北京顺义九王庄低密度住宅概念性规划

北京·顺义九王庄低密度住宅概念性规划SHUNYI·JIUWANGZHUANGVILLACONCEPTPLAN2006年3月汇报Presentation对定位报告的回顾定位报告从项目资源、成本测算、市场供应、潜在供应、市场机会以及多元尺度进行非常详细的研究和分析，最终得出如下结论：本项目的定位为：温室场景、私属汤池、低成本高品质小独栋、双拼混合的别墅住区。本阶段的核心工作内容核心工作内容：本阶段定义为概念性规划，其重点不在于建筑单体以及景观效果；因此本阶段不包括建筑单体设计内容和景观效果。本阶段的核心内容是“宅基地划分”，如何划分宅基地、如何布局实现土地价值最大化是关键；确定了宅基地布局方案之后，进行下一个尺度的设计工作才是有意义的。工作方法论本项目研究方法包括两个方面：多方案比较和定量化分析研究。多方案比较通过对项目基地的研究，从道路系统、景观系统以及宅基地布局方式综合研究，归纳和整理出三类方案；对三类方案从多个方面进行比较研究，得出经济效益和环境效益的最佳结合点。定量化分析本项目研究采用了层次分析法以及GIS（地理信息系统）分析技术，进行多指标的综合分析，对影响因素进行量化处理，实现定性分析向空间定量分析转变。无论是土地价值分析还是方案综合评估研究，均采用空间量化分析方法。汇报内容基地研究SiteAnalysis多方案概念规划ConceptPlan方案比较评价OptionEvaluation区位分析现状分析土地价值分析方案一“新月”方案二“绿岛”方案三“景田”宅基地综合评估方案比较基地研究SiteAnalysis区位分析顺义区位于北京市城区的东北部，区中心距北京市区30公里。101省道、机场高速公路、京承高速公路、六环路，顺平路等高等级道路四通八达；本项目总占地32ha，距离首都国际机场8km.，距离三元桥30km.，驱车由三元桥至此车程约为45分钟。现状分析（一）目前主要的对外联系方式:通过基地北侧的阳光大道连接至顺平快速路。滨河路从基地的西南侧经过，可至顺义城区。交通相对便捷，地块的整体私密性较强。现状分析（二）规划用地形状较为方正，地势平整便于利用。现状大部分为农业用地，植被资源和水资源比较匮乏；基地西北角为蒙顿卡雀住宅项目，北侧是九王庄现状村镇用地，它们对基地均有一定的不利影响；基地东侧和南侧是大面积的农业用地，景观单一。西侧和西南侧与潮白河及其支流相邻，并拥有大面积的绿化隔离带，是项目区周边可以利用的景观资源。规划用地内部分布有地热资源，在地块的东北角拥有地热温泉井一口，日出水量1800立方。土地价值分析分析目的对用地进行基于价值差异的地块划分；为项目的规划布局提供分析依据；实现物业价值与土地价值的有机结合，为销售价格策略的制定提供依据。分析方法因子评价法量化、层次分析模型：对用地价值的影响因素进行逐项评价和量化分析；GIS图形分析与数据处理用地价值量化分析的图形表述，包括土地价值影响因子分析和叠加分析。因子评价法—土地价值评价指标评价因子与标准、权重表因素权重距离分级（米）评分标准0～20010200～4008400～6006600～800480020～10010100～2008200～3006300～400440020～10010100～2008200～3006300～400440020～10010100～2008200～3006300～400440020～1002100～2004200～3006300～4008400100～30010300～6008600～9006900～12004120020～1002100～2004200～3006300~4008400100.150.3隔离带林地箭杆河0.15潮白河温泉九王庄村一期项目0.10.10.1顺平路0.1GIS图形分析－土地价值影响因子图层分析林带因子箭杆河因子潮白河因子温泉因子道路因子一期项目因子九王庄因子GIS图形分析—土地价值影响因子叠加分析土地价值分析结论根据土地价值差异的分析结论，将用地划分为5类地块。每一类地块都含有综合分值，其中，第I类地块的综合价值最高，依次类推。根据各类地块的综合分值，设以第3类地的综合分值为地价指数参照值（地价指数=1），不同地块之间的地价指数如表所示，表示各地块之间的相对比价关系，是无量纲的相对指标。地块类别综合得分地价指数I类91.29II类81.14III类71.00VI类60.86V类50.71多方案概念规划ConceptPlan用地类型面积M²比例%住宅用地23946274道路用地3593811.1公建用地41891.3公共绿地4417413.6总用地323763100别墅类别套数建筑面积M²独栋别墅341约300双拼别墅66约250合计407约118800本方案的规划重点和特色在于资源利用的最大化，高效的道路使用效率和最优的住宅景观和朝向；追求经济效益和环境效益的最佳组合。概念规划方案一“新月”规划结构规划布局充分考虑地价分析结果、景观资源和对外联系等因素；基地北部呈叶脉状结构，地块划分工整不失变化；基地南部过渡到组团结构，营造相对独立的围合空间。整体结构布局突出体现土地价值变化，达到资源效益最大化。方案一“新月”规划理念说明（一）道路系统道路规划追求使用效率和可达性。