北京别墅

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/32019/8/3北京别墅市场解读本报告是严格保密的。2一、北京别墅市场的发展历程本报告是严格保密的。31992199519992003别墅市场大事记&Boom/BustCircle1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固本报告是严格保密的。41992199519992003别墅市场大事记&Boom/BustCircle2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段本报告是严格保密的。5二、北京别墅市场的结构性特征本报告是严格保密的。6别墅市场结构性分析►在售项目中50%为2002年以来入市新盘►10-30万平方米中等规模项目为主流21%25%41%13%01020304050605万平米5-10万平米10-30万平米30万平米22%10%18%14%36%051015202530354045502000年以前2000年2001年2002年2003年（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）本报告是严格保密的。7昌平22%顺义16%朝阳15%大兴11%海淀11%通州9%其他16%别墅地域分布►在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州►六个区县的别墅项目占在售总量的75%3023211616135444311051015202530昌平顺义朝阳大兴海淀通州延庆丰台怀柔密云房山门头沟石景山本报告是严格保密的。8主要别墅分布区域特征总结区域名称别墅产品功能别墅产品形象加权平均价格独栋别墅价格平台海淀第一居所高档山地别墅1420016000朝阳第一居所高档城市别墅1100016000顺义第一居所高档涉外别墅1000015000昌平第一居所&第二居所景观型别墅/乡村别墅776910000大兴第一居所性价比高的城市低密度住宅63006000通州第一居所&第二居所“低档别墅”49006000本报告是严格保密的。9别墅市场供需总体特征市场供应量集中放大高档产品和中档产品成为市场两大主力总体市场需求旺盛中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万平方米0%20%40%60%80%100%2000年以前2000年2001年2002年2003年5000元/平米5000-8000元/平米8000-10000元/平米10000元/平米21%35%13%30%051015202530354045505000元/平米5000-8000元/平米8000-10000元/平米10000元/平米本报告是严格保密的。10三、产品特征演变2019/8/311第一代第二代第三代重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区交通便捷位置型，单纯别墅形体，不重视细节；追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶尔居住，保姆成为别墅的“长住者”标签型，卖稀缺资源；关注产品细节，重视生活，想用一种新的生活方式来升级居住条件；与城市、工作快速切换；第一居所产品型，重视单体细节，而无户外空间的考虑；第四代社区型，重视社区空间设计、人文环境营造，社区价值最大化4代产品的并存与升级本报告是严格保密的。12别墅产品的价值体系景观价值社区价值创新价值别墅价值体系交往空间社区识别符号系统精神堡垒软性服务流线产品及空间体验创新四个层次的开放空间（4-tieropenspacesystem)产品价值规定动作与自选动作本报告是严格保密的。13四、客户特征演变本报告是严格保密的。14郊区化发展规律2004年北京人均GDP为3478美元，城市化率为79.5％城市发展进程规律北京已经进入郊区化的迅速发展期2004年北京市住宅供应量对比五环以内44%五环以外56%城市群当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。城市化大都市郊区化北京的郊区化特征本报告是严格保密的。15被动式郊区化主动式郊区化初级阶段完全主动式郊区化郊区化发展阶段郊区化三个阶段及典型案例发展阶段典型案例1被动式郊区化近郊低端住宅;经济适用房2主动式郊区化初级阶段亚北别墅区3完全主动式郊区化欧美国家的郊区化我国的郊区化发展进程的特点：主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象受价格影响程度郊区化的发展阶段北京的郊区化特征本报告是严格保密的。