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中国十大商业地产开发商研究歌斐资产2013.11目录●大连万达集团●SOHO中国●凯德置地●上海绿地集团●世茂房地产●上海鹏欣集团●越秀地产●宝龙地产●厦门明发集团●上海证大房地产中国十大商业地产开发商之大连万达集团大连万达集团万达广场全国分布图万达集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。在集团支柱产业结构中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时，影院和百货在未来长期发展定位上，愈加明确。各产品业务线项目:商业地产——万达广场连锁百货——万千百货住宅地产——北京大湖公馆、大连万达华府文化产业——万达影城第一代万达产品—单店经营模式第二代万达产品—纯商业组合店模式第三代万达产品—城市综合体个万达商业地产—“订单”模式商业地产订单模式，即在开发建设期间，已确认至少90%的入驻商户。DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents万达和17家跨国企业（其中10家世界500强企业）签订联合发展协议，约定包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等条款联合协议共同参与平均租金先租后建共同选择城市和地块，万达先选址，商家提出意见，书面确认选址后进行技术对接。设计图纸确定后确认入驻，并缴纳保证金万达要求所有合作伙伴接受平均租金概念，即将全国城市分为三等（北上广深第一等，省会等二线城市第二等），事先约定租金水平正式开工建设前先签租约，要求商家先交保证金，或开具保单，之后万达建设。计租方式：商场开业90天或对方进场90天就开始计租。订单模式的优势•缩短建设周期、降低建造成本招商先于建设避免了招商时发现建筑体与招商条件不匹配，导致二次改造成本浪费招商在先，定制开发，也避免建筑方案中出现无效出租面积•新项目开发可利用商家经验进行可行性研究项目建设前，请主力商家派商业调研团去现场调研，确定未来能否经营成功，借助商家专业选址经验，确定开发可能性•提前获得租金优惠主力商家在全国与万达有战略合作，可获得优惠租金，而先租后建的模式令万达提前获得预付租金收益•招商谈判速度加快万达与合作伙伴约定的平均租金，加快谈判速度，提高招商效率万达商业地产—“订单”模式万达商业地产—运作策略万达商业地产—开发模型万达商业地产竞争力—持有型物业为什么万达将商业地产为主的持有性物业开发作为其核心竞争力？第一，房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使用耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。第二，城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的现金流。第三，通过持有物业：不仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得到比一次性卖断更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产升值）。定位置•在选址上，无论如何不能一次确定，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都要看。•还要看政府规划，了解当地城市规划、城市发展方向，要有长远的发展眼光。定规模定主力店•规模与效益连在一起，规模越大，租金越低。•按照中国的国情和快速发展的态势，15万平是最佳的上限。•15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。•要根据你的地址和规模选择合适的业态。•在副中心选新兴业态。•在核心尚圈，不要选建材、家居大卖场，尽可能选租金比较高的业态；•在郊区，不适合做百货、珠宝，尽量选聚集人气的业态。