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北大纵横-住宅院分析1北京市住宅建筑设计研究院管理体系分析报告（第二阶段）北大纵横管理咨询有限责任公司二零零二年二月北大纵横-住宅院分析2目录结论方法与计划形势项目组织结构人力资源总结与建议www.manaren.com海量资料免费下载北大纵横-住宅院分析3结论住宅院面临一大机遇和五大挑战，项目运作直接反映出计划色彩的组织结构和人力资源不适应生产经营需要：•总体而言，高层和职能部门应给予项目运作更多支持•专业所室太多，从事管理的专业人员偏多•计划色彩浓厚，体制和机制难以适应市场•生产经营室级别与职责不相称，宜专注于销售•项目组职能式结构不适应业务需要•专业所室应定位于支持职能，可合并为设计部•辅助部门分工过细，应合并以提高效率骨干人员流失严重，难以引进和留住优秀人才培训难以满足员工和业务需要考核基本流于形式管理人员偏多，应鼓励专业能力提升薪酬激励制度存在严重内部不公平北大纵横-住宅院分析4初步建议•以项目营销和运作为核心调整组织结构和人力资源管理•尽可能合并职能部门，减少对项目运作的制约•以建筑设计为核心业务，其他延伸业务逐步独立核算•以“成功楼盘解剖”培训为切入点，积极开拓市场•生产经营室专注于营销•项目组采取矩阵结构•加强项目过程和结果控制•以客户和财务绩效为导向，系统设计考评和薪酬激励制度•加强项目经验总结交流形式的内部培训北大纵横-住宅院分析5晒图复印项目营销与运作备选方案高层管理生产经营经济分析财务科人教科技术室建筑所总师办结构所物业中心办公室设备电气计算机所监理公司档案室职工食堂司机班党办项目经理部销售部项目经理部方案组销售部方案一：生产经营室改为项目经理部，项目经理全程负责销售和运作方案二：改组为销售部和项目经理部，分别负责销售和运作方案三：专注于销售；项目经理平时隶属专业所室；针对客户需要组建临时方案组销售部方案四：专注于销售；项目经理平时隶属专业所室；成立专门的方案组北大纵横-住宅院分析6项目组结构：直线式与矩阵式工程主持人项目经理工程主持人工程主持人结构负责设备负责电器负责结构设计结构较核结构审核设备设计设备较核设备审核电器设计电器较核电器审核建筑负责建筑设计建筑较核建筑审核建筑负责建筑设计建筑较核建筑审核建筑负责建筑设计建筑校核建筑审核结构负责结构设计结构较核结构审核结构负责结构设计结构校核结构审核设备负责设备设计设备较核设备审核设备负责设备设计设备校核设备审核电器负责电器设计电器较核电器审核电气负责电气设计电气校核电气审核结构负责设备负责电气负责结构设计结构校核结构审核设备设计设备校核设备审核电气设计电气校核电气审核项目经理主持人建筑负责建筑设计建筑校核建筑审核……主持人北大纵横-住宅院分析7专业所室备选方案院长兼书记生产经营经济分析财务科人教科技术室建筑所总师办结构所物业管理办公室设备电气计算机所工程监理晒图复印档案室职工食堂司机班党办设计部总师办设计部方案一：合并为设计部，总工程师作为专业级别而不是行政级别方案二：保持总师办的独立性；其他专业所室合并为设计部说明：技术室贯标职能划归院长办公室总师办设计部方案三：保持总师办独立；经济分析室改为独立核算的工程造价部；其余合并为设计部工程造价部北大纵横-住宅院分析8辅助部门备选方案办公室院长兼书记生产经营经济分析财务科人教科技术室建筑所总师办结构所物业管理办公室设备电气计算机所工程监理晒图复印档案室职工食堂司机班党办办公室财务科办公室人事科财务科方案一：辅助部门全部合并为办公室方案二：保持财务独立，其他辅助部门合并为办公室方案三：保持财务和人事独立，其他辅助部门合并为办公室说明：食堂和司机班合并到物业中心北大纵横-住宅院分析9延伸业务备选方案院长兼书记生产经营经济分析财务科人教科技术室建筑所总师办结构所物业管理办公室设备电气计算机所工程监理晒图复印档案室职工食堂司机班党办咨询培训装饰设计楼宇智能服务公司IT中心工程监理咨询培训装饰设计北大纵横-住宅院分析10目录结论方法与计划形势项目组织结构人力资源总结与建议北大纵横-住宅院分析11主要方法论价值链（ValueChain）分析为客户创造价值从而获取销售收入的过程。在建筑设计行业是指设计单位、开发商、最终住户三者构成的一条链，绩效决定于每个节点以及节点之间的相互作用。业务流程（BusinessProcess）分析业务流程分析是对工作完成过程的每一步骤和过程整体进行分析。制约因素理论（TheoryofConstraints）在战略确定的条件下，提高经营业绩和竞争力最有效的办法是找到并加强价值创造过程中最薄弱的环节。组织结构、管理制度和资源配置都要作相应的调整。平衡计分卡（BalancedScoreBoard）系统设计考核评估体系，作为实施战略和完成经营目标的主要手段。北大纵横-住宅院分析12项目计划团队组建项目启动初步调研分析与资料补充第一阶段结束现状分析报告初步建议第二阶段结束组织框架考评框架薪酬框架组织结构设计人力资源制度辅导与结束北大纵横-住宅院分析13目录结论方法与计划形势项目组织结构人力资源总结与建议北大纵横-住宅院分析14房地产发展带来巨大商机个人买房成为主流，2000年个人购买住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积87.51%，比99年提高7.9%据建设部有关专家预测，21世纪的前50年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续发展，平均年增长15%，我国城镇居民仍将经历追求居住面积的发展阶段据王石分析，居民人均收入从目前的6千元增长到10万元，需要20-30年，在此期间房地产总体上将保持快速发展151017012027257734964283483951605425585462800100020003000400050006000700019901991199219931994199519961997199819992000