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内资房地产所得税讲义一、内资房地产所得税的沿革国税发（2003）83号（本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行）★1国税发〔2006〕31号（本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行）★2★注1:过渡期政策衔接1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税?对2003年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。宁地税发[2004]23号2.前期成本按预计成本结转销售成本是否按税法规定进行追溯?★注2：31号文过渡期衔接政策苏地税发[2006]120号(国地税共同签发,但国税未转发)1.企业2005年12月31日账面预收账款余额按《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第二条规定计算预计营业利润额，2006年1月1日以后新增预收账款按本通知第一条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额。二.预售方式销售收入的确认（31号文）开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入（★注）先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。即：预交所得税＝（预售收入＊计税毛利率－期间费用－营业税金及附加）＊适用税率营业税金及附加苏地税发[2006]120号：营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。住房性质所处地区计税毛利率经济适用房—≥3%非经济适用房于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的≥20%地及地级市城区及郊区的≥15%其他地区的≥10%计税毛利率的确定注意“预计利润率”和“计税毛利率”两者的区别：营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用；营业利润率=营业利润/营业收入；计税毛利=营业收入-计税成本；计税毛利率=计税毛利/预售收入。经济适用房项目必须符合建住房〔2004〕77号等有关法规的规定必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。不符合上述条件的按非经济适用房的规定计算缴纳所得税经济适用房必须报送有关部门的批准文件，是指国土资源、建设、物价行政主管部门的批准文件；其他相关证明材料是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》以及税务机关要求报送的其他相关材料。苏地税发[2006]120号笔者评价引进了预计计税毛利率的说法，其实质还是体现对预收收入征税，同时考虑到经济适用房和非经济适用房，地区间的差异。同时总局在制定政策的时候充分考虑政策的衔接，在扣除项目上明确了可以扣除的项目，从而在一定程度上减少了预征利润率提高带来的一定影响。预售收入的范围？？实际操作中除预收房款之外，企业还会以代收防盗门款、代收有线电视初装费，代收水电增容费、车库使用权转让费等方式所谓的代收款项。（会计处理挂“往来款”）这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营业税的销售额中计征。其是否应并入所得税的预收收入范围内？？注：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入主要是指购房者交付的预购定金。苏国税发【2003】第195号比较83号文的规定房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率三、完工开发产品的税务处理（一）开发产品完工标准（二）完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理（四）销售收入范围（五）销售收入确认原则三、完工开发产品的税务处理完工开发产品定义完工开发产品确认收入的原则完工开发产品的纳税申报开发产品销售收入的范围开发产品销售收入确认具体规定开发产品（成本对象）完工标准符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。（二）完工开发产品的税务处理预售收入确认为实际销售收入结转计税成本计算实际毛利额差异调整(注意差异调整时点、口径、方法（三）完工开发产品的税务管理○开发企业报告开发产品完工情况○开发企业在年度纳税申报时出具税务鉴定报告其他相关资料○税务机关核定计税成本权和税收处罚权（四）销售收入范围○销售开发产品取得的全部价款现金现金等价物其他经济利益○代收款项以出具发票单位为标准进行判断（五）销售收入确认原则○销售方式◎一次性全额收款◎分期收款◎银行按揭◎委托销售◎先出租再出售完工开发产品确认所得的原则正常计算应纳税所得：开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。（收入成本配比）该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。完工开发产品确认所得的原则核定其计税成本：凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，完工开发产品确认所得的原则笔者注：房地产市场的价格确定与其成本与一般商品的确立方式不同，一般与成本无直接关系，如果仅从收入的角度对其进行核定征收，不符合客观实际。而实际工作中，对于房地产的成本确实一个公开可以确认的价格，通过核定成本的方式有效的堵塞了过去部分企业利用收入核定征收进行变相避税的目的，实为31号文的一个重大突破。完工开发产品确认所得的原则笔者注：《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。（三）完工开发产品的税务管理1.开发企业报告开发产品完工情况2.开发企业在年度纳税申报时出具税务鉴定报告其他相关资料3.税务机关核定计税成本权和税收处罚权完工开发产品的纳税申报开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实关于税务鉴定报告的规定1、《通知》第二条第三款所称税务鉴定报告，是指税务师事务所等具有法定资质的社会中介机构的经济鉴证证明。中介机构应依据相关法律法规进行经济鉴证行为，并对其行为承担相应的法律责任。2、中介机构出具税务鉴定报告时，同时要提供《开发产品计税成本及毛利额调整计算明细表》（见附表）。苏地税发[2006]120号（四）销售收入范围○销售开发产品取得的全部价款现金现金等价物其他经济利益○代收款项以出具发票单位为标准进行判断开发产品销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。代收款的税务处理开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。注：该规定仅适用于企业所得税，不适用于营业税。笔者注：代收代垫款项的营业税规定下列代收的款项不包括在销售额中1、住房维修基金国税发[2004]69号2、据苏地税政一[2000]218号《关于房地产业的几个营业税问题的通知》（2000年9月29日）第一条“关于房地产开发单位代收费用的征税问题”：（1）房地产开发单位代收的各种费用按营业税细则规定，原则上都应按价外费用同经营的应税项目一并征收营业税。但对符合苏财税[97]55号和苏财税[98]7号文件精神的行政事业代收费用可不征收营业税。（2）房地产开发单位在履行各类代收费用时，必须持有该项费用的代收授权书和使用财政部门核发的统一票据，并按规定解缴收费主管部门，否则一律照章征收营业税。笔者注：代收代垫款项的增值税规定纳税人代行政部门收取的费用是否征收增值税问题纳税人代有关行政管理部门收取的费用，凡同时符合以下条件的，不属于价外费用，不征收增值税。（1）经国务院、国务院有关部门或省级政府批准；（2）开具经财政部门批准使用的行政事业收费专用票据（3）所收款项全额上缴财政或虽不上缴财政但由政府部门监管，专款专用。财政部国家税务总局关于增值税若干政策的通知财税[2005]165号笔者注：公用事业收费的税收规定管道煤气集资费（初装费），是用于管道煤气工程建设和技术改造，在报装环节一次性向用户收取的费用。根据现行营业税政策规定，对管道煤气集资费（初装费），应按“建筑业”税目征收营业税。国税函［2002］105号供电部门向用户收取的电力增容费自1994年11月1日起暂不征收增值税。摘自苏国税发（94）107号、苏地税发（94）037号对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。财税[2005]165号开发产品销售收入确认具体规定１．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。开发产品销售收入确认具体规定４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。开发产品销售收入确认具体规定（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。开发产品销售收入确认具体规定（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价