北京住总房地产开发有限责任公司

北京住总房地产开发有限责任公司市住开办[2009]25号关于印发李树贵总经理在开发公司2009年工作会议上报告的通知所属各部门：现将李树贵总经理在开发公司2009年工作会议上题为《坚定信心迎接挑战适应市场开拓前进保持房地产开发事业平稳较快发展》的工作报告印发给你们。报告全面、客观地总结了2008年公司的各主要工作，对2009年的发展形势进行了清醒、深刻的分析，提出了明确的工作目标与具体的工作部署，对确保房地产开发事业平稳较快发展具有现实的指导意义。请各部门结合自身工作实际情况，认真领会，贯彻落实，确保执行。二OO九年二月二十四日主题词：工作报告印发通知北京住总房地产开发有限责任公司办公室2009年2月24日印发共印2份坚定信心迎接挑战适应市场开拓前进保持房地产开发事业平稳较快发展——在住总开发公司2009年工作会议上的报告北京住总房地产开发有限责任公司总经理李树贵（2009年1月21日）各位领导、同志们：今天，我们召开住总开发公司第一届全体职工大会暨2009年工作会议。这次会议的主要任务是全面贯彻集团公司工作会议精神，认真总结2008年工作，分析当前形势，部署2009年工作，努力保持房地产开发事业平稳较快发展。下面，我受开发公司经营班子的委托，向大家报告工作。2008年工作回顾2008年是我们国家排除万难、创造辉煌的一年，是开发公司贯彻实施集团“十一五”发展规划承上启下的一年，也是开发公司快速发展的重要一年。一年来，在集团公司的领导下，在公司党委、董事会的统一指挥下，公司全体干部职工面对房地产市场的不利形势和金融海啸的来袭，团结一心、顽强拼搏，经营规模迅速扩大，土地储备持续增加，奥运维稳工作圆满完成，历史遗留问题逐步解决，出色地完成了集团下达的各项指标，开创了房地产开发事业的新局面。2008年，开发公司完成经营收入29亿元，为计划指标的116%，比上年增加了9亿元，同比增长44%，再创历史新高。其中商品房销售收入23.8亿元；资产盘活和应收账款收入4.3亿元；租赁收入0.7亿元；其他收入0.2亿元。全年完成开复工面积175万平方米，为计划指标的118%，其中新开工53万平方米，竣工50万平方米，交用35万平方米。全年实现利润1.04亿元，净资产收益率13％，主营业务利润率8％，流动资产周转率0.3次/年。纵观全年，我们克服困难、有力组织，于2008年5月19日实现了新住总大厦的顺利入住，为改善集团公司的办公环境和奥运安保工作做出了贡献，树立了住总集团崭新的企业形象。我们准确分析、把握时机，摘得大兴康庄限价房项目用地，将保障性住房的总规模扩大到300多万平方米，正在建设的西三旗、常营、翠成等项目也在各级政府部门的检查中赢得了市、区领导的高度评价。我们通过加强保障性住房的建设力度，成功树立了住总集团作为首都保障性住房建设主力军的品牌形象，也带动了集团内部各相关产业的一体化发展，为住总集团经济效益和社会效益的持续增长做出了突出贡献。回顾2008年，开发公司经营生产的主要工作是：一、上市筹备工作稳步推进按照集团公司的战略部署，地产板块整体上市的筹备工作于2008年2月底正式启动。集团公司统一领导，上市办和各部门克服困难、有序推进，筹备工作取得了较大进展。一是配合各中介机构完成了对开发公司的尽职调查，完善了改制上市方案，为上市工作排除了障碍。二是开发公司下属子公司重组调整工作进展顺利。按照集团公司“产业优化、资产重组、管理关系调整”的整体部署，实现了四个子公司110人劳动关系的和谐平稳变更；完成了与天诺等六家子公司的债权债务确认、资产评估报告备案等工作，除天麒公司外，其他五家子公司的产权交割手续业已完成。此外，完成了三河天丰新月会议中心公司的股权转让，以及京浦实业和悦成大酒店的注销工作。三是资产确权和权证办理工作取得重大突破。针对旧住总大厦等十一项资产权属存在的问题，以房地产板块整体上市为契机，积极与市国资委、地税、国土、发改等政府部门沟通,取得了市国资委关于旧住总大厦等十项资产变更登记的函，以及税务部门关于权属变更的免税文件，打通了资产确权的通道，节省了税收成本。