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丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告营销管理中心报告目录第一部分市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及总体特征分析………………………………………………….51、区域经济和人口状况…………………………………………………………52、区域发展趋势…………………………………………………………………5二、区域内各板块现状浏览.................................................................81、花乡板块………………………………………………………………………82、大方庄板块……………………………………………………………………93、马家堡板块……………………………………………………………………10三、区域交通环境分析......................................................................12四、区域内配套设施分析……………………………………………………….14五、区域房地产市场供应量分析……………………………………………….16六、区域发展预测……………………………………………………………….181、成熟度指数................................................................................182、本地块评定................................................................................18第二章区域竞争项目分析一、住宅分析…………………………………………………………………….191、供应量统计................................................................................192、在售项目价格分析......................................................................203、项目建筑类型分析......................................................................214、户型面积、配比情况分析.............................................................215、车位状况及价格对比分析..............................................................276、社区内部配套设施比较分析..........................................................277、物业管理状况分析.......................................................................288、区域项目主力客群分析.................................................................28二、商业配套分析………………………………………………………………301、现有市场上商业物业的分类..........................................................302、主要商业业态的特点及选址要求....................................................303、商业理想地址的要素分析.............................................................334、周边项目商业供应总量统计..........................................................355、商业租售价格分析......................................................................356、商业经营的主要方式...................................................................36第二部分项目定位第一章项目自身分析……………………………………………………….37一、项目概况..............................................................................371、地块四至...................................................................................372、地块内及土地现状描述................................................................39二、项目原有各项规划指标……………………………………………………401、地块主要经济技术指标................................................................402、建设用地具体规划技术指标..........................................................403、其他规划条件.............................................................................40三、地块周边配套现状分析...............................................................42四、项目座落区位分析………………………………………………………….431、区域的城市功能定位已初具雏形.....................................................432、区域交通“天地通行”..................................................................43第二章项目SWOT分析………………………………………………………45一、优势：（S）………………………………………………………………….45二、劣势：（W）…………………………………………………………………45三、机会：（0）...............................................................................45四、威胁：（T）...............................................................................46第三章项目座落区域市场研判.........................................................47第四章项目定位建议..................................................................48一、项目定位思路…………………………………………………………….48二、项目整体定位........................................................................48（一）客群定位……………………………………………………………..48（二）形象定位……………………………………………………………..48（三）产品定位……………………………………………………………..491、产品定位.................................................................................492、住宅类产品户型配比建议...........................................................493、具体定位方案建议.....................................................................50（四）初步价格定位.....................................................................51报告分析结论...................................................................................52第一部分市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及总体特征分析1、区域状况本次投标地块坐落于丰台区大红门西路，属马家堡板块。马家堡地处城乡结合部，属北京市外来人口管理试点之一。除职工宿舍住宅之外，大量经营“皮革、服装、木材、塑料工业”的外地经商人士租住在该区域内。评估：马家堡现有居民中拆迁户、职工宿舍较多，另外，除了本地居住外，外地居民如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城。2、区域发展趋势2.1北京市首个服装商贸会展中心将落户大红门2006年11月5日丰台区召开了第二届金融博览会，会上明确：2008年丰台区大红门服装商贸区将建成北京市首个服装贸易会展中心。中心集服装交易、设计、展示及流行信息发布为一体，还计划引入服装文化，全面提升大红门地区服装产业。据悉，目前本市尚无服装行业集中展示的场所，预计到2008年，大红门地区将建成北京国际轻纺城和总面积超过10万平方米的木樨园购物广场及相关的商务、金融、餐饮娱乐配套设施。据统计，大红门服装商贸区的年交易总额已超过100亿元，占北京市同类商品交易额的54.5%。目前，北京国际轻纺城和木樨园购物广场已进入拆迁阶段。2.2交通网路日益改善大红门商贸区从南三环路木樨园桥延伸至南四环路大红门桥，作为南城最大的服装集散地，聚集着20余家大型服装、纺织品市场，日常服装产品的交易对该区域的交通造成了影响。为缓解南三环木樨园桥地区，尤其是大红门服装市场周边的交通状况，丰台区今年将修建两条连接三环和四环之间的城市干道公路，其中一条路从南三环洋桥通往南四环，另外一条从南三环刘家窑桥通往南四环，届时南三环尤其是木樨园桥到大红门服装市场之间的交通循环网将初步建成。预计2007上半年马家堡东路将全线贯通，同时，刘家窑桥向南一直到南四环的道路也将完成建设，大红门商贸区的交通环境将得到彻底改变。评估：受到这一规划的连带影响，本项目所处马家堡板块也将受益于交通环境的改善，从而使地段价值得到提升。2.3、与区域规划相关的文件今年，市发改委发布北京市“十一五”专项规划，即《北京市“十一五”时期服务业发展规划》其中明确表示在北京二环路以内，不再新批成片建设普通商品住宅项目；加大南城及重点新城房地产开发力度。不久，《北京住房建设规划（2006年-2010年）》发布，其中规定，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；中心城中心地区严格控制新增住房建设用地规模和高层、高密度、高容积率项目建设，主要通过扩大存量住房市场规模、优化调整土地结构和更新改造工业用地，保障住房供应。11月，《北京市“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划》出台，其中表明，“十一五”时期，城八区禁止建设容积率小于0.5的低密度住宅(一般普通住宅的密度在1.0以上)，严格控制别墅性质的高档住宅、度假村，90平方米以下商品住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，增量住宅主要建在通州、