关于当前房地产业基本发展形势的判断

关于当前房地产业基本发展形势的判断陈啸天中国房地产业协会市场委员会副秘书长中国房产信息集团研究中心总经理2012年10月2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker目录关于2012年以来的观点回顾关于当前行业走势迷茫的理解关于当前行业信息混乱的定义Part1Part3Part2关于行业未来发展的展望Part43©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/kerPART12012年以来CRIC观点回顾4©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker2011年回顾一：市场博弈焦点从房价向地价转移，博弈的性质也就从绝对博弈变成相对博弈2010年一季度二季度三季度四季度1月10日二套房首付不得低于40%4月14日二套房首付不低于50%北京率先出台限购政策6月14日二套房认定既认房又认贷9月29日三套房停贷建议重点城市限购11月1日取消房贷七折利率4月1日制定房价控制目标5月1日一房一价1月26日二套房首付不低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量7月12日三四线城市要求限购10月29日温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果2012年温家宝总理5次重要讲话财政部、住建部、央行各部委分别表态调控初期：市场化手段为主政策力度较轻调控第一阶段：博弈双方：政府和企业博弈焦点：房价博弈性质：绝对博弈调控第二阶段：博弈双方：中央和地方博弈焦点：地价博弈性质：相对博弈一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度回顾5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker2123416655797968879249818470200400600800100012001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月回顾二：尽管市场回暖，但基于多方面因素变动，行业内的供求关系将主导6、7、8三个月市场向好，9-12月份将由于系统外政治、经济因素主导而再度进入震荡期，即季度性行情的结论2012年15个典型城市年月度成交量走势（单位：万平米）注：监测城市包括上海、南京、北京、天津、广州、宁波、扬州、长春、大连、兰州、青岛、长沙、厦门、福州短期3个月内，价格可控，成交量进一步攀升9月之后市场走势两大极端6-8月市场持续上行源于系统内因素：刚性需求度过积蓄期，再次入市市场预期发生转变，部分改善需求入市9-12月市场走势将在逐渐受到系统外因素：经济因素：宏观经济走势能否启稳政治因素：中共十大八政府换届后新领导班子对房地产调控的态度有无转变回顾2012年5月研究观点6©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker回顾三：本轮调控已经彻底改写了十年地产黄金周期的基本发展特征，行业从性质上来看已经发生了三个本质的回归，我们面对的仍然是寒冬行业发展的驱动力——由“专业创新”向“资源增值”回归！行业发展的法则——由“市场管理”向“行政管理”回归！行业发展的主体——由“民企”向“央企”回归！凛冬的心态，狼性的生存！回顾7©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker回顾四：从最近的市场成交来看，9月份并没有延续8月份增长势头，国庆黄金周的表现更是远低于去年同期城市物业类型9月30-10月7日同比2011年成交套数成交面积套数同比面积同比上海商品住宅873/60.7%/北京商品住宅437/-51.9%/广州商品住宅1077/-61.8%/长春商品住宅3253.54-25.5%-21.9%长沙商品住宅133914.04-58.6%-58.4%大连商品住宅1071.03386.4%254.5%南京商品住宅5926.42-26.4%-17.3%青岛商品住宅8418.40-39.2%-57.7%厦门商品住宅155216.37214.8%210.2%扬州商品住宅1131.33-71.8%-70.0%深圳商品房342/-88.7%/成都商品房/6.40/-14.3%杭州商品房7567.39-18.8%-24.1%合肥商品房5874.02-59.7%-66.5%三亚商品房690.61475.0%178.2%深圳商品房3743.37-87.7%-87.1%苏州商品房7648.48-57.4%-52.2%无锡商品房5305.05-51.3%-60.0%武汉商品房192718.04-0.5%1.8%重庆商品房167014.95-64.0%-63.3%扬州商品住宅1131.33-71.8%-70.0%2012年国庆黄金周典型城市成交情况一览（万平方米）2123416655797968879249818470200400600800100012001月2月3月4月5月6月7月8月9月2012年1-9月14个典型城市商品住宅成交走势（万平方米）14个典型城市：上海、南京、北京、天津、广州、宁波、扬州、长春、大连、兰州、青岛、长沙、厦门、福州回落连月上涨9月市场表现：自二季度开始的连月上涨态势暂时停止，市场从9月份开始或再度进入震荡期国庆黄金周表现：全国主要城市住宅签约套数同比2011年出现大幅下降，主要房企市场表现均不理想，各地房展会对成交的推动作用也不明显回顾8©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/kerPART2关于当前行业信息混乱的定义9©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker房地产数据混乱：城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至城市内部一线二线与三四线走向逆反城市能级1-8月总成交面积（万平方米）同比增幅一线2229+17%二线5174+15%三四线1839-1%2012年1-8月典型城市商品住宅成交情况一线城市（4个）：北京、上海、广州、深圳二线城市（10个）：南京、杭州、苏州、宁波、青岛、沈阳、大连、武汉、重庆、长沙三四线城市（10个）：常州、东莞、连云港、惠州、江阴、泉州、芜湖、徐州、烟台、漳州数据乱象二：一线二线与三四线走向逆反！