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凯德置地北京来福士案例分析引言嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家。嘉德置地的业务遍布20多个国家120多个城市。凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能和庞大网络，嘉德置地为客户开发多项房地产金融产品和服务。嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。嘉德置地集团概况嘉德置地业务结构嘉德置地集团的中国业务主要通过其全资子公司凯德置地及其从事房地产基金管理和金融咨询服务的子公司嘉德资产管理有限公司进行。嘉德置地凯德置地嘉德资产管理嘉德置地集团中国业务凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。自1994年进入中国以来，在华总开发业绩已超过450亿人民币。通过自主开发和战略合作，目前在全国已形成了“3＋2”战略布局，即长叁角、环渤海、珠叁角、西部地区和中部地区五大业务区域。“建宇树人”是凯德置地的企业理念。凯德置地概况嘉德资产管理有限公司（CFL）是嘉德置地（CL）集团中从事房地产基金管理和金融咨询服务的子公司。CFL的内部业务包括房地产金融管理、结构金融和咨询服务。其优势在于利用嘉德置地的房地产市场经验和提供多种房地产投资产品的国际经验，其业务范围从私募基金到上市基金以及金融结构产品。CFL的全资子公司嘉德置地金融服务有限公司是第一家获颁新加坡金融管理局“资本市场服务许可证”的房地产业公司，被允许在《证券与期货法案》（第289章）规定范围内从事证券交易及企业融资咨询业务。截至2007年12月31日,CFL管理的资产额超过159亿新元，共由13支私募股票型基金和4支房地产信托投资基金（REITs）所组成，涵盖了亚太地区、欧洲和中东主要门户城市的商场、住宅与写字楼业务。其中嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust）、凯德置地中国住宅房地产基金、凯德置地中国发展基金、嘉德商用产业中国发展基金、嘉德商用产业中国发展基金II、嘉德商用产业中国孵化基金等投资目的地均为中国大陆。嘉德资产管理有限公司概况业主项目建筑面积（平方米）开业时间凯德置地上海来福士广场45,0002003年11月1日上海闸北大宁项目3,5002010年5月1日宁波凯德广场52,0002010年成都来福士广场73,7842010年12月1日杭州来福士283567#2011年北京来福士中心29,7162009年6月5日嘉德资产管理有限公司嘉德商用产业中国孵化基金西环广场89,0002007年嘉茂零售中国信托安贞华联40,0002002年望京嘉茂90,0002006年上海七宝购物中心45,000九龙购物中心*24,0002006年*双井家乐福、百安居#总建筑面积嘉德置地主要商业项目分布一、来福士品牌发展1.1来福士中心品牌概况来福士这个品牌于1986年发源自新加坡，英文名为“RafflesCity”，“Raffles”象征着其源自新加坡狮城的经济繁荣和文化，而“City”预示着“城中之城”，不仅说明了来福士的中心位置，也点出其城市综合体项目的特色。不管是新加坡、巴林，还是中国的来福士，都涵盖了国际甲级办公楼、购物广场、五星级酒店和服务公寓多种业态，对于提升所在区域的生活、商务价值，优化城市结构有着重要作用。过去的二十多年，来福士品牌在国际上备受推崇，被视为一个高素质综合发展项目的新加坡品牌典范。在全球的六座来福士中，凯德置地拥有位于上海、北京、成都和杭州的四座来福士，占嘉德置地集团全球开发总数的2/3。预计全部建成后，来福士品牌在中国的总建筑面积将超过87万平方米，资产总值超过20亿美元。