搜索
经济型别墅搅乱房地产市场布局2004-03-1113:07:20南方网讯去年春夏过后，北京的低密度住宅市场引起了普遍的关注和探讨，别墅市场经过几年的发展，出现了独特的格局，价格、客群、产品类型发生了很大的变化，产品细化、市场更加多样化。经济型别墅概念根据北京别墅市场的现状和特点，整体可以分为三个层次，高档别墅、中档别墅和经济型别墅。具体的别墅划分，我们可以粗略地以价格、户型和花园面积进行衡量。高档别墅大都属于独栋产品形态，售价在11000元/平方米以上，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米；中档别墅社区规划有独立别墅/Townhouse产品等多种形态，售价在8000-11000元/平方米左右，容积率在0.3-0.7范围，户型面积大约在200-400平方米，花园面积在200-1000平方米范围；经济型别墅以Townhouse产品等类别墅为主，容积率在0.8-1.0左右。北京经济型别墅供应及分布北京市经济型别墅的供应呈现年度逐步升温的发展态势。从2001年开始有所供应，但体量较小；2002年开始升温，供应量有所增加；2003年经济型别墅供应陡增，体现了“2002Townhouse年”、“2003别墅年”别墅市场的良好发展前景。2001年开盘的经济型别墅主要有慧谷.根源、塞纳维拉、倚林佳园、康城等，总体供应大概有1200多套，产品以联排为主(倚林家园叠拼为多)，建筑规模达到40万平方米。2002年开盘的经济型别墅有雅典娜庄园、氵师城百丽、雪梨澳乡、棉花城(加来小镇)等，供应套数也在1200套左右，供应规模达到38.7万平方米。2001年和2002年供应差别不大。2003年开盘的经济型别墅有20个左右，供应套数在5400套左右，供应规模达到了230万平方米。2003年与2002年比，供应规模增加了约5倍，供应发生较大变化。北京经济型别墅的需求特点经济型别墅的需求与它的供应有着同步变化的关系。2000年、2001年经济型别墅出现，抓住了市场供应的空白点，也是消费者逐步认识和接受这种产品的过程。2002年，市场上Townhouse产品从概念宣传、产品设计和市场销售等方面都有深入发展。产品越做越细，销售情况良好，为2003年的发展奠定了基础。2003年经济型别墅有了质的飞跃发展，供应量猛增，产品概念和设计创新不断涌现，特别是非典后引发的健康住宅发展高潮。经济型别墅有着特定的需求人群和需求特点：1.经济型别墅具有较强地理位置特点。经济型别墅一般位于交通便捷的城市边缘地带，距离市中心10-20公里，距离市中心的车程在30分钟左右。在北京能满足这种条件的城市边缘地带主要有：亦庄、大兴、京昌高速沿线、通州等规划的卫星城镇及开发区。而购买这种类型的别墅客户大多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环境、居住生活品质。此外，随着市政建设向郊区延伸，如五环(公路一环)道路的建设，将郊区住宅组团串联起来，使远郊别墅的交通更为便捷。2.经济型别墅房型规划设计合理、面积适中，功能齐全，满足人们的生活需要和健康需求。经济型别墅的面积大都控制在200平方米以内，而房型设计紧凑合理，充分满足起居、会客、学习、健身、休息等各种功能。和公寓相比，经济型别墅的功能划分更加人性化、细化：能够把公共空间和私密空间以上下层分布的办法分割，干扰减到最小；在同样总价的范围内，经济型别墅给了消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间，这也是其备受消费者青睐的原因所在。从北京市目前经济型别墅购买群体来看，亦庄的购买群体主要位于国贸区域、大多为私企老板、外企经理等；在京开沿线购买群体主要为西城、海淀的客户，大多为政府官员、事业单位高层领导、私企老板等；在京昌沿线购买群体主要来自海淀、亚运村、燕莎等区域。整个购买群体具有较强的地域关联性和工作性质档次的高层性。经济型别墅的发展前景对于北京经济型别墅市场来说，发展空间是相当大的，从地域上看，以下区域颇具前景：首先是位于京东的通州区。