目前权证办理工作已进入正常办理程序。二、翠成弥补政策性亏损工作取得阶段性成果2008年，开发公司多次向市建委、发改、规划、土地等部门汇报，申请弥补翠成项目的巨额政策性亏损，在市有关部门的大力支持下，得到了陈刚副市长的同意。公司领导高度重视，由市场拓展部组织，各业务部门抽调骨干员工成立了专项工作组，定期召开专题会议研究成本测算方案，于2008年7月递交了成本审核申请资料，9月下旬发改委委托的咨询机构进驻我公司，对翠成项目进行专项审计。经过近三个月的连续奋战和艰苦的协调，四次修改亏损报告，目前审计工作已基本完成，正在与市发改委协商确定最终亏损金额，为确定弥补亏损方案奠定了基础。同时，作为弥补政策性亏损的必要条件，规划设计部启动了D、E区规划方案的调整工作，对规划方案进行反复论证修改，积极配合区规划局完成了公示和听证，取得了听证会的公证文件，规划方案调整工作基本完成。三、开发项目实现全年计划部署2008年，各项目部克服奥运期间限制施工等困难，发扬不怕吃苦、连续作战的精神，加快推进主体和市政工程进度，如期实现了新住总大厦以及晨光B区、翠成CB、CA区共2700余户的交用入住。晨光B区、朝内和千鹤项目基本实现拔点。西三旗项目是北京市第一个两限房项目，集团领导高度重视，多次召开现场会统筹协调，项目部与各部门密切协作、精心组织，全面实现了住宅外檐整体亮相、局部具备竣工条件、商业配套开工建设、西三旗北路管线贯通、小市政工程穿插实施的总体目标。D17体育中心初步取得了规划方案复函，12月实现了正式开工。一年来，西三旗项目倍受社会各界关注，历经各级政府部门考察，并多次在现场举办大型活动。项目部圆满完成了历次组织和接待任务，为提升住总集团的社会形象作出了突出贡献。常营项目于2008年3月实现了住宅部分的全面开工，至年底，所有住宅已经完成了主体结构15层的既定目标，进度领先于常营地区的其余五家开发商，并通过了“结构长城杯”金杯的初次验收，在同场竞技中展现了住总保障性住房的建设风采。良好的现场管理和工程进度也得到了市领导的好评。大兴康庄项目2008年10月27日中标后，项目部及相关部门在不到一个月的时间内完成了场地平整、地质勘查、临时道路和暂设搭建等一系列开工准备工作，于11月29日正式开工，目前已经进入地基处理阶段。“住总速度”再一次创造了奇迹，高效的组织能力在与同城开发商的比较中优势明显。翠成ABC区项目在完成竣工34万平方米的基础上，克服重重困难，推进停滞已久的大污水工程，完成了垡头中路雨水通入萧太后河的顶管工程，实现了垡头中路雨水的排放功能。翠成E区项目北区住宅的结构工程进展顺利，市政工程同步实施。经过多方努力和协调，2008年11月正式启动了大电迁移的建设工作，E区23户居民的拆迁方案基本确定，为E区南区住宅的开工建设奠定了基础。晨光B区、朝内、千鹤项目在做好竣工交用、环境配套建设和项目收尾的同时，集中力量完成了晨光B区937户、千鹤922户、朝内3400余户的正式发电，不仅降低了电费差价损失、消除了安全隐患和不稳定因素，也完成了奥运期间安全稳定的政治任务。特别是在朝内项目的发电过程中，面对部分居民不配合安装电表等困难，公司领导亲自带领项目部和工程管理部人员，与当地政府和物业公司密切配合，耐心做居民工作，最终使正式电发到所有住宅楼内π接室。目前，朝内小区尚有1200多户居民未能用上正式电，我们要继续加大协调力度，早日实现全部发电。四、销售工作再创佳绩一年来，国家从紧的货币政策，以及低迷的市场行情，使得大部分房地产开发商难以为继。正处在成长期的开发公司，不仅要在残酷的市场竞争中立足，更要肩负起为集团公司创收的重任。常营、西三旗、朝内公建是开发公司2008年销售回款的重中之重，公司领导带领营销策划部、财务资产部，妥善组织，采取有力措施，出色地完成了销售任务。