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中国养老模式及发展商的战略选择王志纲工作室2013.5目 录一、中国养老产业特性二、养老地产战略模型三、发展商的战略选择一、中国养老产业特性中国养老进入黄金30年，机遇与挑战并存p 养老产业拐点出现，进入黄金发展期n 市场拐点：50、60后知识老人成为新养老人群、独生子女潮、空巢家庭等影响，中国养老市场出现本质变化，未来30年将进入黄金发展期。n 政府拐点：人口高度老龄化，成为中国必须解决的重大社会问题；欧美发达国家经验表明，解决养老问题主要靠政策引导，扶持养老产业政策全面出台指日可待。p 竞争激烈，机遇与挑战并存n 市场竞争激烈：目前宣布进军养老地产的投资机构已达60家。包括政府福利机构、金融保险机构、房地产商、外资机构等。n 挑战大于机遇：养老地产重在软件，目前中国养老服务上下游资源缺失，长线运营的金融等保障性手段缺失。政府需要、社会需要、企业需要、市场需要模式分类代表企业医疗服务模式燕达国际健康城综合型社区模式北京太阳城上海亲和源CCRC模式三亚海棠湾国际养生社区老年公寓模式北京曜阳国际老年公寓度假式养老模式海南雅居乐清水湾西安楼观公社中国主要模式模式分类代表企业医疗服务模式台湾长庚养生文化村综合型社区模式美国太阳城CCRC模式美国马里Riderwood退休养老社区老年公寓模式荷兰生命公寓公共服务模式日本幸朋苑度假式养老模式水博克生态度假村国外(及港台)主要成功模式“全球样板”都不乏“中国实践”，但成功者寥寥，“水土不服”或“曲高和寡”产品模式？盈利模式？运营资源？“高速变老”的中国：能否“拿来主义”，照搬照抄？如何借鉴他国的成功经验“本土化应用”？中外养老产业三大根本差异消费能力政策支持文化差异中外未富先老，刚性需求不等于有效需求先富后老，有效需求比例高公益性补贴公益性补贴+税收、土地、金融、社保等“奉献型”老人，“大家庭文化”，“养老防老”“自我实现型”老人，“独立文化”、享受“第二人生”VS中国“市场化养老”的突破思路从“养老概念”到“养老战略”从“全球模仿”到“全球抓药”从“单打独斗”到“联盟发展”“甄别有效需求，量身订做产品”二、养老地产战略模型战略模型两场统筹，三老满意，业态创新，模式制胜政策模具企业民生产业，幸福工程市场金矿，战略蓝海长短相济，持续价值重在运营，服务为王战略落地：先开模具后找地1、市场选择：锁定细分市场2、产品选择：量身订做产品3、模式选择：长短相济，模式为王一、锁定细分市场细分指标划分类型年龄低龄（55-70岁）、中龄（70-80岁）、高龄老年市场（80岁以上）机能活跃老人、低度照顾老人、高度护理老人、特殊照料老人收入高端消费市场、中端消费市场、低端消费市场地域城市、农村市场性格开放 、保守 、封闭型市场生活方式享乐 、舒适 、实用型市场状态和需求亚健康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群按照消费能力富豪小康温饱保障人群构成核心特点名企大老板及其父母；拥有高端消费能力；中小企业老板及其父母、退休公务员、医生、教师等；中高端消费能力退休普通职员及工人；中端消费能力农村弱势老人；消费购买力低甚至无返老族，追求稀缺性。满足年轻化、时尚化、顶级化、个性化、专属化需求；乐老族，追求生活品质。满足对老年生活方式和生活品质升级需求；安老族，追求针对性生活保障服务。满足解决一些生活难题和机能障碍的需求；护老族，满足最基本的生存需要。n 保障机构养老分标题一n 居家养老n 社区养老+居家养老n 顶级机构养老+居家养老对应产品养老模式养老邻里中心（生活照料、医疗、介护、娱乐等）集中养老社区（大型社区CCRC、养老公寓）养生康复养老（顶级稀缺）保障温饱小康富豪二、量身订做产品全龄社区（老年服务专门功能）养老邻里中心养老服务综合体全龄社区银龄社区/公寓分时度假奢侈养老介护型养老CCRC、养老公寓二代居、三代居等混合社区稀缺护理，奢侈养生，专属服务候鸟养老专业护理康复机构六大产品机遇养老邻里服务中心:日本幸朋苑p 概况：总部位于日本鸟取县米子市，在日本已有150余家分支机构，以市、区等地区为1个单位开展连锁经营，规范化管理及复制扩张。目前入住率为100%。p 主要客群：附近范围内1-3公里的大众收入水平、需要护理的老人，平均年龄达85岁。p 硬件配套：餐厅、医务室、面包房p 软件服务：n 老人长期介护护理n 老人日间看护n 幼儿日间看护n 医疗保健p 盈利模式：服务费收取+政府补助1层：托儿所、办公室、会议室、医务室2层：残疾人设施、日间看护中心、餐厅、面包房3-5层：老人长期介护中心，共115个房间标准层布局：面积为1600㎡，由四个组团单元组成。每个组团为10个房间+1个公共空间（休闲、用餐、阅读、交流）银发社区：美国太阳城p 概况：占地14.5平方公里，共10500个住宅单元，目前入住住户1.6万人。p 主要客群：精神充实、身体健康、中等收入水平的55岁以上老人，持续照料社区。p 硬件配套：居住组团、生活配套区、医疗保健配套区。n 无障碍设计社区组团：包括独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅。n 生活配套区：商业中心、、娱乐中心、图书馆、保龄球馆、高尔夫场、教堂，购物中心，美术馆、成人教育和社区大学等。n 医疗保健配套：专为老人服务的综合性医院，数百个医疗诊所如心脏病中心、眼科中心、疗养院、老人照顾中心等。p 盈利模式：入门费+年费+出租商业。