由于该区域地域广阔、发展空间较大，经济型别墅的规模颇为可观，康城以百万平方米的规划打响了Townhouse进入京城的第一枪，而珠江国际城洋洋百万平方米的规划使通州版图再增亮点。价位定在4000元~5000元／平方米的精装修花园洋房和叠拼House，在整个京城别墅市场上颇具竞争力。大规模的开发也使各项目自成体系，有效弥补了通州区配套不足的劣势，因此该区域的经济型别墅产品的发展前景看好。另外，通车不久的京开路已成为地产旺区。华润置地120万平方米新市镇作品翡翠城、26万平方米国际化社区丽园以及月桂庄园、日月星城等一批新项目在其两侧崛起，这批密度偏低、设计时尚、价格中档的新项目以如此的增速出现，已经引起相当数量的渴望安家郊区人士的关注。别墅土地禁批令，不但没有令别墅市场走冷，反而为市场长期看好提供了契机，强化别墅未来增值潜力。别墅以其独特的居住、投资功能，成为房地产宏观调控环境下不可多得的选择。供不应求，价格上升国土资源部反复重申“别墅土地禁批令”，不但没有令别墅市场走冷，反而为市场长期看好提供了契机，强化别墅未来增值潜力。今年以来，京沪两地别墅的价格，都在持续上涨。”价格上涨除受到今春以来楼市回暖、量价齐升的带动，根本原因仍是别墅的稀缺性。2003年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号令”)，停止别墅用地供应。“新开楼盘70%为90平方米房型”的政策实行加大了房地产供应环节的调控力度，进一步推动了供应结构的调整。根据目前的政策及市场形势判断，别墅建设用地在相当长一段时期内不会解冻。这意味，别墅作为高端居住产品，供应量将减少。随着部分股市获利资金回流楼市，购买力空前增强，别墅受到市场追捧，成交量逐月放大。“对比今年上市的别墅供应量和成交量，上海别墅供求比为1：1.52，北京别墅供求比为1：1.75。无论是套数还是面积，上市量都出现下降，需求量则呈现上升趋势。正是供不应求，导致近期的价格上升。”黄瑜分析说。投资别墅更稳健在“70/90”政策全面落实后，普通商品住宅将大量出现，投资普通商品住宅，已无多少市场空间。高档独栋别墅逐渐减少，纯别墅社区也将销声匿迹，因此别墅在保值增值方面，强于普通住宅。“上海顶级别墅几乎没有新增供应，稀缺性会推动价格上升。以佘山板块为例，估计下半年，进入门槛会从去年的1300万～1500万元提升到1500万~1800万元。在中低端市场，产品选择会更为丰富。”上海世联房地产顾问公司客户总监王路说。紫都上海晶园位于上海高端别墅汇聚的佘山板块，2005年开盘时的平均售价为20690元/平方米，次年即升至22199元/平方米，目前售价已达到35000元/平方米。该楼盘一期39套别墅，一年多就全部售完。在限外政策趋紧的背景下，海外资本对别墅项目也青睐有加。2006年11月，美国凯雷投资集团(CarlyleGroup)以1.2亿美元，整体收购闵行110套“中房森林别墅”。今年5月对外出租，月租金为3.9万~5万元/栋。凯德置地(Capitaland)也在3月底入市，获得青浦徐泾14.2万平方米低密度住宅用地。未来需求以经济型别墅为主受高端别墅长期看涨的带动，去年以来，经济型别墅成交也转为活跃。“今年1～5月，经济型别墅是市场上成交的主力，单价1万元以下的项目占50%；总价300万元以下的项目占65%；套型面积200~300平方米的占52%。我们预测，未来需求的特点，也是以经济型别墅为主。”黄瑜分析。相比豪华别墅千万元级门槛，近郊经济型别墅数百万元的价格，相当于市中心的一套公寓。其优美的环境、完善的配套、便捷的交通、齐全的功能，受到追捧，成为投资、自住皆宜的选择。通常业内对经济型别墅约定俗成的衡量标准，是单价在15000元/平方米以下，总价在300万元以内的别墅，包括联排、双拼、叠加、小独栋等多种形式。经济型别墅并不都是热卖。联排别墅销售比较好，叠加别墅由于层高受到限制，市场接受程度相对较低。“我们相当看好联排别墅未来的前景，作为低密度产品，会有很好的市场发展空间。”