生活，工作与娱乐的时尚交汇，革新创意设计、招揽环球荟萃、城市地标象征、城中之城革新创意设计来福士项目的设计都以成为该地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士设计，都拥有它独特的来福士色彩。国际知名大师如贝聿铭（I.M.Pei）、RafaelViñoly、StevenHoll和StephenPimbley都在来福士建筑设计上大展身手，为我们创造富有人文魅力的优质城市社区。招揽环球荟萃嘉德置地与全球各地的顶尖人才与品牌携手共创佳绩。凭借丰富的地方经验与广泛的环球网络，嘉德赢得了房地产各界伙伴的信任。城市地标象征来福士是显著的城市地标，所有的来福士项目都坐落于商业与文化区。身为综合项目的来福士集合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地人与旅客带来便利。城中之城来福士品牌的城不仅说明了它心中的位置，也点出了其综合性的特色，同时赋予了来福士独有的生命力，犹如座真正的城市，终日散发光彩的活力项目简介：发展商：凯德置地（中国）；总投资：29亿RMB；位置：位于人民广场；交通：与1号线和2号线地铁换乘站；（人民广场站）相连；总规模：总建面12.7万m2商业建面：总建面4万m2公寓：一栋51层共8.7万m2甲级智能化写字楼；1.2上海来福士广场商业简介：开业时间：2003年11月；使用面积：2.5万m2公共面积：1.5万m2商业分布：B1—7F泊车位：900个；建筑特色：多中庭式的室内步行街；内装风格：现代、简单、明快；地位：来福士广场是目前上海办公人群及都市年轻人最喜欢去的购物中心之一；楼层主题分布B1特色集市1F摩登精品2F流行服饰3F休闲服饰4F运动、休闲及男性世界5F运动、数码及生活天地7F健身与美容定位分析•主题定位：引领都市时尚、新潮的青年人的消费理念；•档次定位：以中高档次为主，略有拔高；•人群定位：以上海本地办公人群及有一定消费力的都市年轻人为主；•氛围营造：通过各层的产品组合、业态组合，租户组合，价格组合，给人以很随意在“逛”的感受，充分调动起青春、时尚、动感、猎奇的年轻人的消费欲望；亮点提炼铺位分割面宽与进深比例十分理想，直接增加项目的展示性；楼层定位有别于传统商场，以目的性消费来确定；最大程度上发挥策划价值，营造出“逛”的感觉；发挥品牌主力店作用，并采用1F带2F的方式解决进深较大的铺位；来福士广场通过适中超前的业态组合及年轻客群喜爱的品牌组合，很好的迎合了有一定消费能力的都市新贵的需求，建立都市时尚年轻人全新的生活方式，并引领彰显自我的消费理念。评价：项目信息：•投资商：新加坡凯德置地•总建筑面积：97665平方米,购物中心面积近29716平方米•位置：东直门地铁西南南角•项目网址：目前尚未开通•开业时间：2009年4月25日•停车位：618个车位•会员：暂无•设计师：StevenPimbley•设计顾问\景观设计:SMCALSOP设计顾问（英国建筑事务所）•英国SMCALSOP建筑设计公司是国际知名的建筑和城市设计公司。公司由威尔¡¤奥斯普教授创立于1979年，设计了许多各具特色的实体项目，获得了显赫的国际声誉。•机电顾问：奥雅纳工程顾问项目概述：来福士购物中心项目位于东二环东直门立交桥西南角,交通十分便捷,连接地铁2号线、13号线机场快轨,并有多条公交路线可以到达.总建筑面积97655平方米，包含近3万平米购物中心、40万平米写字楼、23万平米的高档酒店公寓。来福士购物中心紧邻使馆区和CBD核心商圈，周遍众多高档写字楼、公寓及高档住宅小区项目,这一区域聚焦了众多国内外知名企业总部,周边的银泰百货和正在形成的国盛百货会与来福士一起形成东直门商圈。1.3北京来福士购物中心北京“生活灵感”时尚体验的购物中心租户品牌：特式租户：丝芙兰化妆品店，时尚服装服饰店，休闲体育用品服饰，中外特式餐厅等。项目定位及目标人群：“来福士”英文名为“RafflesCity”，“Raffles”象征着其源自新加坡狮城的经济繁荣和文化，而“City”预示着“城中之城”。北京来福士以另类的主张对时尚生活进行解读，以其独特的建筑设计风格和独具匠心的水晶莲为消费者营造了舒适至IN的购物环境。