关于房地产融资模式的分析与研究

重庆大学硕士学位论文关于房地产融资模式的分析与研究姓名：张洋申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：许远明20070430关于房地产融资模式的分析与研究作者：张洋学位授予单位：重庆大学相似文献(10条)1.学位论文席兆胜我国房地产业融资模式研究2008房地产业属于国民经济的先导型产业，对其它经济部门具有带动作用。而房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有房地产。因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。近年来，我国房地产业相关宏观政策不断调整，一系列政策对房地产开发企业资策略产生了巨大冲击。过去以银行贷款为主要融资方式的房地产开发企业普遍临资金空前紧张的压力，尽快构建多层次、多元化的融资格局势在必行。本文进行的主要研究为：第一，分析了我国房地产业融资现状和存在问题，指出探求我国房地产开发企业新的融资模式的必要性和重要性；对我国房地产业的融资模式进行了分析与比较，并指出了影响我过房地产业融资模式选择影响因素。第二，论述了企业生命周期理论对我国房地产企业融资模式的影响，并采用综合竞争力指数对企业生命周期进行了论证，用层次分析法对企业生命周期进行了判断，并以万科集团为例进行了分析。第三，对我国房地产开发企业融资模式的策略进行了研究，并结合案例分析了不同生命周期、不同房开发项目、不同规模房地产开发企业所采取的融资模式。本文研究旨在给我国房地产企业在融资过程中，进行融资决策时，实现融资结构优化，提供有效的分析角度、思路和方法，根据自己的实际情况来选择最佳的融资方式提供了一定的理论指导和实践操作方法。2.期刊论文胡瑞丽.段豫川.HURui-li.DUANYu-chuan基于AHP的房地产业融资模式的选择-西南农业大学学报（社会科学版）2009,7(2)一直以来,我国房地产业存在着融资渠道过于单一的问题,造成该行业在融资模式选择上欠科学的局面,很大程度上限制了我国房地产业的发展,因而如何选择合理的融资模式成为发展房地产业的当务之急.文中首先阐述了评价房地产融资模式优劣的主要因素,而后利用层次分析法(AHP)对其进行定量分析,进而分析如何选出满意的融资模式.3.学位论文姚玉蓉我国房地产业融资问题研究2006房地产业是我国的支柱产业之一，其健康发展对国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。据统计，在我国房地产业的资金来源中，银行信贷占到70﹪以上，房地产贷款余额占商业银行贷款余额的比重高达7.8﹪。在房地产发展比较成熟的国家，开发企业的主要资金来源既不是银行贷款，也不是上市发行股票，而是通过债券、房地产投资信托、房地产产业基金等形式来自行筹资的。国内房地产业的一个软肋就是资金途径过于依赖银行贷款。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险。本文研究的基本思路是从国内房地产业融资现状入手，分析当前单一融资模式形成的原因及影响，提出我国急需建设房地产业多渠道融资模式的问题。在文中笔者考察了国内外房地产业除银行贷款外的主要融资渠道：房地产信托、房地产产业基金、住房抵押贷款证券化的涵义和操作原理，并将三种融资方式进行对比，最后提出适合我国国情的阶段融资方案及政策建议。4.学位论文狄晓锋我国房地产夹层融资模式及应用研究2006目前，我国的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，已有约5.9万家房地产企业。然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境，这就在客观上提出要通过金融创新，创造全新的房地产融资模式和产品作为资金供求双方间的新桥梁。