王路透露。上海第一个联体别墅项目——锦秋加州花园，1997年开盘至今已有10年。2001年初，148平方米的小户型别墅，售价37万元，均价在3000元左右。此后价格一路上涨，均价达到9000元左右。国外80%以上的住宅，都是独立式住宅。越来多越外籍高端人士进入上海，独栋别墅产品将供不应求。据了解，预计2008年，上海独栋别墅新增供应趋零。而2007年下半年，独栋别墅的供应主要来自于去年或前年开工的项目。小独栋升值潜力大作为经济型别墅的一种，小独栋别墅满足了人们对独立住宅的理想。小独栋别墅的面积，在220～300平方米左右，居住元素一应俱全。功能区分隔合理。与联排、双拼类别墅产品相比，小独栋别墅的花园面积更大，私密性更好，实用性也越来越高。此外，小独栋别墅的总价不高，均价在10000元左右。小独栋别墅市场发展趋向繁荣，但供应量不大。2006年，上海高档别墅产品供应114.17万平方米，小独栋别墅产品供应为7万平方米，占整个花园住宅市场的6%。与稀少的供应相比，市场需求庞大，增值前景良好。3月底，复地北桥城二期开盘，小独栋单价12500元/平方米，开盘当天就成交67套，签约销售率高达70%。“我们第一批房源销售一空，5月份推出的房源价格，比一期价格上涨10%。”项目经理梁伟斌表示。“购买复地北桥城的客户中，有20%是出于投资目的。他们买入后会先考虑出租。因为交通相对便捷，一些在附近工业园区工作的人，会到这里租房子，预计租金在15000元/月。此外也是看好将来物业升值，由于小面积别墅今后会更加稀缺，一般投资者会打算持有10年以上，然后再抛售。”梁伟斌说。在坐拥青山秀水的佘山安家，令无数人艳羡。世茂佘山庄园、佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅一直引领着这里的高端生活。位于顶级别墅板块的佘山3号，推出后就出现一房难求的场面。3月，佘山3号二期最后一批房源推出，目前所有房源都已全部售完。价格超过20000元/平方米，相比去年涨幅达到2000多元，租金也可达到15000元/月。购买别墅要考察周边市场的供应量和需求量，不能盲目投资。上海传统五大别墅板块是浦东、青浦、闵行、南汇、松江。由于供地政策等因素的制约，这些地区供不应求的局面日益凸现。嘉定、宝山、金山、奉贤等区域，供应充足，成为新的别墅市场增长点。“供应量主要集中在松江、闵行、嘉定，占到61%，成交量松江、闵行、青浦占到62%，松江、浦东、徐汇的供求比大概在1：2，这几个区域的供不应求状况更为明显，”黄瑜说业内人士分析，随着普通住宅市场总价的不断上升，更多初具实力的边缘买家将有机会进入经济型别墅的消费市场，因此总价在150万元以内的别墅需求量还将有所提高，如联体型、叠加型别墅产品，仍然具备相当大的价值上升空间国土资源部发文冻结别墅用地的审批，长期来看将会对别墅市场的供求关系产生一定影响，从长期需求看，别墅市场上行空间仍然存在。但目前上海已经报建的别墅项目总量相当可观，因此短期内上海别墅供应量不会受到影响。刻意追寻的极致截至2002年底，上海市别墅市场热点频频闪现，低中高市场各异，在售楼盘约有160个，集中分布于上海东西发展轴线上。综观别墅供应量，主要以闵行莘庄地区及新闵别墅区、沪青平公路沿线、南汇浦东环外地区三大区域为最。两年内，这三大区域还将有百余个别墅楼盘相继面市。同时，九亭镇地区、松江大学城及佘山附近、淀山湖附近、浦江镇等区域的别墅上市量也日益加大，别墅市场热效将向更广范围辐射。同时别墅区内的配套设施的要求也正向极致化发展。除了高智能安保系统、紧急求救系统、医疗站、便利店、健身房等常规设施，一些能够体现产品差异化和品质特色的设施，越来越被买家所看重，从而也成为提升别墅附加值的重要手段，相信这也是今后中高端别墅在市场上胜出的重要因素。别墅在美国大辞典里的解释是位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅，从这个意义上来说，上海目前只有那些高档独立别墅具备这个标准。上海别墅楼