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与我司G组团产品类似项目简况2009年4月一、我司G组团别墅产品概况G组团产品配比户型面积（㎡）数量（户）配比（%）占地（㎡）特点P1：570.5914%210面积小，空间布局紧凑P6：590.0914%214空间紧凑，内外活动分区P2：635.01218%229面积适中，空间划分明确P5：635.01218%236空间舒展，内外活动分区P4：650.01320%240空间舒展，花园层设计弧形景观水景P3：700.01117%240空间舒展，内外活动分区合计66套G组团产品特性指标内容备注建筑结构地下层一层，地上两层（局部三层阁楼）前二后三或前三后四立面风格美式乡村、万安会所、意式古典等三种风格客户自主选择其中一种外部空间前院、侧院、后院三重院落空间花园结构以完全走出式为主[58栋]少量半走出式[8栋]花园面积200—740㎡户均300㎡350㎡以上34栋350㎡以下32栋底层功能影音室、SPA室、娱乐区、工人房等配置双车位设在地面一层景观朝向50%直临高尔夫球道17%间接临高尔夫球道33%为内部不临球道间临球道别墅分别临7#、8#球道组团景观层次丰富的街景、庭院微观景观和球道景观配套设施全空气调节、热水循环中央净水、中央吸尘、背景音乐、地热等系统G组团产品集中在570—650㎡之间，内部空间布局灵活，功能分区明确。采用“前二后三”结构，赠送完全走出式花园户均300㎡左右。多种立面风格搭配，业主可根据个人喜好进行自主选择。二、我司G组团别墅风格万安会所风格意式古典风格美式乡村风格三、与我司G组团别墅类似项目分布目前成都在建在售别墅项目中，与我司G组团别墅（建筑面积500㎡以上）相类似的别墅项目共有7个，具体分布如下：区域项目名称建筑类型类似面积（㎡）供应数量（套）已售数量（套）华阳南延线三利宅院白云渡独栋别墅594㎡4开盘早，06年开盘，售完蔚蓝卡地亚独栋别墅536-788㎡2期15栋3期9栋[规划中]合同6套预定5套伯爵山独栋别墅550-750㎡7封盘未售牧马山龙湖长桥郡独栋别墅750-960㎡总供应50栋已推出26栋17中航云岭独栋别墅515-1399㎡7737高新西区中海国际央墅双拼联排联排：320-360㎡双拼：420-461㎡首期76套已销售39套，但目前合同备案仅6套温江鹭湖宫独栋别墅630—856㎡140与我司G组团别墅类似项目销售情况及营销方式区域项目名称总户数500㎡以上别墅规模500㎡以上别墅面积500㎡以上配比销售情况销售均价万元/㎡总价区间万元/套营销现状营销方式城南南延线三利白云渡318户4栋594㎡1%开盘早已售完1.5800-900顺推剩余别墅物业报媒广告事件营销蔚蓝卡地亚1200户2期15栋3期规划9栋2期:537-788㎡3期:800-1000㎡2%推出2期15栋其中:合同6栋下定5栋2.161100-1600[成交总价]主推叠拼,4-25样板间开放.报媒广告定制营销伯爵山102户7栋550-750㎡6.9%未售未定800-1100前期销售不畅封盘,6月复推报媒广告优惠[优惠13%]牧马山龙湖长桥郡478户规划50栋,推出26栋700-960㎡10%销售17套2.381300-2500[4500万为915㎡样板间]推374-396㎡组院和临河21幢450-500㎡独幢报媒广告定制营销事伯营销中航云岭161户77栋500-1399㎡以500-656㎡为主48%销售37套临球道1.7-1.8不临球道0.8-1.2临球道：1100-2500不临球道400-800推出临高尔夫球场9幢别墅,面积546-1399㎡。购房送18万球卡或者高级拖挂式房车]。报媒广告事件营销优惠促销[送球卡\房车]高新西区中海国际央墅联排：316-365㎡双拼：420-461㎡联排：320-360万[折合单价1.0万元/㎡左右]双拼：700-1000万[折合单价1.67万元/㎡左右]**现执行总价已基本在原总价降了15%左右。