常营项目自2008年6月配售给朝阳、石景山、宣武、西城、崇文5个区以来，为压缩销售手续的审批周期，营销策划部积极与各配售区住保办协商选房、签约事宜，财务资产部与公积金中心、银行协商贷款事项，在极短的时间内调配人力、物力，做好销售的充分准备。2008年7月底率先开展了选房和签约工作，成为常营各家开发商中行动最迅速的一家。目前已完成2188套房屋的签约工作，合同金额6.4亿元，已回收6.1亿元。西三旗项目在销售政策延期出台的情况下，积极协调市住保办，于2008年9月配售给海淀区和西城区，成为北京市第一家实现两限房销售的开发企业。截至目前，已签约2917套，合同金额16.2亿元，回收12.5亿元。我们将采取有力措施，协调贷款银行和公积金中心，进一步加快按揭贷款的回款速度。朝内公建由于市场低迷等客观原因，资金回收存在一定困难。为了尽快收回款项，在积极配合东方银座公司的同时，销售、财务部门派专人负责催收工作。合同总金额12亿元，已回收10.9亿元。五、历史遗留问题的处理取得重大进展2008年，开发公司继续加大历史遗留问题的处理力度，定期召开专题会议，明确责任部门和责任人，专项落实解决方案。成功盘活了凯恒项目，桃峪口项目取得实质性进展，天虹大厦收回全部转让款。凯恒项目经过艰苦努力，于2008年5月与凯恒公司、搜候公司签订了新的协议，搜候公司已按协议约定支付我公司4.1亿元土地补偿费，凯恒公司欠集团公司1亿多元的款项本息也全部清偿。至此，困扰开发公司十余年的难点项目终于得以成功盘活。目前该项目还有1亿元应收款，正在加紧进行剩余6户的拆迁工作，尽快回收最后一笔款项。桃峪口项目一是与合作方紧密协作，签订了与桃峪口等4村的征地协议，取得了重新调整、审定的规划意见书和新的立项批复。二是在诉讼方面，北京市高院2008年12月19日下达一审判决，判决民福公司十日内返还我公司7878万元，并驳回了其反诉请求，确认双方2003年7月签订的《协议书》已经解除。天虹大厦完成了权证办理和产权过户手续，3000万元尾款全部收回；上海金桥项目，合作单位上海悦江公司已支付1460万元用于项目公司注册。目前，项目公司已完成注册手续，正在办理土地增资和产权过户手续；海南北京大厦项目，主体结构及外装修工程已经完工，正在协调办理房屋销售许可手续，合作单位海南领驰公司也正积极筹措资金支付我公司。六、经营管理水平逐步提升一是招标采购工作。进一步理顺和规范了招标的运作程序，通过招标达到了产品品质和成本控制的统一，完成了西三旗、翠成等项目包括小市政工程、电梯等大宗材料设备的招标采购工作。通过严格的招标，仅西三旗甲方直接分包项目就比原预控成本节约了2855万元。二是结算定价工作。集中解决了朝内1-10组团的结算问题，为项目拔点创造了条件；确定了西三旗项目的总包工程造价，为常营等新开工项目的工程定价提供了依据。特别是2008年底，在集团的统一领导下，合约预算部完成了翠成、晨光项目截至9月底前竣工的内部工程结算工作，结算面积46万平方米，完成了集团下达的结算指标。截至12月底，2008年仅内部施工单位完成统计报量8.45亿元，支付工程款8.99亿元，比去年同期增加3.79亿元，支付率106%，保障了集团内部单位的生产经营和平安稳定。三是财务资金管理。为保证经营生产的有序进行，财务资产部一方面加大内部资金管理，合理调配资金，基本保证了开发建设的正常资金需要；另一方面积极向各家银行筹措资金，妥善解决了到期贷款的偿还问题，全年新增银行贷款16.6亿元，偿还银行贷款17.9亿元，偿还借款2.3亿元，保障了资金链的正常运转。努力压缩贷款规模，将贷款总量从年内最高峰时的48亿元降至年末的32.2亿元。回首2008年，面对金融海啸和房地产市场的突变，在多数开发商现金流转为负数甚至资金链断裂的情况下，公司经营班子团结率领全体员工，克服重重困难、振奋精神、锐意进取，仍然创造出了历史最高的经营业绩，这充分说明集团公司和开发公司近年来实施保障性住房战略的重要性和正确性。在此，我谨代表公司经营团队，向一直关心、