2005年11月，“联信宝利”七号信托的顺利发行，标志着在欧美成熟资本市场已经有30年发展历史的夹层融资模式正式进入我国的房地产融资市场，这引起了房地产行业与金融行业的高度重视和深入讨论。因此，对夹层融资这一新生事物的研究和探讨具有一定的学术意义和重要的现实价值。本文的研究目的就是在我国房地产融资市场现状的背景下，研究夹层融资模式在我国的产生背景、操作模式与合理定位，并通过案例研究指出其的优势与存在价值，并探讨夹层融资模式在我国未来多元化融资体系中的地位与前景。全文共分六章：第一章提出了本文所要研究的问题及其意义，以及研究思路与方法；第二章介绍了夹层融资的基本原理，论述了夹层融资的基本内涵、发展状况、操作模式、适用范围及其局限性；第三章分析了我国房地产融资市场的现状，指出当前我国房地产融资市场的主要特征，并探讨我国房地产融资市场的发展方向和对策：第四章对我国房地产夹层融资模式进行深入研究，系统论述了我国房地产夹层融资的产生背景、操作模式、与REITS的异同以及优势和局限性；第五章是案例研究，通过介绍我国第一个房地产夹层融资产品“联信宝利”七号信托以及和信贷类房地产资金集合信托的对比，来阐述夹层融资模式的特性、优势和应用前景；第六章在前五章的基础上，提出了建立我国多元化房地产融资体系的宏观思考，指出了多元化融资体系的主要构成，并分析了夹层融资在该体系中的地位和应用前景，最后论述了夹层融资在我国未来发展中应该注意的几个问题。本文主要的研究方法是实证分析和规范分析相结合，同时也采取了比较分析、图表分析的方法，试图从多个角度和侧面，较为有力地阐述和研究课题的本质。5.期刊论文邓振春我国房地产业融资模式的系统分析框架-中国房地产2008,(9)一、我国房地产业融资模式的内涵及分析框架(一)房地产业融资模式的内涵融资模式是指不同融资方式的组合以及在组合中的相互关系和地位.它往往是以某一种或几种融资方式为主,其他融资方式为辅,形成多种融资方式相互配合共同起作用的格局.在此基础上,房地产业融资模式是指实现储蓄向房地产业投资转化的各种融资方式的组合以及相互之间的关系与作用.6.学位论文杨孟泽我国房地产业融资方式研究2006我国房地产融资模式自上个世纪90年代初的第一次创新后，经过10多年的经济增长和市场发展，目前已经到了必须进行以融资渠道多元化为核心内容的第二次创新的阶段。自2003年起，房地产业受一系列宏观政策调整的影响，传统的融资形式已不能满足房地产开发所需要的资金。在国内房地产金融业还未发展成熟的条件下，房地产企业如何拓展新的融资渠道，形成多元化的融资体系，是关系到其生存和发展的头等大事。我国房地产金融业存在机构体系不健全、融资重心错位等问题，限制了房地产企业融资渠道的拓展。目前，我国房地产企业融资主要采用银行贷款、股权融资、债权融资等方式，不仅内源融资不足，外源融资受到限制，而且债权融资和股权融资发展不平衡。其根本原因在于房地产融资制度存在结构性缺陷和功能性缺陷。结构性缺陷即间接融资与直接融资比例的失调间接融资内部国有银行信用垄断、直接融资内部各市场层次之间发展的失衡。功能性缺陷即信贷市场上资金逆配置导致银行信贷的约束力有限，融资效率低下；资本市场对房地产业的实际推动作用与我国的经济发展规模不相称。实现融资渠道多元化是房地产业持续发展的必由之路，需要从融资制度和融资方式两个方面进行创新。我国融资方式创新的基本思路是大力发展直接融资方式，进一步完善间接融资方式，引导长期资金进入房地产金融市场。不断推动房地产信托、房地产投资信托等融资工具创新，使融资规模和结构优化、融资主体多元化，发展符合我国国情的房地产融资机制。7.学位论文徐家毅房地产开发企业外部融资模式的比较研究2008房地产业是一个资金密集型产业，其对资金的需求量比较大而且资金的使用周期也较长。我国房地产金融业存在机构体系不健全、融资重心错位等问题，限制了房地产企业融资渠道的拓展。实现融资渠道多元化是房地产业持续发展的必由之路，需要从融资制度和融资方式两个方面进行创新。