单位：元资料来源：中国统计年鉴我国历年居民人均收入年份北大纵横-住宅院分析15住宅院一直接受住总集团的行政领导，在内部管理体系上受到住总集团的直接行政干预838587899193979599200120021983年5月北京住总成立年度产值1983年9月成立住宅设计所1996年成立住宅设计研究院1989年在设计所基础上成立设计院2003建筑设计单位（不完全）改制设计院发展历程2001年7月北京申奥成功2001年11月中国加入WTO经过领导职工的辛勤努力，设计院在不到20年的时间里便由一个年产值仅20万元的乙级设计所发展到现在拥有甲级资质、年产值1600万元的设计研究院北大纵横-住宅院分析16住宅院未来将在住宅、教育设施等民用建筑领域内以建筑设计为龙头，向策划咨询、装饰、监理和小区智能化等两头业务延伸，为此管理体系应相应调整93.94%50.51%36.36%35.35%25.25%11.11%4.04%1.01%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%住宅幼儿园学校文化办公楼医院体育商业建筑本院应该重点发展哪些领域的业务94.90%68.37%38.78%32.65%30.61%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%建筑设计前期策划咨询装饰监理小区智能化未来本院的服务范围应该集中在什么领域资料来源：住宅院员工访谈及北大纵横问卷调查北大纵横-住宅院分析17客户满意度低，回头客仅占10%，市场开拓力度不够关系客户72%公开招投标4%找上门的客户4%回头客10%主动开发客户10%注：选择住宅院2000年和2001年获取的50个项目信息作为样本总数分类比例=分类项目个数/样本总数客户评价设计人员的服务意识差，与甲方、施工方、监理方的配合态度不好；小区规划、方案设计的综合能力较差；前期为甲方提供的小区规划咨询、协助完成项目各项报批手续等服务受欢迎；资料来源：北大纵横问卷调查、访谈与分析北大纵横-住宅院分析18成功率提高到50%，收入将增加1082万元方案成功率设计院的年均合同金额（万元）收入增长率（%）收入增加值（万元）31.73%1879.635.00%2073.610.32%194.040.00%2369.826.08%490.245.00%2666.141.84%786.550.00%2962.357.60%1082.760.00%3554.889.12%1675.270.00%4147.2120.64%2267.61、项目收费平均价格=2001年项目合同总金额/2001年项目合同总面积=23元/平方米2、项目潜在收益=项目收费平均价格*项目面积3、方案成功率=计算期项目总合同收入/（计算期损失的潜在收益+计算期项目合同总收入）4、假设成本增加相对收益增加很小，对分析影响不大5、上述分析基于2001-2002年数据资料来源：北大纵横问卷调查、访谈与分析北大纵横-住宅院分析19附：2000年~2001年项目统计（一）项目总览规模（平方米）潜在收益实际收入莲花小区规划方案996002290800首都经贸大学金台里住宅30018811686卢沟桥东区地块规划636001462800玺萌丽园小区1#2#3#楼963002003100通州区果园西里规划(修改)3320007636000潞邑花园住宅小区规划(通县)1452003339600海盐时代商店地块规划3200007360000大连佳信外销公寓规划700001610000东岳庙住宅楼10000230000民福十里河住宅700001610000林河工业开发区标准厂房厂区规划1000002300000中国政法大学教学楼E段5300261250九龙家园B地块住宅小区7#8#楼12000276000吉庆里9#10#公寓楼方案700001610000自来水管件厂改造规划2200005060000北京站写字楼20000460000中科院高能所住宅楼工程(1#2#)20000460000岗山村规划方案1200002760000枯柳树村改造规划1200002760000顺义小区38770540423亦庄职教集团2500005750000（估算）林达嘉园方案3000006900000（估算）竹木厂规划500001150000（估算）晨光家园1380004861996洼里居住小区2041224991018资料来源：生产经营室资料北大纵横-住宅院分析20附：2000年~2001年项目统计（二）资料来源：生产经营室资料项目总览规模（平方米）潜在收益实际收入燕清园方案1000001800000外经贸电教楼4048200250顺义法院20000460000朝阳职教方案120000582400参政小区800001840000通州区帅府住宅小区21466444709顺义规划一(顺平小区)2000004600000顺义规划二(前进小区)2000004600000玺萌鹏园1180002246925302医院住宅500001150000航天宿舍20000460000岗山规划1000002300000机施办公楼方案40000920000东方中联住宅30000690000中联开发公司住宅500001150000政法大学学生公寓10000230000东风农场住宅30000690000垡头居住区详规(第二次)75000017250000金皇安办公楼20000460000中煤地住宅103891505690航空服务局住宅25000575000回龙观住宅1000002300000天桥住宅工程1#楼改造610242486芍药居大学生公寓1637823500000合计8090020037591933成功率68.70%31.70%北大纵横-住宅院分析21维拓2001年人均产值比住宅院高51%14.3513.829.669.489.1105101520253019971998199920002001年份人均产值（万元）设计院人均产值维拓公司2001年人均产值（21.6万