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南京别墅市场分析2012-7南京高策Part.1整体别墅市场..………………….3【南京别墅格局】主城别墅用地的稀缺拉升了城市别墅的价值，同时别墅用地的禁拍，促进了别墅产品类型的多元化发展分版块别墅市场别墅市场的发展趋势：区域上由郊区向远郊区发展，项目的聚集效应形成多个成熟的别墅板块；功能上更为丰富，度假别墅市场日益壮大成熟；产品上由独栋、双拼、联排、叠加等延伸出独联、多独联、围合型等更为丰富的产品类型；近郊区三山百家湖南京别墅市场分布板块示意图仙林方山汤山主城区江北溧水宝华从城东，紫金山板块，南京首个高端住宅区。如今又发展出城东仙林板块、城东宝华板块、江宁三山板块、江宁方山板块、江北老山板块，以及限购令出台后孕育而生的“非限购”都市圈板块。在经历了南京别墅市场十多年的发展，各家板块逐渐成熟，各有特色。/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析4【新政下别墅供销】受新政影响，2011年别墅成交量锐减，目前市场略有回暖，但别墅库存量依旧高位盘旋受政策影响深远，从2008年金融危机下的平淡市场到2009年各项举措的刺激，南京别墅从1792套的全年销售量飙升至5122套。而2011年2月限购令后，南京的别墅销量又迅速回落至740套。2012年走过近半，但销售业绩有所上升。2012年1-6月，别墅成交213套，月均成交42套（同比于2011年1-5月均35.5套，略有增长）。但因库存量升高，推盘量成5年最低。目前，南京别墅市场的库存量已经达到1812套，总面积约45万㎡。数据来源于克尔瑞数据库/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析5【新政下别墅价格】调控政策出台后，价格波动相对平缓，主要表现在成交结构导致的正常波动2012年5月南京别墅全市成交均价破两万，主要是因为5月单价在2万元以上的别墅成交面积占据了四成以上，对全市别墅均价水平拉升作用非常明显。其中颐和路第十二地块项目销售单价为5万元/㎡，玛斯兰德单价接近4万元/㎡，阳明山庄单价亦在3万元/㎡以上，远高于普通别墅价格水平。这也是造成成交均价大幅拉升的主因。。从价格走势看，新政效应直接表现在别墅成交量上，对其价格左右幅度较小，别墅产品凭借其资源价值、区域价值及产品价值，使多数项目价格坚挺，别墅价格的月度波动主要由成交结构不同导致。。全市别墅成交均价约在15000元/㎡，主要由于南京别墅的主力成交区域集中在江宁板块，全市别墅成交价格受其影响较大，。城市别墅（除两江板块和溧水）的别墅均价约在25000元/㎡，个别别墅由于资源稀缺性，单价超过4万。别墅成交主要集中在江宁和溧水，这两个板块对全市别墅的成交价格左右性较大。数据来源于克尔瑞数据库/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析城中：固步的贵族，成为别墅中的“高富帅”目前城中二手别墅的均价可达40778.2元/㎡。而新房中，5月上市的颐和路十二区也以50000元/㎡的起步价开售，来凤街一号联排成交均价超过40000元/㎡。城中别墅或许无法再扩大她的地盘，但既有建筑的保值性还是毋庸置疑的。城东仙林：城市别墅主战场，2012销量占全市32.5%【新政下板块表现】城中别墅从减量到“断售”，城东及江宁别墅从独栋产品过渡到联排，而一贯定位高端的江北别墅也逐渐步下云端。2012年1-5月城东仙林别墅总销量约80套，占据全市总销量的32.5%，无论是总销量还是单个项目的销售成绩，城东都抓牢了市场的眼球；从不同类型别墅的去化情况看，联排别墅对销量一直起着重要的支撑作用，其单月销售套数占比都在55%以上，单月销售近3亿的栖园及为联排产品。江北：低调的华丽让利500万应对低迷低迷的市场让许多江北千万级的别墅无法安身立命，限购限贷都成为阻碍高端别墅顺利去化的“紧箍咒”。美达九月森林6月开盘，一举推出价值500万左右的合院产品，与之前一期1000万/套的价格“大手笔”砍去一半。/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析进入2012年下半年，南京别墅市场火力全开，19家楼盘、千余套别墅的大体量上市，全面引爆限购后的上市高潮。