1华润凤凰城一期一批开盘报告(一批7、8、9、10、11栋)项目情况:物业地址:长沙经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间开发商:华润置地(湖南)有限公司华润集团简介:成立于1938年,华润蕴含中华大地,雨露滋润之意,由周恩来总理亲自命名。华润集团是国资委设立在香港的中央特大型国有骨干企业,为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一,总资产近2,000亿港元。在中港两地拥有7家上市公司,经营范围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。旗下著名品牌有:雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、苏果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司,中国蓝筹地产企业,于1996年11月在香港联合交易所上市(1109),是香港股市恒生指数成份股。目前,华润置地总资产已超过300亿港币,已经在香港、北京、上海、深圳、天津、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、曼谷等18个城市,塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、上海滩花园等30余知名项目。建筑设计:澳大利亚ANS园林设计:香港贝尔高林占地面积:401777平方米建筑面积:1300000平方米总栋数:80栋绿化率:39%容积率:3.0建筑类别:小高层、高层装修状况:毛坯自带配套:约5000平方米高档生活体验中心,体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆,运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。2周边配套:紧邻的易初莲花超市,长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关,湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府,长沙市中医医院(长沙市第八医院)等卫生机构,都处于项目5分钟车程半径内。项目分期:项目分三期开发,130万平米,80栋,其中第一期计划开发20余万平方米,现进行到一期一批,一批5栋。项目优势:区位优势:星沙核心地段,紧靠星沙大道,将为以后进出城区必经之道;品牌优势:华润品牌已有70年历史,实力雄厚;凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有较高知名度,房地产开发经验丰富;大社区:项目占地600多亩,总建面达130万平米,是典型的居住型社区,宜居;配套优势:易初莲花、新一佳、通程近在咫尺,生活配套齐全,教育、金融、交通等配套发展也较为成熟。绿化先行:项目所需主要植被均提前栽种,保证了成活率并可提高观赏性;户型优势:紧凑户型,合理创新设计,实用率高。3开盘情况开盘时间:2008年9月20日早上8:30,星期六,天气炎热开盘地点:现场售楼部现场氛围:等候区18排,36列座位,共计648个座位,9点左右全部坐满,并且有部分人群站着,后陆续有人进入等候区,预计到场人员总计约700人。VIP客户共319人,其中预计有50人是同行,现场办理的VIP。售楼部外停靠车辆在9点左右有约50辆,其中奇瑞、大众等中、低档品牌轿车占了60%。现场组织、功能分区:功能分区好,负一楼为等候区,一楼有选房等候区、选房区、交款区、签约区。入口和出口,实现了很好的分离,所以现场人员虽多,按照分区的流程走,显得很有秩序,一点都不混乱。4(负一楼)(一楼)5开盘流程:6推售情况(房号排布)房型面积推出套数销售套数销售率销售率合计二房二厅79平米104109.6%36.8%80平米1606037.5%88平米(花院2+1)1215243.0%90平米(花院2+1)443681.8%三房二厅115平米36616.7%34.4%121平米361130.6%127平米(花院3+1)532649.1%合计55420136.3%36.3%推售情况有如下观点:1、从户型面积来看,凤凰城的户型面积整体偏紧凑型,如79、80的二房,115的三房;2、推出二房429套,79-90平米;三房125套,115-127平米;二房占总推量的77.4%,是本次开盘的主推产品;3、畅销户型是90平米的二房。此户型仅44套,全部位于11#,二梯三户,由于采用科学设计,使其南北通透,达到了纯板式的通风采光效果;又带算半面积的花院10平米,可将此花园隔成一房,实现二房变三房。是非常经典实用的户型,受到了消费者的亲睐。4、带花院的户型,普遍卖的好,说明了这种户型的设计得到了消费者的认可。790平米二房(花院2+1127平米三房(花院3+1)价格情况:开盘前宣称,起价2880元/平米,均价3280元/平米。层差,1楼、2楼相差80元/平米;其他层差在10-15元/平米。三房价格比二房价格要高出300元/平米左右,带花院房子比普通房子要高200元/平米左右。后据称,开盘前临时进行了价格调整,降低了整体均价。根据研究部监控到数据,华润凤凰城均价在3200元/平米左右。部分真实成交价格(或价格表选房价)如下:9栋8楼03号房,VIP1.5折优惠,再当天成交优惠1个点,2920元/平米;9栋9楼05号房,VIP1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3253元/平米;9栋3楼08号房,VIP2.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,一次性付款优惠1个点,2841元/平米;11栋9楼01号房,VIP1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3220元/平米;11栋4楼01号房,VIP1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3137元/平米;811栋3楼04号房,VIP1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3100元/平米;11栋5楼06号房,VIP1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3260元/平米;优惠情况:最高优惠额度,可以达到4.5个点的优惠。1、2008年3月22日至2008年5月15日,可以申请加入华润会,开盘享受额外1个点优惠;2、5月16日后,于任一银行预存2万元即可办理VIP卡,享受1.5个点的折扣优惠;3、开盘当天签订购房合同,享受1个点的优惠;4、采用一次性付款的,可以额外享受1个点优惠。抽奖优惠情况:奖金等级名额奖品一等奖2名1万元购房优惠券二等奖6名5千元购房优惠券三等奖16名1千元购房优惠券项目营销活动回顾:时间内容2008年3月22日咨询中心开放并开始受理华润置地会会员入会2008年5月16日会员升级开始,于银行预存2万办理VIP卡2008年6月16日举办:华润2008凤飞中国年启动仪式2008年8月16日营销中心对外开放仪式暨名家论坛2008年9月6日15点“魅力东南亚水果节”在营销中心举行2008年9月13日15点华润爱在凤凰城情侣派对,3分钟约会,弗拉明戈,斗牛士现场呈现。2008年9月13日开始意向选房,9月20日,盛大开盘。宣称起价2880元/平米。营销策略分析:时间活动内容策略分析908.3.22-5.16免费加入华润会无门槛蓄客策略,追求客户的数量,暂不注重质量。08.5.16-9.13存2万于任一银行,拿凭证办理VIP对意向客户进行筛选,蓄客门槛依然很低,在冷清的行情下的蓄客策略。08.9.6-9.20高密集度活动、意向选房开盘前通过高密集的活动吸引客户,预热开盘,并在开盘前一周进行意向选房,便于开盘管理。总体评价:1、华润凤凰城采用了“高喊低走”的策略,在开盘前给外界宣称一度达到3800、3500,而在开盘前夕对外报价2880的起价,3280的均价,在开盘前两天三度调整价格策略,均价再降近100元/平米。同时,凭借较好的户型,品牌优势,配套优势等取得了不错的销售业绩。2、从华润的蓄客策略、开盘现场管理、价格策略综合来看,华润的营销经验比较成熟,在应对冷清市场行情下,显得非常谨慎。