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收件人：传真：□急件■请审阅□请回复主题：关于房地产开发企业土地增值税清算管理的相关新规定日期：共4页第1页发件人：客户服务部电话：86-022-23733333传真：86-022-23718888地址：天津市南开区宾水西道333号万豪大厦十层邮政编码：300384天津中联有限责任会计师事务所TIANJINZHONGLIANCERTIFIEDPUBLICACCOUNTANTSCO.,LTD关于房地产开发企业土地增值税清算管理的相关新规定大众机构管理有限公司客户服务部天津中联有限责任会计师事务所收件人：传真：□急件■请审阅□请回复主题：关于房地产开发企业土地增值税清算管理的相关新规定日期：共4页第2页发件人：客户服务部电话：86-022-23733333传真：86-022-23718888地址：天津市南开区宾水西道333号万豪大厦十层邮政编码：300384天津中联有限责任会计师事务所TIANJINZHONGLIANCERTIFIEDPUBLICACCOUNTANTSCO.,LTD关于房地产开发企业土地增值税清算管理的相关新规定国税发[2006]187号为了进一步加强对中国房地产市场的宏观调控和加强税收征管，国家税务总局(“国税局”)发布了国税发[2006]187号文(“187号通知”)，宣布将进一步加大土地增值税的征收监管力度。1994年开始实施的土地增值税，是对转让土地、地上的建筑物及其附着物所产生的增值征收的税金。通常，对于公司(包括房地产开发商)和个人的房地产转让都需要征收土地增值税。土地增值税采用累进税率，税率在考虑允许扣除项目后计算出的应纳税增值额基础上确定，从30%到60%不等。土地增值税是由房地产所在地地方政府征收的地方税。但是，因为经济发展方面的原因，在过去的几年中，各地并没有积极征收。近来，中央政府和国税局开始不断推动地方政府按土地增值税法规的规定征收土地增值税。在预售普及的中国住宅市场，土地增值税常常以销售总额的一定百分比征收，但是却很少进行最后清算。2007年2月1日起施行的187号通知的重要影响之一就是，国税局对于法定清算和税务机关要求的土地增值税清算作了规范。后者的“触发条件”可能会要求在企业售出所有单元之前清算土地增值税。此外，国税局规定了土地增值税的核定征收和清算对象是经政府机关认可的房地产开发项目或(在分阶段开发的情况下)房地产开发项目的各个阶段。187号通知对土地增值税收入认定、可抵扣费用、估算时间和其它问题提供了明确的说明和指导方针。国税总局希望通过这些说明和指导方针减少现行的土地增值税规则和实施中的不确定性，并且为全国的土地增值税征收管理提供一个统一的平台。187号通知的主要内容概要我们在此概要介绍187号通知的主要规定和相关要求，并与原法规和相关文件规定进行比较：项目适用于原法规规定国税发[2006]187号清算单位分期开发的项目没有明确规定以分期项目为清算单位核算方法同时开发普通住宅和非普通住宅分别核算分别核算清算条件纳税人应当进行清算的情形项目全部竣工结算后•项目全部竣工完成销售的•项目未竣工结算，但已经整体转让的•直接转让土地使用权的收件人：传真：□急件■请审阅□请回复主题：关于房地产开发企业土地增值税清算管理的相关新规定日期：共4页第3页发件人：客户服务部电话：86-022-23733333传真：86-022-23718888地址：天津市南开区宾水西道333号万豪大厦十层邮政编码：300384天津中联有限责任会计师事务所TIANJINZHONGLIANCERTIFIEDPUBLICACCOUNTANTSCO.,LTD税务机关可要求进行清算的情形转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的•转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的•虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的•取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的•纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的•省税务机关规定的其他情况清算时限由地方规定•应当清算的，满足条件之日起90日内•可以清算的，主管税务机关限定的期限内对于不出售或自用的房地产的转让收入的确定开发房产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等没有明确规定•发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。扣除项目扣除项目的凭证和资料要求没有明确规定•有关的土地增值税扣除项目须提供合法有效凭证(例如：发票，相关合同等)，否则不予扣除•凭证或资料不完全，不真实或不符合清算要求的，主管税务机关可参照一定标准据以计算扣除。销售已装修的房屋时，装修费用的扣除没有规定可以计入房地产开发成本公共配套设施的扣除通常可以扣除明确了扣除条件：•建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；•建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；•建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除相应的成本、费用。清算方法核定征收没有明确规定•明确规定了在符合条件情况下可进行核定征收•征收率不得低于预征率(预征率通常为1%到2%的销售所得)清算后再转让房地产的处理没有明确规定具体规定了清算后的扣除项目金额的计算(例如按85%规则进行清算，而在清算之后又发生销售行为的)。收件人：传真：□急件■请审阅□请回复主题：关于房地产开发企业土地增值税清算管理的相关新规定日期：共4页第4页发件人：客户服务部电话：86-022-23733333传真：86-022-23718888地址：天津市南开区宾水西道333号万豪大厦十层邮政编码：300384天津中联有限责任会计师事务所TIANJINZHONGLIANCERTIFIEDPUBLICACCOUNTANTSCO.,LTD对纳税人的潜在影响根据187号通知规定所开展的土地增值税积极征管无疑会给房地产开发商和业主带来巨大影响，对那些以较低成本取得土地或房地产的开发商和业主，影响会更大。此外，如果地方税务机关根据规定在房产商未完成销售的情况下提出土地增值税清算要求，则会对房地产开发商的资金流动产生不利影响。今后，房地产开发商和投资者肯定需要在他们的投资计划中，考虑土地增值税的成本和应税时间对利润率和现金流的影响。开发商可能需要在会计记录中预提土地增值税，这将影响其财务状况。因这一规定而增加的土地增值税成本也可能会使一些房地产投资项目对投资者失去吸引力。土地增值税征收管理国税总局通过发布187号通知，就土地增值税清算中涉及的许多问题，对各地的税务机关和纳税人提供了指引和解释。但通知仍在一定程度上将实施细节交由省级税务机关确定。在此情况下，房地产开发项目的纳税人仍应当对项目所在地地方税务机关发布的实施细则及具体监管实践给与充分关注。