在下半年推新的别墅之中，江北仍然占据了主力地位，共有5家别墅推新。久无动作的主城别墅在下半年也将迎来上市高峰。下半年推售房源中，主要以独栋、独联、联排为主，少量叠加。其中主城别墅，因用地限制原因，产品类型多为联排+叠加，面积在220-280㎡区间。【2012下半年别墅上市情况】预计19家别墅推新江北主城都市圈成为上市主力江北：低调的华丽让利500万应对低迷/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析高总价别墅产品市场遇冷，联排产品受市场追捧受新政波及，大部分改善需求被抑制，别墅市场成交大幅下滑目前别墅市场只是在长期压抑下的起伏波动，“回暖”之说尚早政策让别墅市场变得寸步难行，虽旨在控制房价上涨让首次购房者降低购房压力，但调控政策反“误伤”高端物业。因为限购令的压力别墅销量急剧下滑，虽然5月份别墅成交在量价上表现出较大的上扬势态，但开发商方面依旧表现得较为保守，从大量别墅项目放慢推盘节奏中我们可以看出，他们对于后市也依然以观望为主。市场低迷，让许多高总价的别墅无人问津，即便拥有主城优势的项目，市场去化同样遇冷，反而一些有一定区域资源的联排项目市场大热。市场总结Part.2城市别墅市场..………………….典型城市别墅分布御江金城：品牌开发商、独特景观资源、交通位置佳且项目去化速度较快；汇锦国际：奥体核心区域、赠送面积较大；润开华府：城北别墅代表保利紫晶山:品牌开发商、地铁沿线、景观资源佳且去化速度较快；中冶钟鼎山庄：品牌开发商、环紫金山、地理位置佳，交通便捷来凤街一号：地理位置佳、交通极其便利。紫园：景观资源、区位得天独厚柏悦澜庭：交通便捷，老城区内罕见低密度居住区御江金城中北英郡润开华府保利紫晶山钟鼎山庄紫园来凤街一号目前南京市场供应的城市别墅项目较少，主要分布在环紫金山区域、河西板块及城南板块。柏悦澜庭汇锦国际宏图上水庭院/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析钟山绿郡11环紫金山板块——资源型高端别墅区客户未来供应未来供应稳定，但供应总量较少。产品形式产品类型较多，面积以项目差距较大。城市市区客户为主，城市高端、顶级客户为主紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场项目建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）钟山高尔夫8-100.15独栋800-100/4400万起钟鼎山庄18.51.35叠加240-40023000600-1200紫园14.71.06叠加167-28519000400-600土地属性/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析12河西板块——新兴都市别墅群落客户未来供应市场供应少，且后续供应量不大。产品形式联排别墅为主，主力面积250-350平米城市市区客户为主，城市新贵都市新城区，新兴富人板块，发展前景较好土地属性项目建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）中北英郡4.21.3联排250-330/800-1000万起御江金城142.4联排360330001100-1300/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析13城南板块——城市别墅区客户未来供应供应相对城市其他别墅板块较多。产品形式以联排为主，产品面积在300-400㎡城市市区客户为主，城中中产阶层，部分高端、顶级客户老城区，配套完善，也有秦淮河景观资源支撑项目建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）宏图上水庭院121.4联排320、364联排：24000700-1000来凤街1号2.61.1联排349联排：41000联排1200起柏悦澜庭7.41.2联排叠加叠加：280-325联排：390-425叠加：18000联排：21000叠加：450-600联排：750-900土地属性/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析城市别墅产品类型对比——板块项目名称容积率别墅物业类型城南柏悦澜庭1.2联排来凤街1号1.1联排宏图上水庭院1.4联排叠加河西中北英郡1.3联排御江金城2.4联排仙林英郡华府0.65联排栖园0.7独栋、联排、叠加城东紫园1.06叠加联排中冶钟鼎山庄1.35叠加/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析目前城市别墅供应以联排为主，独栋、类独栋产品城市供应稀少。