万达商业地产—项目定位万达近年的扩张，常被外人视为“盲目圈地”。但看似盲目地开阔版图中，万达也有它独特的一套定位策略。万达商业地产——中国商业地产的领军企业中国十大商业地产开发商之SOHO中国SOHO中国——出售模式，现金为王“开发-出售”模式财务优势与品牌资产投资型物业持有稀缺型的商业地产，为股东提升长期价值于中国的城市中心，创造有活力的经济繁荣通过创造性品牌与全面的开发-出售-服务模式，专注于盈利增长在房地产开发的品种中，SOHO逐渐转向最高端的产品，形成了今天竞争少、利润高的局面在市场发展和建立之初，把自己的公司塑造成名牌企业常采用项目并购手段来保持高周转率SOHO中国——项目产品组合SOHO中国——开发战略SOHO中国——资本募集模式中国十大商业地产开发商之新加坡凯德置地凯德置地凯德置地——产品系列凯德置地——商业地产金融模式凯德的商业模式是将资本的金融技能与房地产的know-how、资产基础相结合。凯德金融模式私募投资人公众投资人REITs私募地产基金稳定分红增发融资资产升值收益现金认购次级债现金投资资产注入转化为公众投资开发-运营收购商用物业实现公众投资参与收购零售物业凯德金融模式——REITs凯德金融模式——中国布局中国十大商业地产开发商之上海绿地商业集团上海绿地商业集团2013年8月27日，久未上市的绿地集团借壳香港盛高置地成功赴港上市。其打开海外融资渠道，满足其布局商业地产的野心也渐渐浮出水面。绿地商业集团是中国500强企业绿地集团旗下专业从事商业地产开发和商业经营管理的综合性产业集团。集团成立于2005年10月，以上海绿地商业（集团）有限公司（原上海绿地资产管理有限公司）为主体，下辖24家控股子公司，参股公司18家。绿地商业——“做最懂政府的开发商”绿地的新城综合开发、综合体、超高层产品模式，与二三线城市当前新城区快速扩张、城市形象迫切提升之间，形成良好的互动，符合城市发展方向，以及政府政绩需求。地方政府之所以青睐引进绿地集团，关键在于差异化竞争势。差异化竞争体现在，绿地“做当地政府想做，又不易做的事”。而在产品领域的表现则是，做很多企业不敢做或做不了的超高层，新城市综合开发、建设超高层是绿地跟政府谈判的筹码。绿地商业——发展脉络绿地集团一直以来是以开发普通住宅为主，近年来逐步加大了商业地产开发的力度，谋求长期收益。尤其是2005年政府针对住宅市场的调控开始后，绿地集团更加速在商业地产领域的开发，开始有意识地向商务地产倾斜。逐步转向商业地产和现代服务业向办公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。目前绿地新增项目基本以综合性项目为主，70%-80%是住宅，20%-30%是商业地产。绿地在商业地产领域也将产品线拉长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。绿地商业——多元发展模式绿地商业——土地储备战略绿地商业——商业综合体开业时间：2012年9月29日商业面积：5万平方米地理位置：位于龙华东路810号，由东面打浦路，南面江滨路，西面开平路，北路龙华东路围合而成；主力商家：韩国鼎泰室内高尔夫、海上会SPA会所·菩悦香尊足道、源牌徽王府、美食广场、香港舒适堡健身中心。主体结构：地上4层，地下3层，1300个停车位商圈概述：项目位于上海最活跃的商圈，五公里范围内囊括了人民广场、淮海路、新天地、徐家汇、打浦桥等商圈。核心商圈1公里半径范围覆盖超过10万消费人群，1-3公里半径范围覆盖超过40多万消费人群。业态规划：国际国内名品、名车展示、美容休闲、大型娱乐、健身会所、生活家居、美食广场、景观餐厅等开业时间：2014年项目定位：是集“商务、办公、旅游、生活、购物、休闲娱乐”等多功能为一体的现代城市型高端商业中心。其超高层主建筑双子楼最高建筑高度达289米。商业面积：10万平方米区位规划：项目坐落于红谷滩区域，距昌北国际机场仅30分钟车程，在南昌轨道交通在建的一号线与规划中的二号线交汇外。商圈概述：项目地处红谷滩新区，红谷滩新区是南昌市委、市政府为适应现代城市发展的需要，拓展城市规模、加速城市化进程、加快“一江两岸”城市格局而形成，并随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，已成为南昌的政治中心，有着巨大的消费潜力。