典型房地产交易合同霸王条款

典型房地产交易合同“霸王条款”忽悠手法面面观前言维护公平公正的房地产市场交易秩序，是建设和谐社会的关键，也是广大消费者的迫切要求。2007年以来，大田县工商局发挥部门职能作用，进一步贯彻《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》和《福建省实施（消费者权益保护法）办法》，依据职责，在全县开展了一系列房地产专项整治工作，加大了对房地产市场交易秩序的监管力度，努力创造公平、诚信、和谐的消费环境。近五年来的房地产专项整治，主要以房地产开发商、房产中介机构、物业企业为对象，严厉查处利用合同不平等格式条款、虚假违法广告等侵害消费者合法权益的行为，保护守法房地产经营者及广大消费者的合法正当权益取得阶段性成效。现将近年来我县工商部门纠正及查处的房地产不平等格式条款列举如下，广大消费者在日常消费中如遇到合法权益被以下不平等格式条款或类似条款以及其他行业不平等格式条款侵害的情况，可向工商局举报投诉。小贴士：什么事“不平等格式条款”？《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。当格式条款提供方将免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容使用于格式条款，那么格式条款就违背了《合同法》第五条所规定的“当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务”的重要原则，失去了合法性和公平性，成为不平等格式条款，也就是我们俗称的“霸王条款”。不平等格式条款及点评不平等格式条款1：“该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖方，该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于出卖方，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方”。工商部门点评：《物业管理条例》第五十五条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备惊醒经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得权益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条第一项规定，“商品房的外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积”。根据上述规定，商品房外墙面的所有权和使用权属于该幢商品房的全体业主共同所有。该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，违反了上述规定，剥夺了业主拥有的对商品房外墙的合法所有、使用及权益权，属于违反法律、法规，排除消费者合法权利的不平等格式条款。不平等格式条款2：开发商单方事先在《商品买卖合同》合同示范文本有关空白处自行填写减轻自身的责任，加重了消费者责任的不平等格式条款作为必须项。如：《商品买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之叁的违约金”，与《商品买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限和第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付预期已付款万分之贰（该比率应不小于第七条中的比率）的违约金”进行对比，违约金不对等，约定的比率显失公平，畸轻畸重，消费者支付的违约金比率高于开发商支付给消费者的违约金，显然违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的契约公平原则，规定消费者支付的违约金或损害赔偿金超过合理数额，属于违反法律规定，免除经营者责任，排除消费者合法权利的不平等格式条款。不平等格式条款3：在《商品房买卖合同》附件六：补充协议第二天“买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任”的第1、2、3、4项中约定的违约金，同样要求消费者支付违约金的比率大大高于《商品房买卖合同》中因逾期交房、不能按合同约定的商品房质量或使用功能交付商品房、不能按合同约定的期限办理产权登记消费者要求退房开发商违约所支付给消费者的违约金比率，违约金比率显失公平，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的契约公平原则，规定消费者支付的违约金或损害赔偿金超过合理数额，属于违反法律法规，免除经营者责任，排除消费者合法权利的不平等格式条款。不平等格式条款4：在《商品房买卖合同》附件六：补充协议第五条“退房违约。签订本《商品房买卖合同》后，若买受人提出退房的，买受人应按所购房产总价款的30%支付出卖人违约金，并承担由此产生的相关费用……”，该条款未考虑到消费者为什么要求退房的情形，简单粗暴单方强行规定只要消费者提出退房，就要支付总房价款30%违约金。该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的契约公平原则，单方免除了因开发商的过错应承担退房责任，属于违反法律法规，免除经营者自身责任，限制消费者获得违约金及其合理赔偿的不平等格式条款。不平等格式条款5：在《商品房买卖合同》附件六：补充协议第七条“交接。买受人应在接到出卖人交房通知书之日起，三日内到指定地点办理该房屋交接手续，逾期超过30日未办理房屋交接手续，视同于交接，并从逾期之日起按日支付给出卖人总房价款万分之一的代管金。”