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。全龄社区：日本港北新城p 概况：老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区。p 主要客群：大众收入水平、期望和子女住在同一社区的老年人。p 硬件配套：包括二代居、养老公寓、老人专用住宅和普通公寓。其中部分住宅采用适老化设计。n 户型设计：考虑护理人员陪住n 细节适老化设计：增加扶手、通道加宽等n 户型考虑护理人员陪住n 电子化配备p 盈利模式：销售+出租港北新城 老少户住宅（二代居） 老人专用住宅 养老公寓 普通住宅 奢侈养老：澳大利亚水博克p 概况：服务高端退休人士的5星级生态度假村。p 主要客群：精英级阶层如企业高管等p 硬件配套： 产品设置包括2、3及4房公寓（均配备车库）。n 生活服务：五星级高档酒店设施标准的室内装修、世界美食餐厅和美发美容沙龙n 运动场馆：室内温水泳池，健身房，迷你高尔夫练习场，门球草坪和保龄球馆n 休闲娱乐：环绕立体声电影院、图书馆，手工艺工作室，棋牌室p 软件服务：水博克服务团队由来自于高端服务行业中的精英组成n 酒店管家式服务：每天24小时、每周7天的礼宾服务n 各类社团活动：包括讲座、体育活动、烹饪、旅游及健康咨询等p 盈利模式：产权出售+管理费产权售价管理费公寓房单价范围为6.8万RMB-10.2万RMB/㎡按照二次出售的增值估算的22%上缴分时度假：海口恭和苑p 概况：乐成养老海南首个七星老年健康生活中心示范项目，占地22560㎡，建筑面积35000㎡，内设296套独立居住单元。布局全国，连锁化经营，已在全国有五处分店。p 硬件配套：包括VIP套房、照护区和颐养区。包含宜老化设计和健康管理室等。p 软件服务：文化娱乐、健康疗养、旅游观光p 盈利模式：疗养礼品卡销售时间类型价格60天双人卡69800单人卡4980014天双人卡29800单人卡19800介护护理：木下集团p 概况：日本前10位的大型养老集团。旗下两个品牌，在日本有70多家连锁店。p 主要客群：有介护保险的中产阶级，如公务员、医生、自营业者等。p 硬件配套：设置有高级老年公寓、高级养老院、针对需要护理的养老院、面向地区的居家养老、日托、老年酒店等。从18-80㎡不等。p 软件服务：老年介护护理p 盈利模式：护理费+月费+使用权入居金，其营业利润率达23%。 9：00~18：00 日托护理服务站 19：00专车送回家8：00专车从家接走三、长短相济，模式为王• 只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金• 典型案例：燕达国际健康城“只租不售”模式——医疗健康社区，全部持有运营国内养老地产盈利模式持有租售结合单纯租用，根据不同护理程度进行分级别收费开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售以老年住宅概念单纯销售房屋产权住宅销售+养老配套设施持有运营盈利模式=产品特性+开发商资源养老服务综合体银龄社区全龄社区奢侈养老分时度假介护型养老产品产品盈利模式短期回报与长线运营结合产品特性 + 开发商选择模式卖房子或卖稀缺服务，长短皆可卖房子+卖服务（时间），以短养长型卖房子及少部分运营，快速现金回笼型卖服务，长线运营型连锁经营，卖时间，以短养长型卖服务，长线运营型？长线投资型销售回款卖服务连锁经营短期回报与长线运营结合突破思路：整合资源，行业联盟，可持续发展开发商投资商运营商服务商+++投资大，长期运营利润高、收益稳定：美国等发达国家经验表明，养老物业长期运营年回报率平均15%，很多产品高达20%。养老地产战略模型总结：先开模具后找地机会型发展战略型发展先有地找产品 先有模具后找地VS城市：消费能力+老龄化率+特色资源 一二线城市或特色资源型城市地块：规模+区位+特色资源 城区、近郊、远郊、环境 模具三、发展商的战略选择战略型养老地产作为补缺式战略或作为企业发展战略“战略型发展”将成为中国养老地产的发展趋势投机型认为养老地产前景很好，掘金养老地产机会型有土地或资源，非战略型做养老地产概念型以养老作为概念进行地产开发主要类型代表性企业项目开发型地产开发：Pulte Homes、Meadowmont Retirement community、万科、绿城、复星等特色产业：日本松下、台湾长庚、北京燕达等长线投资型金融保险：Asset Sets、泰康、平安、合众等投资基金：FortressInvestment、Emeritus、IDG资本、红杉资本、云峰基金等综合运营型整体运营：BrookdaleLiving、Sunrise、Emeritus、Holiday Retirement、亲和源等单项服务型生活照料：索迪斯（配餐）、恒安信达（照料）等健康护理：美格菲（健康）、WISET、维斯福祉、君安（护理）等旅游服务：世纪唐人、申美国旅等信息服务：安康通、大唐（信息）、525M（电商）等战略型养老地产的几种模式企业介入养老产业的遴选标准心力实力能力实力ü 长线投资ü 获得资金支持ü 金融管理能力心力ü 企业战略突破ü 新的业务模式ü 新的盈利增长点能力ü 具备（养老）资源整合能力ü 导入战略合作伙伴ü 贯通养老产业链企业战略选择养老产业战略投资者养老地产开发商养老地产综合运营商养老地产专项服务商明天的成败取决于今天的选择！养老地产的黄金发展期到来，祝福各位明确定位、明确战略，成为推动中国养老产业发展的新翘楚！晚间互动沙龙：18:30-20:30新浪微博：@地产战略会微信：地产战略会王放18616029192