来福士的目标人群是拥有超生活理念的中高消费者(专业人士，经理&公务行政人士25-45岁)；懂得如何调剂生活与工作的高消费者；非凡品位的消费者,居住于朝阳和东城区的外籍人士&国人；与众不同的流行风格,品位独具的消费者。项目优势：•来福士品牌–实力缔造了都会新地标;•凯德经验&强势的专业团队;•打造综合性的项目定位(商业，高档公寓&酒店式公寓,写字楼);•位于高消费人群区域;•位于东直门交通枢纽，东二环区域国内外企业总部,使馆区,高级住宅区;•优秀的建筑设计为保证，畅通无阻流畅动线,无界店铺设计.•杭州来福士是凯德置地继上海、北京、成都来福士后，着手在国内打造的第四个“来福士”项目。杭州来福士位于杭州市江干区钱江新城核心地段，它将由办公楼、商场、星级酒店以及服务公寓等组成，将成为杭州钱江新城的又一个地标性建筑。该项目还与2010建成的地铁1号线市政府站相通，地铁的贯通将会使钱江新城的核心地位更加突出。•随着大杭州战略的提出，杭州的城市中心将逐渐向钱塘江偏移。而位于钱塘江畔，正在建设中的钱江新城被很多人誉为“二十一世纪大杭州的引擎”，拥有着巨大的发展潜力。这里是未来的杭州市政中心、金融和商业中心，以及休闲中心。随着周围中高档住宅的陆续建成，3公里半径区域内的居住人口约有37万，工作人员约有2万，杭州来福士定能为杭州市民、游客和商务旅行人士提供方便舒适的生活和工作场所。•杭州来福士项目介绍•地理位置：钱江新城核心位置地址：东至相樟街，南至富春路，北至民心路，西至新业路占地面积：约40,355平方米总建筑面积：约283,567.5平方米标准楼建筑面积：待定预计完工日期：2011年•设计师：BenvanBerkel1.4其他开发项目——杭州来福士•成都来福士广场是继上海来福士广场、北京来福士中心之后，凯德置地在中国自主开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑。该地块位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点以东，即人民南路四段，交通极为便利，未来地铁1号线和3号线的换乘站也在它附近，项目地下室二层有直接通道可以通往地铁。地块周围是高品质的写字楼和住宅，还有零售商店、餐厅和休闲场所。该地块周围成熟的商业氛围，很适合建造“来福士”品牌的综合性项目。•按照绿色建筑的标准，成都来福士项目中运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施，并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖。成都来福士广场于2008年1月开始基础土方施工，预计2010年5月主体封顶，2010年12月24日商场试营业，2011年4月底办公楼投入使用，2011年7月底酒店与服务式公寓运营。届时成都来福士广场将成为成都的地标性建筑，也将成为本地消费者、旅游者和商务旅行人士一个新的聚集地。•成都来福士广场项目介绍•地理位置：成都市人民南路四段•地址：待定占地面积：32,574.36平方米•总建筑面积：309,541平方米-75,645平方米（写字楼）-73,784平方米（零售商场）-43,228平方米（酒店）-13,2143平方米（服务公寓）-27,671平方米（高端个人事务所）-75,999平方米（其他地下部分）•标准楼建筑面积：待定预计•完工日期：2010~2011年•设计师设计师：StevenPimbley1.5其他开发项目——成都来福士二、东二环沿线分析2.1东二环沿线概况地理位置：东二环沿线位于北京的城市中心区，东接燕莎商圈、CBD以及第一、二使馆区等涉外商务区，西接皇城文物保护区。交通：拥有亚洲最大的立体交通枢纽。总部经济：大型国企纷纷选址东二环沿线，作为企业的总部办公地，形成了巨头企业商务聚集带。2.2东二环沿线商务带构成2007年底，随着国内三大石油巨头及北京移动、北京电信等进驻，东二环已聚集了主要包括石化、能源、旅游、电信、保险、贸易、物流、文化8大行业的众多企业巨头。