我国融资方式创新的基本思路是大力发展直接融资方式，进一步完善间接融资方式，引导长期资金进入房地产金融市场。不断推动房地产股票融资、房地产债券等融资工具发展和新型融资模式的创新，使融资规模和结构优化、融资主体多元化，发展符合我国国情的房地产融资机制。本文研究的基本思路是从国内房地产业融资现状入手，分析当前房地产行业过分依靠银行融资形成的原因及影响，提出我国急需建设房地产业多渠道融资模式的问题。在文中分析了国内外房地产业除银行贷款外的主要融资渠道：房地产股票、房地产信托、房地产债券、房地产典当、房地产租赁融资的涵义和操作原理，并将多种融资方式进行对比，力图通过理论及政策分析，提出改进我国的房地产融资机制的建议，促进我国房地产业乃至国民经济的健康发展。8.学位论文周阳我国房地产融资多元化研究2008近年来，我国房地产业蓬勃发展，吸引了大量资金涌入房地产市场。房价一路走高，房地产泡沫越来越大，其主要表现是投资性购房比例过高和房价收入比过大两个方面。根据美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格“泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，本质是不可持续性”的观点，房地产泡沫不可能一直存在，总有一天要破灭。而泡沫一旦破灭，将对购房者、商业银行、建筑行业以及相关产业有巨大冲击，对中国经济造成较大的负面影响。为避免房地产泡沫的破灭带来的潜在风险，政府开始采取适度紧缩的措施，矛头直指房地产泡沫。又由于我国房地产的资金来源主要是银行信贷，房地产泡沫破灭将给银行带来巨大负面影响，影响我国金融安全。因此，政府出台一系列政策，加强了房地产信贷的管理，全面限制了开发贷款，以控制房地产泡沫，保护银行业。这些政策导致很多房地产开发企业面临资金断链的困境。值得注意的是，房地产业的困境并非一个行业的困境。正如中国人民银行副行长吴晓灵所说：“房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。”作为我国经济发展的支柱行业，房地产直接影响国家经济的整体发展。因此，政策限制并非旨在阻止房地产业发展，而是在中国金融市场发展到一定程度和规模的今天，力图改变房地产资金主要来源于银行的现状，找出适合房地产业的融资方式，促进房地产业平稳较快发展。具体来说，在这种单一的融资模式下，房地产业的资金需求无法得到完全的满足，其发展受到限制。更重要的是，由于融资主要来源于银行贷款，银行系统因而积累了较高风险。一旦房地产市场低迷，银行可能面临房地产企业和住房抵押贷款人无法还款的冲击，导致巨额亏损，甚至导致整个金融市场的崩溃。可见，这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。要防止这种状况的出现，我们必须未雨绸缪，改变房地产业单一融资模式，积极开拓新的融资渠道，以形成多元化融资体系和风险分担体系。要寻求多元化融资之路，必须对各种房地产融资方式——包括银行贷款、债券(或票据)融资、直接上市、借壳上市、房地产投资信托、夹层融资、典当和资产证券化进行认真研究和比较。对这些融资方式，笔者介绍了其概念、优点、投资者、国外状况等，以及其在我国发展的现状，通过对其资金来源的风险性、法律政策的变化，目前的创新等的分析给出房地产市场上该融资方式的可行性和未来发展方向。通过这些可以发现，股票融资、债券融资、信托融资(REITS)，资产证券化是解决房地产融资问题的有效途径。但是，并没有哪一种融资方法能够一劳永逸的解决所有问题。对于房地产市场供给方——房地产企业来说，需要根据企业类型“量体裁衣”。其中，大型房地产开发企业应该力求通过上市融资和发行公司债券的方式获得大量资金，这两种方式能够满足其资金需要。对于中小房地产企业来说，第一种选择是发行短期融资券和中期票据，第二种选择是房地产投资信托(房地产投资信托可以吸收大量社会闲散资金，将之通