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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问小成果提交表提交日期：2014年12月29日成果名称《非热点旅游区养生养老地产开发案例专题》所属分类□住宅地产□商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容非热点旅游区养生养老地产开发案例专题解决的关键问题及创新点非旅游热点景区的养生养老地产开发项目，单谈旅游地产的方向及功能实现，更多的应该依靠外部环境的支撑和推动：从旅游及养老方向结合的角度，我们建议借鉴旷达太湖花园，而从养生养老方向而言，全国该类型的地产开发均处于非常前期的阶段，从产品和服务的角度，我们建议学习参考万科的探索经验和教训，从盈利模式的角度，我们建议参考亲和源、盛和居模式。人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）周春雷hz740惠州中原顾问事业部Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。养生养老地产开发案例专题惠州中原顾问事业部2014.10Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问非旅游热点景区的养生养老地产非旅游热点景区的养生养老地产开发项目，单谈旅游地产的方向及功能实现，更多的应该依靠外部环境的支撑和推动：从旅游及养老方向结合的角度，我们建议借鉴旷达太湖花园，而从养生养老方向而言，全国该类型的地产开发均处于非常前期的阶段，从产品和服务的角度，我们建议学习参考万科的探索经验和教训，从盈利模式的角度，我们建议参考亲和源、盛和居模式。借鉴标准旅游及养老方向结合养生养老产品服务打造盈利模式借鉴案例旷达太湖花园万科随园嘉树亲和源、盛和居Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问旷达太湖花园-区位项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅游区目前旅游资源丰富，但知名度较低，还未受到市场关注。动漫嬉戏谷中华孝道园常州武进太湖湾旅游区属于省级旅游度假区，区域凭借湖景及气候资源，打造了动漫嬉戏谷、中华孝道园等项目，但目前知名度较低，甚至常州本地人也有很大部分不熟悉该区域，知名度低，还未受到市场关注。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问项目基本信息旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源。项目占地7.3万㎡，建面7.5万㎡，容积率1.03。占地面积73353平方米建筑面积75631平方米开发商江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司产权年限70年产品形式别墅、洋房、公寓层数3-6层旷达太湖花园Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问项目定位及产品设计项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以“公园中的老年社区”的主题，在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕该定位展开，打造适宜养老的基础环境。项目定位为高端老年公寓，目标客户定位为本人或者子女为中、高收入的人群，以常州区域为核心，辐射长三角区域。总体规划以“公园中的老年社区”为主题，以邀贤山森林公园为背景，设置一个低层组团和若干多层组团，并设置了老年服务用房及其他配套用房。产品设计细节：老年公寓及公建配套楼各单元入口处均设置无障碍坡道。老年公寓每单元内设置有医梯，方便轮椅进出，也为紧急救治提供可能。建筑单体：建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格。体现和谐感，细部处理细腻，富有人情味。老年公寓朝向均为南北向，考虑到老年人的生理特点，尽可能的为老年人提供更充裕的上午日照时间。配套：老年服务中心，总建筑面积约12050.08平方米，设置床位不低于150张，并配备医疗服务系统。文化娱乐配套有健身房、棋牌室、书画教室歌舞活动室等，引进高端物业服务，提供细致入微的客服服务，24小时维护私人空间。高智能监控、3G视频、GPS定位、全区无障碍设施等。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问养老+度假的O2O模式经营模式：项目首期的精装公寓60-84㎡产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。国内首家中高端度假公寓管理平台途家网，通过O2O的模式，为业主提供全生命周期的管家、托管服务。途家网引进美国先进的五星级酒店管理体系，提供托管式管家服务，该服务既解决业主短期房产增值停滞现状、灵活收益，又能为空置房产提供先进、高效、标准化的入户式贴身管家服务，专业定期的房屋保养，实现随时入住；并且还随时为迎接业主、准业主或亲朋好友提供包括接机、餐饮、家政等各类专业服务。项目首期供应两类产品，其中花园洋房面积86-130平，3种户型；精装公寓面积60-84平，途家全程托管。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问评价与借鉴•销售产权+O2O模式，项目首期的精装公寓60-84㎡产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。盈利模式•在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕养老的主题展开。如设置设置无障碍坡道、医梯、建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格，朝向均为南北向，产品设计•老年服务中心、文化娱乐配套、全区无障碍设施等。