绿地商业——商业综合体中国十大商业地产开发商之世贸房地产世茂房地产世贸房地产——集团发展回顾早期阶段：专注住宅开发第一阶段：1989——1994年涉足房地产领域第二阶段：1995——1999年开发高档房地产项目第三阶段：2000——2004年战略转向高端房地产上世纪八十年代末，世茂集团就在甘肃兰州投资开发了著名的东方红商业城。同时，在福建兴建了振狮开发区、闽南黄金海岸度假村、福建武夷山度假村等多个标志性房地产及旅游项目。进入九十年代，世茂集团在北京先后开发建设的亚运花园、华澳中心等大型优质房地产项目。在融资方面，世茂股份于1998年成功借壳万象集团实现上市进行融资。跨入二十一世纪，世茂集团将发展重点移到上海。发展战略从高档房地产向高端房地产转型，并以“世茂”为品牌，逐步向酒店、商业建筑、旅游等房地产衍生行业发展。在上海陆续开发了世贸滨江花园等五大经典项目。在此期间，世茂集团通过PZIL收购东建科讯大股东JMAL持有的东建科讯股份，在香港完成世茂国际的借壳上市，并通过两次供股实现了再融资。近期阶段：转型商业地产世贸房地产——集团发展回顾2005年——2008年实施多元化，转战商业地产2009年——至今整合内部资源，全力进军商业地产自2005年以来，集团先后实施了新世纪的新战略。首先是“专注主业，兼顾房产领域多元组合”战略，集团有计划有步骤地推进产业拓展，现已逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业。其次是“核心区域发展”战略，将优势资源集中投入到中国经济发达或极具发展前景的经济圈，目前集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之二。2009年5月18日，上海世茂股份有限公司及世茂房地产控股有限公司先后发布重要公告，宣布世茂房地产向世茂股份成功注入资产及世茂股份成功发行新股予世茂房地产。通过此次定向增发，世茂股份获得总建筑面积逾400万平方米的优质商业地产和约人民币7.5亿元现金，成为中国大陆最大的商业房地产上市企业之一。世贸商业——竞争优势世贸商业地产依托上市公司的资金实力，以优质的土地准备及运营招商能力，形成独特的商业地产模式和卓越的品牌效应。世贸商业——项目分布世贸商业——重点分布长三角世贸商业——项目分布世贸商业——战略规划世贸商业——COSMO理念模式世贸商业——COSMO模式世贸商业——项目分布世贸商业——项目分布中国十大商业地产开发商之上海鹏欣集团鹏欣集团近年来，在住宅限购限贷政策的严厉调控下，商业地产成为楼市资金的新出路。随着第五代商业模式shoppingpark的出现，鹏欣集团08年成功打造以时间型消费水景购物公园—南京水游城，重拳出击商业地产，深耕商业地产综合体领域，同时也引起商业地产界广泛关注和重大影响。鹏欣集团——鹏欣水游城鹏欣集团——水游城模式鹏欣集团——水游城模式鹏欣集团——水游城模式鹏欣集团——水游城模式鹏欣集团——商业地产项目分布鹏欣集团——商业地产项目分布鹏欣集团——商业地产项目分布鹏欣集团——商业地产项目分布中国十大商业地产开发商之越秀房地产越秀房地产——“开发+运营+金融”高端发展模式“开发+运营+金融”高端发展模式2012年10月8日，越秀地产与越秀房产基金联合公布，越秀地产旗下超高端优质商业地产项目广州国际金融中心IFC注入越秀房产基金的交易宣告完成，标志越秀地产成功利用“越秀地产+越秀房产基金”这个独特的互动平台，确立了公司的“开发+运营+金融”高端发展模式，成为越秀地产向大型房地产综合企业迈进的核心竞争力。越秀房地产——项目分布越秀房地产——项目分布越秀房地产——土地储备越秀房地产——资本运作越秀商业地产——丰富业态群广州IFC越秀商业地产——丰富业态群越秀商业地产——丰富业态群中国十大商业地产开发商之宝龙地产宝龙地产——发展历程宝龙地产——盈利模式现金流滚资产+开发补商业经营宝龙地产——产品业态组合宝龙地产——运营模式宝龙地产——SWOT分析宝龙差异性——以华