由两条景观主干道、尽端路和局部环路构建整体道路系统；尽量提高道路的使用效率，服务更多的院落空间，减少道路占地面积，提升项目区土地使用效率；人行步道隐没于各景观带中，形成相互联系、层层深入的网络结构，营造步移景异之观赏效果。方案一“新月”规划理念说明（二）主干道沿线为主要的景观轴，绿树成荫；核心生态景观区辐射范围广，并引入水景来体现绿化景观的亲和性，营造亲水空间，动静结合；通过景观绿地规划提升周边的宅基地土地价值；大量的私家庭院空间与高效的组团中心绿化结合。景观系统方案一“新月”规划理念说明（三）概念规划方案二“绿岛”规划结构：规划采用“丝带串珠”型的布局结构，通过景观廊道——“丝带”串起每个组团，组团被道路及绿地分割形成一个个绿岛。道路系统：路网采用“人字型+自由环式”路网结构。景观系统：“人字型”的景观主轴搭建起景观骨架。公共中心景观、中央绿化中心、中心广场，组团中心绿地、生态隔离绿带等营造起承转合处的灵动空间，宅间绿地渗透到组团的每个角落，别墅宛如一颗颗被绿丝绒包裹的珍珠。用地类型面积（平米）占总用地比例住宅用地22808770.4%公建用地77732.4%道路用地3885212.0%公共绿地4905115.2%总用地323763100.0%别墅类别套数建筑面积M²独栋别墅332约300双拼别墅62约250合计394约115100“绿岛”经济技术指标表概念规划方案三“景田”规划结构：“一心四角一带”型的布局结构“一心”：环形道路内区域；“四角”：主干道与环形道路分割出的四个组团；“一带”：基地西南角生态隔离带北侧；道路系统：采用“环形＋棋盘式”路网结构景观系统：“十字型”的景观主轴和“口字型”的景观副轴加上点状的组团绿地。“景田”技术经济指标表别墅类别套数建筑面积M²独栋别墅345约300双拼别墅60约250合计405约118500用地类型面积（平米）占总用地比例住宅用地23282171.9%公建用地38501.2%道路用地4221213.0%公共绿地4488013.9%总用地323763100.0%多方案比较评价OptionEvaluation方案评价－宅基地规划总价值分析分析目的评价不同宅基地布局的合理性和经济性，得出经济价值最高的宅基地布局方案；作为多方案进行比较的重要依据之一。分析方法因子评价法量化、层次分析模型：对宅基地的规划总价值影响因素进行逐项评价和量化分析；GIS图形分析与数据处理宅基地规划总价值量化分析的图形表述。因子评价法—规划总价值评价指标体系影响因素评价因子权重评价标准分值标准处于I类价值区10.0处于II类价值区8.9处于III类价值区7.8处于IV类价值区6.7处于V类价值区5.6距新增绿地景观0～20米10.0距增绿地景观20～40米6.0距增绿地景观40～60米2.0距增绿地景观60米0.0距小区主路0～100m2.0距小区主路100～200m6.0距小区主路200～400m10.00~0.1510.00.15~0.308.00.30~0.456.00.45~0.64.00.6~0.802.0南北10.0东南、西南、东北、西北6.0东西2.0距服务中心0～200m10.0距服务中心200～400m8.0距服务中心400～600m6.0区内服务中心0.05公共设施宅地指标地块临街面长度比例0.20.2朝向宅地环境规划前土地价值私密性（干扰程度）0.15规划后新增绿地景观0.20.2方案一宅基地评估：规划总价值影响因子分析规划前土地价值私密性因子临街比例因子朝向因子区内服务中心因子规划绿地景观因子方案一宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析方案二宅基地评估：规划总价值影响因子分析规划前土地价值私密性因子临街比例因子朝向因子区内服务中心因子规划绿地景观因子方案二宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析方案三宅基地评估：规划总价值影响因子分析规划前土地价值私密性因子临街比例因子朝向因子区内服务中心因子规划绿地景观因子方案三宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析宅基地规划总价值综合评估结论宅基地布局经济性分值方案一15507.8方案二13112.7方案三14197.2对三个宅基地叠加分析结果，利用GIS进行累加计算得出下表结果；采用同样的分析标准和分析方法，进行无量纲处理；地块累加分值高的宅基地布局，代表其经济价值高，规划总价值高。方案一总价值比方案二高出18.3％，方案一总价值比方案三高出9.2％；（以方案一为基准计算，总价约为116292万元；方案一比方案二多出17989万元；方案一比方案三高出9797万元。）方案比较指标方案一方案二方案三道路面积比例11.1%12.0%13.0%公共绿地面积比例13.6%15.2%13.9%宅基地经济性15507.813112.714197.2总套数407394405综合考虑上述几个评价指标，推荐方案：方案一。意见征询Questions&Comments感谢大家!THANKYOU!