16客户特征演变——别墅需求主流化1997年之前，持有外国护照的客户占到70％，其中港、澳、台客户约占50％，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户20％左右，多数为机构客户1997年以后，别墅的购买群体逐步本土化，国内客户已经占到自用型客户的80％，并且有持续增长的潜力国民经济的持续稳定增长使中产阶级的规模不断壮大价格适中的亚别墅以及小独栋等产品的出现使中产阶级的别墅梦成为可能SARS推进了中产阶级的郊区化进程极低密度低密度中等密度高密度自然升级►别墅客户群体逐步本土化►别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式本报告是严格保密的。17别墅客户分布豪宅别墅小独栋&TownhouseTownhouse、叠拼、花园洋房财富阶层准财富阶层／上层中产普通中产阶级本报告是严格保密的。18五、别墅市场的板块格局本报告是严格保密的。19北京“一山二河三线四高”分布示意图板块格局形成的基础——资源、交通与城市同心圆本报告是严格保密的。20城市居住的梯度辐射圈层高密度住宅区中密度住宅区低密度住宅区城市中心土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层度假居所板块格局形成的基础——资源、交通与城市同心圆本报告是严格保密的。21北京别墅市场的十大板块格局北京的别墅分布总体上呈现板块式分布格局各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争1234567891市区2亚北3京昌沿线4马坡5天竺香江6通州7亦庄8黄村9西山10怀柔密云10本报告是严格保密的。22城市居住辐射圈层的走向山后香江天竺昌平、亚北西山CBD使馆区亚运村中关村西部政府集中区通州马坡亦庄黄村本报告是严格保密的。23香江天竺板块——独特的温榆河水景地理位置：顺义区天竺镇、后沙峪乡自然环境：温榆河交通条件：机场高速公路、京顺路人文条件：距离北京的涉外区域——丽都地区、燕莎地区较近典型项目：嘉浩商住别墅城、莱蒙湖康柏园、北京欧陆苑、北京名都苑、香江国际花园别墅、丽斯花园别墅、优山美地、大湖山庄丽斯花园别墅本报告是严格保密的。24马坡板块——远离市区的成熟板块地理位置：顺义区马坡乡自然环境：潮白河、高尔夫球场交通条件：机场高速公路、京顺路、101国道人文条件：两个高尔夫球场、马术俱乐部、知名会议场所，如：怡生园国际会议中心典型项目：龙苑别墅、北京乡村高尔夫、恒丰花园别墅、华中园别墅、枫桥别墅、金宝纯别墅、枫桥别墅北京乡村高尔夫球场本报告是严格保密的。25京昌沿线板块——交通优势彰显区域品质地理位置：昌平区京昌高速公路沿线及附近地区自然环境：较好的绿化环境、部分项目临温榆河交通条件：京昌高速公路人文条件：介于朝阳和海淀两个北京经济发展最好的地区三角带的上端典型项目：碧水庄园、玫瑰园、三水青清、雪梨澳乡、宽HOUSE等碧水庄园三期本报告是严格保密的。26亚北板块——“舶来”别墅的集大成者地理位置：亚运村北自然环境：环境优美，小汤山温泉，部分项目临温榆河交通条件：立汤路，六环路人文条件：亚运村成熟商圈，中关村高新科技园典型项目：橘郡/水印长滩、威尼斯花园、纳帕溪谷、温哥华森林、万万树、汤House等温哥华森林本报告是严格保密的。27西山板块——天然美景再现昔日皇家风范地理位置：海淀区西山地区自然环境：西山山脉、香山公园、卧佛寺、北京植物园，八大处公园等交通条件：五环路、杏石口路人文条件：中国悠远历史文化的沉积典型项目：香山艺墅、半山枫林、西山美墅馆、西山美庐等西山美庐本报告是严格保密的。28亦庄板块地理位置：亦庄的BDA（北京经济技术开发区）自然环境：高绿化率、无污染、无噪音交通条件：五环路、京津塘高速公路人文条件：经国家批准的以高新技术产业为主的经济特区典型项目：瀛海名居、境界、卡尔生活馆、金地格林小镇、亲爱的Villa等瀛海名居本报告是严格保密的。29黄村板块地理位置：大兴区黄村自然环境：较好的绿化交通条件：五环路、京开高速人文条件：卫星城典型项目：翡翠城、原生墅等翡翠城本报告是严格保密的。30通州板块地理位置：通州区自然环境：运河交通条件：京通快速路人文条件：距北京的CBD很近典型项目：珠江国际城、运河岸上的院子等珠江国际城本报告是严格保密的。31怀柔、密云板块地理位置：怀柔区、密云县自然环境：红螺湖、燕栖湖、密云水库、黑龙潭等交通条件：101、111国道人文条件：平民色彩和亲和力典型项目：龙山新新小镇、湖光山舍、茉莉山庄、红螺湖别墅等红螺湖别墅本报告是严格保密的。32TheEnd