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商业地产竞争企业发展模式比较商业地产研究部2011.03.14一、行业企业概况介绍二、竞争企业比较体系三、竞争企业分项说明四、万达的比较优势目录一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势行业领先企业外资新加坡嘉德香港企业恒隆、太古、新鸿基、瑞安内资企业万达、华润、中粮行业跟随企业专注型宝龙、阳光、明发、国贸综合型世茂、保利、龙湖、金融街、绿地、珠江、富力、万科、陆家嘴、金地、海航关注型恒大商业型大商、百联、金鹰、广百、茂业、天虹、红星美凯龙、苏宁、银泰*上述企业为不完全统计一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势商业地产企业竞争力指标融资能力融资渠道及评级融资规模及成本开发选址能力选址策略土地储备面积土地成本土地分布招商运营能力专业团队状况招商方式策略总租金及租金水平开业总面积及出租率规划建设能力规划设计团队及完成面积建设团队及开竣工面积开发建设速度在建商业地产面积行业影响力商业地产持有面积及占总面积比例租金收入及占总营收比例政府资源影响力*每个竞争企业的介绍，在上述基础上增加“企业总体战略及商业地产战略”、企业模式及产品模式简介一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势三、竞争企业分项说明华润中粮世茂宝龙明发恒大凯德企业简介商业模式选址策略代表案例一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势华润企业一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势企业简介华润集团旗下共18家一级利润中心，在香港拥有6家上市公司（含华润置地）。经营涉及消费品（零售业有多个自营品牌及华润万家超市）等多领域。截至2010年6月，集团总资产已达到4,830亿港元，2009年度集团营业额达1,698亿港元，经营利润177亿港元，员工达30万人。目前，集团正在推动企业的发展由实业型转向产融结合型。集团奉行“集团多元化，利润中心专业化”战略。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势企业简介在地产业务上，华润实行“差异化”竞争策略，“住宅开发+持有物业+增值服务”产品组合策略及“高品质”的产品定位。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势华润集团组织架构一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势华润置地组织架构一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势华润地产版块业务架构一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势商业地产产品模式：多元1.万象城都市综合体系列2.住宅+区域商业中心（五彩城）3.住宅+欢乐颂区域商业中心一般位于新兴的城市副中心，周边以大片居住区为主，或者临近大规模的新兴产业集群，具备一定商业基础，北京橡树湾区域商业中心作为战略落地试点。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势分布于三个版块华润置地：华润万象城城市综合体+区域购物中心+木棉花酒店华润万家：欢乐颂社区购物中心深国投（投资企业）：新一城购物中心+印象城购物中心商业地产产品模式：多元*万象城系列继杭州开业后，将陆续在沈阳、南宁、成都、青岛、郑州开业；欢乐颂在深圳试点后，即将在鞍山开业；而以北京橡树湾的区域购物中心为试点的产品也在不断完善中。计划每年新开1-2个持有物业。除新开业的杭州万象城，商业地产出租率保持正在93%以上。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势1.华润建筑：内外装2.商业管理：华润自建团队3.酒店：木棉花酒店4.主力店：华润万家、中艺、华润堂零售品牌等商业地产产业链一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势商业地产资本模式：孵化一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势选址策略---拿地版图截止到2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。土地储备规模近2261万平米（其中住宅开发和商业地产土地储备分别为1911万平米和350万平米，商业地产建成物业106万平米。商业地产土地储备占比15.5%），主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其中商业地产分布于北京、上海、深圳、杭州、无锡、沈阳、成都、大连、苏州、重庆、合肥、青岛、鞍山、郑州等城市。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势选址策略---商业地产版图一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势选址策略---拿地策略侧重集团资源、兼顾公开拿地：借助集团资源，非公开方式获得一线城市优质地价土地。充分利用下属企业的土地资源优势，“退城进园”；有计划、有战略指导、有区别地进入二、三线城市；侧重对“合作、并购、旧城改造”等拿地方式，同时，积极参加优质地块的“招拍挂”；例如：北京橡树湾项目和2009年8月新获得的上海项目，是华润置地借助母公司财务支持在公开市场拿地的典型案例。发展策略明晰，侧重于发展“郊区低密度住宅”和“市区高密度住宅”，并结合发展规模化的“城市综合体”大型商业地产项目。