首期76套，已售39套。但目前合同备案仅6套，均为联排别墅。温江鹭湖宫220户14栋630和839㎡两种户型6%未实现销售1.581010-1399目前主推叠拼别墅和临河独幢别墅.报媒广告事件营销会员营销大企业行销定制营销：通过购买高端会员或VIP会员资料，一对一的项目信息宣传。据了解龙湖每年从各种渠道购买近20万条高端客户资料并从中进行项目客群甑别，并结合事件营销进行项目推广。事件营销：通过举办各种高端活动，聚焦高端圈层客群，集中式进行项目营销。与我司G组团别墅类似项目产品分析项目名称建筑结构底层功能立面风格外部空间花园结构花园面积景观环境G组团地下一层地上两层和地上三层影音室\SPA室娱乐区\工人房会所\乡村\古典等3种风格前、侧、后三重院落完全走出式花园为主200-740㎡高尔夫球场景观社区丰富街景龙湖长桥郡地下一层地上两层部分阁楼多功能厅影音室\工人房健身房\储藏间英伦风格1种前、侧、后三重院落完全走出式花园，与地下层连接500-3200㎡牧马山自然景观杨柳河、碾河河景层次丰富道路街景蔚蓝卡地亚地下一层地上三层功能厅\双工人房双卫生间\储藏间法式风格1种前、侧、后三重院落完全走出式与地下层直接连接户均500㎡社区丰富街景2万㎡人工蓝湖中海国际央墅半地下一层地上三层双车库\休闲厅工人房\储藏间英、法、意3种风格下沉后庭和侧花园半下沉后庭花园延出后庭地面花园地面侧花园双拼环绕中央水景社区道路街景伯爵山地下一层地上三层双车库\工人房多功能厅客人房北欧风格1种前、侧、后三重院落下沉后花园地面侧花园三层大露台200-500㎡中庭广场景观社区道路街景三利白云渡半地下一层地上三层双车库\工人房多功能厅客人房中式风格1种前、后庭花园下沉式后庭花园地面前庭菜园200-250㎡滨水公园绿化生态长廊社区街景中航云岭半地下一层地上两层部分三层配电梯双车库多功能厅工人房\储藏间美式风格1种前、侧、后三重院落地面大花园立体台地和屋顶露台部分下沉小花园170-500㎡高尔夫球场景观社区道路街景鹭湖宫半地下一层地上三层配电梯多功能厅工人房餐厅、厨房储藏间欧陆风格1种前庭和后庭空间前庭地面花园后庭下沉式地下花园150-200㎡人工湖—鹭湖江安河河景社区道路街景四、综述1、大别墅市场供应量小，总计不超过200套。2、大别墅主要集中在华阳南延线和牧马山等别墅板块区域；而供应量则主要集中在牧马山区域。3、大别墅面积主要集中在500—800㎡／套之间；700㎡以上别墅则主要集中在牧马山区域。4、从区域整体上看，牧马山代表成都高端别墅首选区域的地位更加明显。5、大别墅在各别墅项目中配比量均比较小，大别墅户型的占比控制在10%以内［中航云岭500—656㎡户型配比较大］6、在销售上，除长桥郡、蔚蓝卡地亚等项目销售情况较好外，其他项目的大别墅销售进度均显得十分缓慢。这表明别墅之间的竞争已不在于价格竞争，而在于产品本身的价值竞争。7、在营销策略上，除报媒广告之外，高端事件营销和定制营销是各别墅项目进行大别墅营销最有效的营销方式，部分项目采用了大企业行销方式。8、综合来看，我司G组团产品与长桥郡相比，在景观资源上略逊一筹，但却拥有风格丰富、生活氛围成熟、配套完善等优势；与蔚蓝卡地亚相比虽有一定的优势但仍须在产品细节，特别是在景观和环境细节方面做到精细化。建议：针对目前现有的别墅项目，建议将G组团的竞争对手锁定在长桥郡和蔚蓝卡地亚两个项目，并根据项目不同采取不同的竞争分化策略。具体如下：长桥郡分化策略：资源可以复制，地段却永恒。居住必讲生活，投资必谈地段我们不讲森林，但我们可以谈谈高尔夫蔚蓝卡地亚分化：加强内外细节，提高竞争力以高尔夫、成熟配套分化消费群以品牌形象影响消费群五、类似项目个案---三利宅院白云渡项目基础信息项目名称三利宅院·白云渡项目地址华阳元华大道南段开发单位四川三利房地产有限公司项目概况占地260余亩，别墅318户面积集中在260-593㎡之间，其中独幢别墅39栋，联排别墅279户。