养老地产解析

养老地产解析提纲1、背景2、养老地产概念及分类3、国外案例4、国内案例5、经营模式6、宁波养老地产市场情况7、养老地产项目设计要求“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1．78亿增加到2．21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13．3％增加到16％，平均每年递增0.54个百分点。背景人口老龄化最为严重的区域，包括渤海湾和长江三角洲，据统计，老龄化水平超过全国平均值的有上海（19.6%）、江苏（13.75%）、浙江（13.28%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、重庆（12.84%）等省市。第六次人口普查显示，我国是老年人口最多的国家，60岁及以上人口已超1.7亿，占总人口的13.26%。据预测，2030年每3到4个人当中，就会有一个是老年人。背景背景在国家调控和经济形势的影响下，房地产企业遇到了前所未有的发展难题，地产开发商们不得不开始寻找新的突破口：转型、细分市场、走专业路线。中国人口老龄化问题日益凸显，再加上退休年龄延迟所引发的激烈社会争议，催生了公众对养老问题的关注和担忧。接踵而来的医疗、保险等后续问题，使建立以社区为中心的老年服务体系的任务也越来越受到关注。在“银发产业”大蛋糕的诱惑下，新的地产形式———养老地产成为了房地产企业市场转型和细化的一个新选择。目前，由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。这里以目标客户或目标市场作为定义的标准，即养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。养老地产概念1、养老院2、老年公寓按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务。3、养老社区以老年人为主的的住宅小区，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护理阶段全过程的养老服务。以美国CCRC社区为模板，CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为持续性照顾退休社区。专门的养老院或护养院，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。大部分经营模式为公办民营，采取出租或会员制形式。分析：按照国内“居家养老”为主的需要，根据区域老年人口，规划养老院或护理中心，设置在社区或作为新出让用地配套，可能会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。养老地产分类养老地产社会福利设施用地住宅用地“养老”地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主题销售住宅产品综合型地产项目：通过医院／养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发政府划拨或作为商品住宅用地配套代建按用地性质划分：随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符合条件的老年人。养老地产分类建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景国外案例西方发达国家老年住宅研究背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者国外案例国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外案例国外养老地产——德国“照料护理式住宅”不来梅老年住宅护理理念环境理念建筑理念国外案例国外养老地产——美国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）美国老年住房五种模式国外案例国外养老地产——美国老年人的“梦之城”独立式公寓各种配套设施完备功能完善的医疗设施美国太阳城国外案例国外养老地产——日本截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老机构养老“两代居”国外案例国外养老地产——日本日本老年住房“两代居”模式国外案例国外养老地产——日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房“两代居”模式国外案例国外养老地产——日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。国外案例结论•把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。•日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。•老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。•老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。国外案例第一类单体的养老机构概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源国内案例汇晨老年公寓案例介绍1、项目概况项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。2、项目配套设施•综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市•温泉会馆、游泳馆国内案例3、经营模式项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。汇晨是专业的养老机构运营公司。4、养老服务内容（1）基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。（2）营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂特聘营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。（3）健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。（4）文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。（5）特殊服务：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。国内案例国内案例上海亲和源案例介绍1、项目概况2、项目配套设施健康会所老年护理院公共服务大楼养生餐厅医院/药房颐养院。国内案例亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。3、经营模式会员制，分A/B/C三种会员卡。A卡永久使用权。可指定符合条件老人入住入会时一次性支付入会费根据选择的房型大小每年支付不同年份可继承、可转让B卡终身使用权。未住满15年，按年限退还住满15年后，只需继续缴纳年费根据选择的房型大小付不同入会费入会时一次性支付入会费不可继承，不可转让C卡50年产权根据选择的房型大小付不同入会费入会时一次性支付入会费不可继承，不可转让房型豪华房（月/间）包房（月/间）三人房（月/人）四人房（月/人）床位费4500350013001200护理服务费5000450018001500合计9500800031002700餐费自订；入住颐养院收医疗保证金10000元，出院退还。收费标准：国内案例4、养老服务内容•提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。•养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。•颐养院提供：基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务特色服务：提供养老介护服务贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务国内案例国内案例房间实景国内案例第二类养老服务嵌入式的住宅小区概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出案例：北京怡海花园国内案例北京怡海花园案例介绍1、项目概况怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。2、项目配套设施•教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心•商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务•运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场国内案例3、经营模式项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业服务。4、养老服务内容本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。国内案例国内案例第三类综合型的养老社区概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。经营模式：养老地产部分持有、部分销售案例：北京太阳城国内案例北京太阳城案例介绍1、项目概况北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。2、项目配套设施•购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园•奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店国内案例3、经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。4、养老服务内容•住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。•银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。•银龄公寓B栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老