数据乱象一：城市数据与企业数据的走向逆反！050010001500200025001月2月3月4月5月6月7月8月典型企业销售金额典型城市成交金额2012年1-8月典型企业和典型城市成交金额走势（亿元）典型企业（12个）：保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、绿城、世茂、万科、雅居乐、中海典型城市（26个）：北京、长春、长沙、常州、成都、大连、广州、贵阳、海口、杭州、合肥、济南、兰州、南昌、南宁、宁波、青岛、上海、深圳、沈阳、苏州、太原、天津、无锡、武汉、厦门下行上行持平下行行业信息混乱10©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker政策预期混乱：政策信号正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆论传播更是混乱不堪时间城市调整政策方式1月中山调整住房限价厦门调整普通住宅标准重庆房产税起征点提高2月从化购房落户天津调整普通住宅标准芜湖购房补贴（叫停）上海调整普通住宅标准上海房产税税率分界线下调上海居住证3年可购二套（叫停）4月武汉等五城市放宽公积金贷款5月扬州购房奖励(住建部确认)营口地方财政出资5000万补贴公务员买房厦门三类人群的现有住房不计入家庭住房套数(主动辟谣)福建放宽户籍政策(没有政策明文）湖南利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施首套房购买（未经证实）6月河南认房不认贷，利率7折优惠（叫停）上海单身外地人士首套购房受限东莞公积金贷款政策将收紧，既认房又认贷7月珠海放松双限令（叫停）8月宁波住房公积金最高可贷额度调至80万9月深圳住房公积金最高可贷额度调至90万北京限购审核升级北京户籍居民购房须持二代身份证各地政策：“暗松”与“收紧”同上演典型事件——湖北房产税试点政策三日三变8月20日国土资源部官方网站发布信息称，湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。8月21日湖南对房产税传闻矢口否认，湖北省地税局则证实了房产税传闻。8月22日湖北省地税局再次出面，又全盘推翻了前一日论调，称目前从事的工作和房产税无关。市场对政策预期异常敏感，稍有风吹草动便草木皆兵，各种传闻层出不穷，各地政策制定部门的态度反复多变更加剧了“政策信息混乱”的局面行业信息混乱11©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker市场预期混乱：在未来走势预期上，“看多”与“看空”更是轮番上阵看空？？看多？？谢国忠:楼市回暖是假象房价下跌至少持续3年国世平：中国房地产今年将继续下挫牛刀：泡沫破灭很多楼盘都将跌去50%茅于轼：房地产是经济最大危险房价可能降60%王良智：房地产白银30年不过是伪专家意淫李耀智：深圳下半年楼市成交价格将上涨4%，全年涨幅约为5%董藩：某些城市房价还不够高杨朝淅：楼市价格必然会上涨任志强：明年三月房价会暴涨！陈宝存：白银三十年中国未来五年的地价和房价会翻番…………行业信息混乱12©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker站在房地产行业新旧十年的转折点上，面对行业、市场出现的信息乱象，很多问题需要重新梳理判断持续火爆十年之久的房地产业变得扑朔迷离？主导下一阶段房地产市场？下一个十年中国房地产还有希望？新旧十年转折中，我们需要思考WHYWHATWETHER……13©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/kerPART3关于当前行业走势迷茫的理解14©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker四大背景变化三大关系调整决定了当前行业走向的扑朔迷离！将决定房地产业的何去何从！四大背景变化——决定了当前行业走向的扑朔迷离；三大关系调整——将决定房地产业的何去何从！15©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker类别指标1月2月3月4月5月6月7月8月投资固定资产投资累计额（亿元）211894786575592108924150710184312217958固定资产投资累计增幅（%）21.520.920.220.120.420.420.2出口出口总额（亿美元）1498.71144.21655.91631.71811.21802.01769.41779.7出口总额增幅（%）-0.618.48.84.915.311.31.02.7消费社会消费品零售总额累计增幅（%）14.714.814.714.514.414.214.12012年以来宏观经济三架马车月度走势6.1%7.9%8.9%7.6%09Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q2宏观经济持续处于下降通道，保增长成为目前的首要任务温家宝总理于“2012夏季达沃斯论坛”上表示：2002年到2010年，国内年均增长到10.7%。但是，今年上半年GDP增长创新低，8月份的数据我们仍没看到好转趋势。行业四大背景变化8.3%9.1%10.1%10.4%12.7%14.2%9.6%9.2%10.4%9.2%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%2002200320042005200620072008200920102011经济增长存疑：前十年的快速增长趋势明显放缓，2012年二季度GDP增速7.6%，已经是08年金融危机结束以来的最低水平，经济形势前景不明朗2002-2011年国内生产总值年度增速情况一览2009-2012上半年国内生产总值季度增速情况一览16©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker政策调控成真：市场调控逐年升级，调控手段从“空调”转变为“真调”房地产市场调控脉络市场投机热情高涨炒楼花炒预售普遍全民投资房产初现房价持续高涨08年金融危机国家救市市场需求再度井喷一线城市房价创历史新高二三线城市房价普涨04年:完善交易制度05-06年:财税政策07年:差别化信贷政策10年至今:限购政策★禁止