建筑风格新中式风格园林景观中式园林，滨水公园、休闲生态绿化长廊、小区内部道路街景500㎡以上产品信息产品类型独幢别墅面积区间仅593㎡一种，共4套，占总数的1%。户型结构半地下一层，地面两层，送三层屋顶分布区位小区主入口，直临核心景观滨水公园，视野开阔销售动态此类别墅06年12月开始销售，售完。现推售独幢为447㎡和433㎡两种。销售价格15000元/㎡营销主题广告主语：1、书院怡情，宅院传家2、国际城南，当代中国独立院落大宅营销方式1、传统营销：a、报纸广告b、户外广告2、事件营销：a、开盘仪式钢琴家助阵；b、与主流杂志联盟开展“名刊名宅”研讨活动；c、成立三利情趣社现场鉴宝d、投资理财主题周末活动。e、“奥运火炬秀，音乐玩水节”活动3、现阶段剩余量不多，主要靠品牌和前期销售宣传影响顺推。产品结构特点地下层地面层花园半地下室(-1.5m)功能间：双车库工人房多功能厅客人房一层：老人房、客厅餐厅、厨房二层：卧室、休闲屋三层：屋顶露台，可设为书房250㎡半走出式后院花园下沉60cm地面前庭花园小下沉式花园类似项目个案---伯爵山项目基础信息项目名称伯爵山项目地址南延线簏山大道旁开发单位三佳集团国坤投资项目概况用地3.6万㎡,建筑面积3.1万㎡共102户。联排59户,面积245-326㎡；双拼36户，面积320-356㎡；独幢7栋面积550-750㎡。建筑风格北欧城堡建筑风格园林景观中庭广场景观社区道路街景500㎡以上产品信息产品类型独幢别墅面积区间5栋550㎡；2栋750㎡户型结构地下一层，地面三层分布区位小区主要景观点中庭广场周边。销售动态08年12月开盘，交款预定客户仅9户，销售不理想。加之麓山大道修建，目前项目已封盘，计划于今年6月重新开盘.销售价格联排均价1.1万元/㎡。独栋价格未定。营销主题广告主语：1、墅于蓝山之巅，北欧宫廷山景别墅2、超大观景露台，收纳一山风光营销方式1、传统营销：a、报纸广告[华西、商报]b、户外广告2、促销：开盘优惠13%。产品结构特点地下层地面层花园地下一层功能间：多功能厅影音室娱乐厅工人房一层：双车库、客厅、中西餐厅、厨房二层：卧室区+休闲厅三层：主卧室区下沉式后花园地面侧花园三层大露台独幢别墅区营销动态由于项目前期销售不理想，仅预定9套，其委托衡平信托公司融资进度也不理想，加之麓山大道建设，项目目前已暂停销售工作，预计将在今年6月份再次启动销售工作。项目基础信息项目名称蔚蓝卡地亚项目地址天府大道南延线开发单位成都阳明房地产有限公司项目概况占地589亩,总建面约27万㎡,总户数1200户.1期以联排为主,2期独幢\双拼\联排\叠拼,3期规划叠拼\联排\独幢.建筑风格简约法式风格园林景观近4万㎡浅丘护宅林府河支流人工打造2万㎡蓝湖500㎡以上产品信息产品形态独幢别墅，集中在2期和规划中的3期。2期15栋;3期规划9栋.面积区间2期:537㎡5套;559㎡3套578㎡4套;657㎡1套788㎡2套3期：规划800-1000㎡独幢9栋。户型结构前三后四地下一层，地上三层分布区位环绕2万㎡蓝湖销售价格独幢公布单价：3万元起实际成交均价：2.16万元500㎡以上产品销售情况合同6套，预定5套，大独幢整体销售完成了73%。其中：537㎡，预定3套，余2套559㎡，合同3套，均价2.18万元578㎡，合同2套，均价2.22万元657㎡，未售788㎡，合同1套，均价2.00万元类似项目个案---蔚蓝卡地亚营销方式营销卖点：1、大型人工湖—蓝湖2、高端私人会所—蔚蓝会3、实景营销营销策略：1、广告营销：报纸、户外2、定制营销：VIP客户、圈层客户直销产品结构特点地下层地面层花园地下一层功能间：多功能厅双工人房双卫生间储藏间一层：双车库、客厅、休闲活动厅、中西餐厅、厨房二层：卧室区+休闲厅三层：主卧室区+书房户均500㎡完全走出式前侧后三重花园，并与地下层直接连接营销动态目前主推2期叠拼别墅，顺推其他剩余物业。4月25日，叠拼样板间开放3期计划于今年10月推出。项目基础信息项目名称龙湖长桥郡项目地址新津牧马山花源镇开发单