该条款属于强行交房条款，将未及时办理交房手续的责任或者商品房达不到交付使用条件应由开发商承担的责任全部规责于消费者，并且附加收取代管金等其它不合理条件，违反了《福建省实施（消费者权益保护法）办法》第十七条规定，属于违反法律、法规，加重消费者责任的不平等格式条款。不平等格式条款6：《商品买卖合同》第八条支付期限中“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、为配合政府的法规、规章、通知或市政规划、基础设施变更而引起的延误如：停水、停电及交通管制等；3、遭遇大雨、暴雨及六或六级以上大风、36℃以上高温等影响施工停止或进度缓慢的气象因素，遭遇重大传染病等突发事件的”。点评：《合同法》第118条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明”。告知期限太长，不利于买受人及时做出是否退房的选择，影响到买受人已付房款的银行利息损失，合理的告知期限应为15日之内；同时，该条款的第2、3项的情形是可预见的，可避免、可克服的客观情况。这是开发商单方在扩大自己的免责范围，属于违反法律规定，免除经营者自身责任，规定消费者承担应由经营者承担的经营责任风险，限制消费者获得逾期交房违约金及其他合理赔偿的不平等格式条款。不平等格式条款7：《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第五条“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款”。点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三天规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的忘怀及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该条款混淆要约与要约邀请的法律概念，利用法律术语玩文字游戏，属于违反法律规定，免除经营者责任的不平等格式条款。不平等格式条款8：“交房通知由出卖人根据合同地址以挂号信形式发出，并在出卖人销售部张贴公告，告知之日起三个日历日后视为送达；买受人延期办理交房手续的，视为该商品房已按期交付”。工商部门点评：该条款是强行交房条款，剥夺了消费者对商品房的审验和拒绝权，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，属于违反法律规定，免除经营者责任、排除消费者合法权利的不平等格式条款。不平等格式条款9：“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房”。工商部门点评：《合同法》第一百一十七条第二款规定，“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。该条款对“不可抗力”作任意扩大解释，扩大了经营者的免责范围，属于违反法律规定，免除经营者自身责任，规定消费者承担应当由经营者承担的经营责任风险的不平等格式条款。不平等格式条款10：“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失”。工商部门点评：该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，单方面免除了因开发商的过错应承担的退房责任，属于违反法律规定，免除经营者自身责任，限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的不平等格式条款。不平等格式条款11：“因市政规划变化，消防等其他非出卖人的原因所做的设计变更，买受人无权选择解除合同，出卖人也可不再另行通知买受人”。工商部门点评：设计变更属于合同的重大变动，出卖人应通过合理的方式通知买受人。该条将第三人造成的合同变更的责任转嫁到买受人头上，并限制了买受人解除合同的权利，免除了出卖人应承担的责任。属于免除经营者责任，限制消费者依法解除合同权利的不平等格式条款。不平等格式条款12：“出现不可抗力的情况时，合同履行期限自然顺延，出卖人不须通知买受人”。工商部门点评：《合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。该条款属于违反法律规定，免除经营者应当承担的合同基本义务的不平等格式条款。不平等格式条款13：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。工商部门点评：《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，擅自将需要由出卖人提供的资料报备时间延长至360日，且限制了消费者解除合同及获得赔偿的权利。属于违反相关法律规定，限制消费者解除合同及获得赔偿的权利，免除经营者在法定期限内提供相应资料义务的不平等格式条款。不平等格式条款14：“逾期付款超过30天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。工商部门点评：该条款违背了《合同法》第三十九条第一款规定的公平原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“出卖人迟延支付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。该条款一方面未作催告规定，预先拟定双方不平等的逾期天数；另一方面在违约金的规定上显失公平，属于违反法律规定，规定消费者支付的违约金超过合理数额的不平等格式条款。不平等格式条款15：“买受人在接到出