15城市别墅基本都以豪宅驻市，在面积尺度上相对郊区别墅较大，联排都做到320㎡以上，部分叠加产品面积都过300㎡（含地下室），具体表现在城市资源价值越高，别墅面积越大。200250300350400450面积（平米）167-285㎡，紫园，220-268㎡，栖园，280-325㎡（叠），宏图上水庭院，320/364，柏悦澜庭，360，御江金城，349㎡，来凤街一号，390-425㎡（联），宏图上水庭院，/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析408-463㎡（联），凤凰山庄278-360㎡（叠），凤凰山庄250-330㎡，中北英郡城市别墅产品面积对比——16项目建筑风格外立面材质主力面积㎡（是否含地下室）挑高空间套房数面宽*进深中西式厨房车位庭院面积（是否精装）地下室面积㎡紫园中式涂料167-285客厅无6.7*13.5无地下双车位（购买）约50㎡（是）30-40中北英郡英式面砖250-330（是）无17.6*12无地上停车位1：1无75-95来凤街1号中式真石漆联排：349（是）无1+单层套房6.9*14.7无2（购买）30-60左右（否）80-90宏图上水庭院民国面砖+涂料叠加：280-325（是）无27.1*14叠有联无地上停车位（赠1）叠：70联：100（是）70-80御江金城西班牙石材+真石漆360（是）有27.3*13.5无2（地下赠送）20-30（是）130保利紫晶山英伦石材+真石漆+涂料320/360（是）有28*13有地下双车位20-30左右（是）6-10/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析城市别墅产品的附加值较小，多数项目车位、地下室不予赠送，且庭院面积较小，大部分城市别墅的价值支撑点主要在区位、资源上。城市别墅产品特征对比——17总价段（万元）300及以下40050060070080090010001100及以上来凤街一号御江金城紫园保利紫晶山柏悦澜庭宏图上水庭院栖园英郡华府中北英郡板块项目名称别墅物业类型均价（元/㎡）总价（元）城南柏悦澜庭联排联排：21000750-900万来凤街1号联排联排：410001150-1600万宏图上水庭院联排/叠加叠加：19000/联排：22000850-1100万河西御江金城联排330001100-1300万中北英郡联排30000800万起仙林英郡华府联排14000500-600万栖园独栋、联排、叠加联排：22800/叠加：19000500-800万城东紫园叠加/联排叠加：22000500-600万保利紫晶山联排联排：17500600万因别墅面积相对放大，且价格盘高，城市别墅基本都跃升千万级，但仙林和城东别墅价格相对较低；对于城市别墅而言，主城价值明显高于景观价值。/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分析城市别墅价格对比——板块项目名称别墅上市时间工期现场展示条件2011年销售套数2012.至今销售套数剩余货量城南宏图上水庭院2011.62013年初准现房63约15套30余套联排70余套叠加来凤街1号2011.4已交付现房联排：0联排：114套河西中北英郡预计2012.92013.9准现房//2012.9推30套联排御江金城2010.4已交付现房23联排：3(剩余3套）售罄仙林栖园2009.12已交付现房联排：200套联排：约60套基本售罄剩余叠加1套城东紫园2011.5叠加2012年底准现房联排：3套叠加：11套叠加：25联排2套叠加50余套保利紫晶山20102013年初现房50余套10余套售罄2012年城市别墅市场有所回暖，市场月均去化在2.5套，同比2011年月均1.5套，略有增长；市场回暖原因部分受