配套打造Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问上海亲和源位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社区之一，主要消费目标为中高档老年群体。地址：上海浦东新区康桥镇开发方：亲和源股份有限公司占地面积：8万平米规模：总建筑面积10万平方米，健康型公寓838套房；护理院200张床位。经营模式：出售会员卡（销售使用权）+收取年管理费月租金水平：健康老人一年年卡2-7万（1,700-5,800/月），另交2万管理费主要设施：餐厅、阅读室、书画室、棋牌室、网络大学、会客厅、理发室、健康会所、护理院Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问亲和源项目体系项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养院、健康会所、商业街及亲和学院组成，旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。居住产品：老年公寓：45㎡为主力，少量70、90㎡。项目主要配套：医院餐厅颐养院健康会所亲和学院商业街老年度假酒店项目旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问会员特征亲和源会员80%以上为支付能力较高的高级知识分子及高级干部，且年龄层次相对较高，属于高端终极养老群体。健康活跃的长者：平均年龄76岁高级知识分子：——大专以上的学历50%——13%拥有高级职称——著名的艺术家、航天专家、船舶专家及文学研究专家、历史研究专家等——30%为教授、一声、企业高级管理人员或高级公务员高级干部：——十多位享有国务院特殊津贴的高级专家——10%的离休干部——50%政府、企业中的管理层及技术人员20%为普通职工（含农业从业人员）Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问创新的养老模式居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特征，会员以户为单位入住社区，同时享受便捷的社区医疗、健康管理、饮食起居照顾等全方位的服务。居家延伸：会员以户为单位入驻社区；专业的养老服务平台：与曙光医院、上海老年大学、索迪斯餐厅、爱玛客物业、美格菲会所等国内外知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台三大服务体系：生活、健康、快乐会员生活模式：为每位会员定制个性化的生活模型。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问亲和源服务全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况。养老公寓管家式“零服务”，一个老人固定对应一个生活秘书服务，一位生活秘书可以服务约10名老人；社区内有电瓶车服务，社区外有到超市、医院或地铁站的班车；监控室24小时值班，利用老人随身的紧急呼叫卡定位，随时注意老人安全情况；老人进出社区，会有登录记录Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问亲和源服务养老公寓提供24小时大堂经理值班接待，并引入上海老年大学，丰富老人的精神生活，且不定期组织郊游等活动。养老公寓24小时大堂经理值班接待；护理院24小时护士值班接待利用活动区的宣传栏、电梯间等公共空间，推广组织老人活动引入上海老年大学，鼓励老人参与学习不定期组织郊游、培训、讲座等活动Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问亲和源平配套展示亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人。美格菲健康会所，建筑面积,000m2，由美格菲经营管理，亲和源会员消费有优惠；主要设施设备包括游泳池、健身房、羽毛球场、桌球室、乒乓球场、康复保健区等；索迪斯餐厅，建筑面积2,574m2，由索迪斯经营，给亲和源会员提供日常用餐，以及配餐、送餐服务；亲和源医院，与三甲曙光医院合作，二甲标准，不仅对会员开放，也对外经营；医院还包括亲和源护理院，接收半自理和不能自理老人；亲和源会员入住有价格优惠。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问细节处理从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节体现出对老年人的关怀。户门都采取外推门的设计；室内都采取推拉门；比如两个卧室之间（分房睡的老人可以开放聊天或独自休息）、卫生间的门（以防老人摔倒，救护人员无法进入）室内家具都为圆边圆角，避免老人磕碰到棱角发生危险Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问细节处理随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性。客厅、卧室、马桶区、淋浴区都有紧急呼叫系统，一般放置在老人随手就可以够到的地方，或者是拉绳式设计；马桶、面盆、淋浴配套的扶手符合老人生理特点、高度淋浴区有一面墙体采用PVC材料，冬天比较保暖；考虑到有些老人对于密闭空间的恐惧，电梯采取通透式设计；电梯轿厢加长，可以运送担架、轮椅；并设上下两组按键，便于乘轮椅者操控。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010中原顾问费用标准目前入住率55%类型说明会员卡购买价格每年管理费健康养老公寓A卡永久性的，可转让，可继承（销售使用权）大/中/小套：69万大套6万中套3万小套2万健康养老公寓B卡终身，相当于趸交15年租金，未住满15年，按实际居住时间减扣费用，退还其余部分卡费；大套85万中套53万小套35万2万健康养老公寓出租卡一年大套7万中套4万小套2万2万护理式公寓2,700/月/床；8,000/月/间护理费另外计算亲和源采用销售会员卡的模式，任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性60，女性55以上）购买会员卡后，按年缴纳管理费，管理费为固定的，每年没有涨幅；但由于项目总体规模