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目录一、前言二、养老产业1、养老地产……发展模式……优惠政策……案例分享2、养老服务……养老模式……传统家庭养老模式……社区养老服务模式……机构养老服务模式……养老机构……敬老院……托老所（护理性机构）……老年公寓……老年社会福利院……旅游度假型养老酒店3、地方政府优惠政策前言•据调查数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿,我国已经进入人口老龄化快速发展阶段.•老年人口增加迅速，但养老产业供需矛盾凸现。•根据中国老龄委提供的资料显示：2012年养老产业的市场需求约为1万亿元，而实际供应仅满足1000亿元，占需求的10%。•养老服务业因供需不平衡而转化成刚性需求。•近年来国家出台多项政策支持养老产业发展•《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》•《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》•《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》政策的出台将为养老产业发展提供税收、金融、土地、资金等各方面的优惠政策，养老地产更是在该政策出台之前就深为投资者所关注。养老地产《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中明文规定：凡新建城区和新建居住（小）区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；凡老城区和已建成居住（小）区无养老服务设施或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。养老地产运营模式只建设不运营：优势：开发商只要完成产品开发。销售完即项目结束，避免了物业运营风险。投资回收期较短，投资风险较小。劣势：对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。不建设只运营：优势：专注于管理运营，有利于运营能力的提升；并且由于不开发，因此对资金要求相对要小，规避了资金难题。劣势：对物业开发的质量和设计无法控制。建设与运营相结合：优势：开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链环节。丰富企业利润来源，享受相关增值收入。劣势：投资回收期长。对开发商资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点去化速度2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%养老地产案例太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301医院建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。养老地产优惠政策•投融资政策：鼓励吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。•土地供应：对营利性养老机构建设用地，优先保障供应•税费优惠：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税，对养老机构减免用电、用水、用气、用热等行政事业性收费。•补贴支持：通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构，开展养老服务。养老地产优惠政策1.营业税：●养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。●依据《中华人民共和国营业税暂行条例》2.所得税：●对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。●对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。●依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》养老地产优惠政策3.地方税：●对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。●依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》4.财政补贴●社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）●每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）5.开发建设●在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。●依据：《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》享受优惠政策案例1.上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。2.广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。3.杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。小结•养老地产发展机遇明显：•1、受楼市调控影响较小•2、未来长期投资回报率可观•3、潜在发展和升值空间较大•4、产业链式发展，提供后续经营管理和服务能够为开发商带来更多的投资机会和盈利点。养老产业……养老服务……养老物业养老服务养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老服务模式一、传统的养老服务模式二、社区养老服务模式三、机构养老服务模式一、传统的养老服务模式•养儿防老•在传统的养老模式中，无论是经济支持、精神慰藉和生活照料，基本上都是由家庭提供的。老年人居住在家里，由家庭成员为其提供服务，家庭是人们相互交往、终身依赖的基本形式，也是思想情感交流最充分的场所。•无论是传统社会还是现代社会，无论是国内还是国外，老年人都习惯于选择居家养老。但是，我国从20世纪70年代开始实行计划生育政策，生育率逐年下降，家庭子女数量渐渐减少。同时，医疗水平的提高，老年人口的寿命正在延长，使子女的赡养负担加重。特别是“4一2一1”家庭的出现，使得第三代人口的赡养负担过重。家庭很难充分担当起老年人的生活赡养和精神慰藉的义务。二、社区养老服务模式•伴随着经济的发展和人们生活方式的转变，传统的家庭养老功能逐渐弱化，机构养老逐步被人们接纳，而社区养老也成为养老模式创新试点方面的新景象。•社区养老是指老年人住在家里或社区养老机构里，在继续得到家庭成员照顾的同时，由社区承担起养老工作或者托老工作的一种养老服务形式。•社区养老既能满足老年人留在家甲，享受亲情的需要，又能满足老年人接触社会，融入社会，享受友情和邻里互助情的需要。社区能向老年人提供经常、就近、方便和及时的服务。三、机构养老服务模式机构养老指让老年人入住到养老机构进行的一种养老方式主要形式：敬老院托老所（护理性机构）老年公寓老年社会福利院旅游度假型养老酒店机构养老——敬老院敬老院是为老年人养老服务的社会福利事业单位。敬老院的收养对象主要是五保老人。敬老院贯彻集体事业集体办的原则，入院老人的生活费、医疗费、丧葬费等的供给,均由集体承担,统筹解决。贫困地区的敬老院，集体组织供给有困难的，由国家给予补助。敬老院的宗旨是敬老养老，把安排好老人的物质生活和文化生活放在首位。敬老院经常组织一些老人参加力所能及的生产劳动和适合老人特点的文娱体育活动。有的乡镇把敬老院办成老年人的活动中心，为乡、镇社区的老人提供福利服务。机构养老——托老所托老所（nurseryfortheaged），为老年人提供寄托性养老服务的设施，有日托和全托等形式。也就是是近几年来在西欧、日本等国兴建的各种类型的“老人之家”。“老人之家”大体上可分三类：一是收容身体健康，生活能自理的老人；二是收容生活可部分自理，还需要部分照颐的老人；三是收容生活上不能自理，患有各种慢性病或残废的老人。机构养老——老年公寓老年公寓（apartmentfortheaged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。老年公寓既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。机构养老——老年社会福利院老年社会福利院，就是享受国家一定数额的经济补助，接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。机构养老——旅游度假型养老酒店50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，如何把温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能跟养老结合，争取旅游养老的老年人群，这个应该是未来非常重要的发展方向。•这些养老机构具有专业化、社会化、市场化的特征，为老年人提供专业化的生活照顾服务及健康护理。在养老机构中各种社会活动和交往、丰富的文化生活有助于解除其孤独感，从而提高其生活品质，机构这种集中供养的方式可以确保老年人口的安全•国家为加大力度推动机构养老事业发展，颁布《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《关于加快发展养老服务业的意见》等政策文件，鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等形式，推动养老机构较快发展。•建立健全居家养老服务体系的主要关注点放在鼓励建立养老院和倡导街道与居委会的居家养老服务上，取得了一些成绩，但还远远不能解决养老服务的供需矛盾。•仍然存在问题有：服务人员缺乏，服务质量不稳定，服务标