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势代表案例：深圳华润中心位置：深圳地王金融圈，罗湖金融商务中心区项目特点：集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高综合建筑群物业形态：购物中心-万象城5A甲级写字楼——华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场占地面积：7.6万m2总建筑面积：约48（55）万m2总投资：40亿港币一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势代表案例：深圳华润中心一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势代表案例：深圳华润中心截至2010年6月，经营收益水平：总面积：32.3748万平（含停车场5.5万平）产品组合：万象城购物中心+华润大厦+君悦酒店+停车场出租率96.7%租金收益3.62亿（半年）*产品关键词：高端、品质*万象城为中国购物中心标杆项目一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势小结“内地新鸿基”定位方向央企，多产业平衡集团以“孵化”关系促进商业地产发展多产品组合及高品质品牌（尤其是万象城）带动下的产品竞争力优势明显。发展速度追求平稳、产品与万达形成错位使得对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心城市的核心地段的拿地上。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势中粮企业一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势企业简介中粮集团下设粮油、食品、地产酒店等9大业务板块，拥有4家香港上市公司及中粮地产等3家内地上市公司。集团要求所进入的主营行业具有竞争力、影响力、控制力和市场占有率。2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略。在商业地产上，着力开发“大悦城”为品牌的城市综合体（商业综合体），计划将来商业地产规模达到集团总资产30%集团战略：把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势中粮集团组织架构一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势中粮地产版图中粮集团内部有5家子公司涉及到商业地产相关业务。其中地产业务主要集中于以住宅为主业的中粮地产、运营商业地产大悦城品牌的中粮置业，此外以酒店为主业的酒店事业部，以亚龙湾国家旅游区为主的中粮海南地产，以持有物业管理为主的凯莱物业等也都参与其中。商业地产运作以中粮置业为主要平台。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势中粮置业简介中粮置业投资有限公司主要从事高品质商业地产开发与经营。公司以“建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合”自持并运营的商业物业项目覆盖商业、酒店、写字楼等多种形态，已形成全国战略布局的框架。截至2011年1月，中粮大悦城在全国范围内已拥有近10个城市综合体项目，其中已开业的大悦城系列广场4个。未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势选址策略---拿地版图一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势商业地产产品模式“大悦城”品牌的城市综合体，市场定位为“年轻、时尚、潮流、品位”，以大悦城购物中心为核心，可能包含办公、酒店或酒店式公寓其中的一种或多种。目前产品一般以“购物中心+公寓”为主。大悦城购物中心在主力店比例上，明显低于万达，强化次主力店。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势1.商业管理：中粮自建团队2.物业管理：凯莱物业管理3.酒店：凯莱酒店4.主力店：万客隆（基本无法合作）商业地产产业链一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势商业地产资本模式—同华润1.内部孵化2.银行贷款一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势选址策略---拿地策略中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市，包括已经重点布局的环渤海区域的北京、天津，长三角区域的上海、杭州；珠三角的核心城市如广州、深圳等都是重点关注的城市；其它一线城市也列入目标范围。目标城市中区位的布局以核心商圈或者区域性商圈的核心位置为主：抑或人财两旺的商业集中地段，抑或大有潜力的生活重心区域。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势代表案例：北京西单大悦城*产品关键词：年轻、时尚、潮流、品位*大悦城为全国都市型年轻时尚购物中心标杆北京西单大悦城于2007年12月28日开业，2008年2月正式开业，是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。建筑面积20.5万平方米，地上15层，地下4层，有停车位近2000个。西单大悦城（建成物业）收购价格36亿，加上改造成本，约为37亿，首年固定租金收益3.2亿左右。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势代表案例：北京西单大悦城一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势小结央企，多产业平衡单产品，品牌适应性尚待验证发展速度加快（2010年2家）总体产品与万达形成错位，但购物中心与万达存在竞争关系目前对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心城市与核心地段的拿地上。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势宝龙企业一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业分项说明四．万达的比较优势企业简介宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。自2006年开始，在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。一．行业企业概括介绍二．竞争企业比较体系三．竞争企业