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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。化解地块高容积率的方式研究《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本报告是严格保密的。化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段提升容积率手段2拔高楼宇高度——超高层1标准层消化——扩大标准层面积：增加进深、增加梯户比、增加户型面积定位3功能转换——利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力4东西向围合排布——增加东西向拍布产品，增大整体进深同时满足日照本报告是严格保密的。影响容积率因素1——标准层消化：梯户比，户均面积项目梯户比户均面积（平米）容积率天悦龙庭一梯四户1303.3中信红树湾一梯两户1603.5建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层；为提高容积率，采用了“v”型的楼宇布局，倾斜角度38度，兼顾了日照，充分考虑了景观。点楼围合结构，平均进深较小，户型面积适中；户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。户均面积越大，梯户比可相对较小单层面积大，容积率能保障；户均面积越小，梯户比越大，保障标准层面积，实现容积率。1《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本报告是严格保密的。提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种：增大梯户比降低舒适度，与豪宅不匹配增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积不能偏离定位过多竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。1本报告是严格保密的。提升容积率手段2——超高层研究本报告是严格保密的。影响容积率因素——楼宇高度总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196；幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅；后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。一期二期分期楼层楼宇高度（米）容积率一期18542..2二期30904.5楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的容积率越大。项目容积率为3.5，要满足容积率，必须有一定的楼宇高度支撑。本报告是严格保密的。我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米深圳高尔夫珑园1万元/平方米3.5万元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模S比：销售均价/开发成本2通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值（S比）密切相关超高层出现规律：是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用S比来比较本报告是严格保密的。超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础►世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式1.01.52.02.53.0123456789S比=销售均价/开发成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4深圳高尔夫珑园3.51234510S比＜2S比＞2价值主体模式拥有强势景观、溢价形象主导模式形象、容积率化解楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.8789106►本项目超高层成本约为8000~10000元/平米；►售价为1.5万/平米左右►S比大于1.5，已经具备出现超高层建筑的条件。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本报告是严格保密的。超高产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%►S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。►S比2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆，化解较高容积率情况下使用S比2上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园深圳高尔夫珑园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城形象标杆化解高容积率压力超高层住宅、1栋60层服务式公寓150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅由多幢约150米以下的高层、超高层住宅纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅17栋50层的超高层建筑S比2深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾通过超高层实现高溢价一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层35、36层高层，5栋多层45栋18层住宅、10栋30层住宅现实情况：本项目S比2，没有稀缺强势景观，市场成熟度有待提升建议：只要规划空间满足要求，尽量减少超高层比例《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本报告是严格保密的。超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制在150米，低于47层（要么100米要么超高150米）避难层设置：17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本高层建筑超过100米后，无论在成本还是公摊上都会有一个极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到150以下。现有规划中中间5栋超高高度分别为118、124、130、136、149米，建议减少部分楼宇高度至100米，拔高部分超高高度《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本报告是严格保密的。超高层的梯户组织形式——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%以上户型面积：100-160㎡平层面积：702㎡代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129－335㎡整体平层面积：2000㎡板式结构——两梯两户多单元连接板式为主点式结构——两梯三户以上点式为主1、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；2、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为主），以消化容积率保证舒适度为主。本报告是严格保密的。超高层的梯户组织形式——三梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）根据本项目地块情况，建议：1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上；2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不够，建议少量排布三梯三户点式；3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。关于梯户比：超高层标准层面积超过500平米时才达到较好使用率要求；三梯二户250平米以上，或三梯三户150平米以上；关于单元连接数：由于本项目地块东西较窄，超高层多单元连接将影响社区空间形态，但点式一个单元对容积率贡献有限；根据地块排布实际，首选两个单元连接。户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，保证纯正的南北通透舒适度。本报告是严格保密的。超高层的影响——客户层面：超高层住宅客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士超高层的心理安全感高公摊高物业管理费客户心理优势客户心理劣势唯我独尊的感受开阔的景观视野便利的城区生活条件客户群体为视野开阔的财富阶层早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市早期客户发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士当前客户客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅本报告是严格保密的。超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。结构形式住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构水电指标超高层高度为给水系统带来更多要求消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置配电:对配电要求比较高，多路配电电梯设置每隔15——18层之间要分层设计高速电梯避难层每隔15——18层之间需要设计一层避难层户型立面以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项目大量出现的产品形态；当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量放在第二选择。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本报告是严格保密的。提升容积率手段3——功能转换寻找其他高容积率的物业形态……本报告是严格保密的。利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力2、商业——部分住宅及临主干道商业街排布，增加商业中心层数、体量1、高梯户比公寓——中小户型的高梯户比公寓形式，化解容积率压力3、写字楼——增加可售写字楼体量（最容易消化容积率的物业形态）功能转换寻找高容积率物业形态本报告是严格保密的。提升容积率手段——功能转换——写字楼本报告是严格保密的。销售型写字楼设置的背景2、作为260米租赁型写字楼的过渡——承接目标市场客户的接受度1、平衡项目总体指标——加大商业体量，减轻住宅体量压力3、与260米写字楼形成一定商务氛围——两栋写字楼呼应形成较浓厚的商务氛围销售型写字楼设置的背景4、与260米写字楼租售互补——经营模式的互补可尽可能网络更大客户底盘《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本报告是严格保密的。销售型写字楼租赁型写字楼持有租赁型物业一般选择综合质素最高的部分，其可提供长期稳定现金流，有助于维持和提升品牌形象写字楼属于整个项目的“形象标杆”，在先期住宅第一波销售掀起热潮之后，推出商业+写字楼的工商物业组合拳，合力拔高项目形象，为同期推售的住宅以及后续推出的租赁型写字楼抬高价值基础