投资和提升在华投资的技术与结构水平。中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地，向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。从供给方面来看。前些年工业园区一哄而上的“圈地运动”，带来了全国性的土地资源浪费，而其后出台的一系列土地政策，又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。有资料显示，2003年全国有3763个工业园区被取消，2004年达到4813个。上海原有的176个开发区已被核减至63个，共减少了约400平方公里的规划面积，比清理前减少约40％。而随着经济的发展，国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势。工业地产的供需倒挂，使其投资价值正在逐步显现。此外，目前相当部分厂房存在配套设施落后、缺少现代通讯和网络技术的支持、供水供电不足、周边环境污染比较严重、交通堵塞、治安秩序相对较差等问题。这些问题使它们越来越不适应中国工业升级换代的要求，需要专业的工业地产开发商来对这些旧厂房加以改造。（1）近期工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的３０％，对日本ＧＤＰ贡献在４０％以上；美国工业地产占全世界的２７％，对本国ＧＤＰ贡献也超出了３０％。世界上的制造业重心已开始向中国转移，中国将成为“世界工厂”。而目前中国的制造业仅占全球的７％，要成为“世界工厂”或要赶上美国２７％、日本３０％的市场占有率还有很大上升空间。在许多国家，能用来创造新财富的工业土地，价格比一些普通住宅用地还高。而前几年国内工业土地却是政府赔本供应，政府普遍低于征地拆迁和配套的成本向用地者协议提供，这等于是白送土地还贴钱。显而易见，我国工业用地的需球是不断增加的，供需矛盾将导致工业甩地的价格不断攀升，并最终接近土地的市场价值。在高新技术产业带建设全面开展的今天，高新技术产业将成为新的经济增长点，而工业地产也将随之成为地产开发的新热点。（2）远期前景第二部分:工业地产的相关政策1、政策现状2、政策影响分析1、政策现状——与工业地产相关的政策回顾时间政策与工业地产相关内容2003年2月18日国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2003年2月21日国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。2003年7月18日国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。2003年7月30日国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》主要内容是坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。2005年3月21日国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。2006年4月28日国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》主要内容为：一是属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。二是约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。三是约定了建设项目的竣工时间，逾期不能竣工的，要交一定比例的违约金。四是约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。2006年7月25日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议违法用地屡禁不止国务院决定提高征地成本。1、调整利益机制。提高征地成本，规范土地出让收支管理2、完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。2006年8月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。2006年8月6日国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度2006年8月31日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。2006年10月18日《土地出让金收支管理办法》(草案)基本修订完成初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收