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1华南板块大户型洋房发展特征与趋势研究2005-1-72004年下半年，华南板块几个主力楼盘都推出了以大户型为主流的洋房组团，如星河湾第四期星座，广州雅居乐新一期洋房上善若水，华南新城湖光山色二期，珊瑚湾畔水岸洋房以及新入市的中海蓝湾。本专题以华南板块上述楼盘为主要研究对象，针对大户型的设计、功能及布局等特征，对广州大户型的发展特点与趋势进行判断，为金山项目大户型的开发提供参考。一、对大户型洋房的界定在市场的不同时期、不同板块区域，大户型的界定有所不同。根据目前的市场情况来看，结合华南板块在售大户型洋房的情况，从面积上来界定，一般是指单元建筑面积在130平方米以上的户型，达到180平方米以上的属于超大户型。从间隔上界定，大户型至少达到三房以上。因此，本专题研究对大户型的界定为：建筑面积达到130平方米的洋房。近年因市场营销的需要，大户型洋房因建筑形式的多变，被赋予了各种各样的称谓，除了一般的平层单元，出现了以复式为基本格局形式的空中别墅（顶层复式或高层复式）、叠加式别墅（多层复式洋房）等物业。这些类型的物业对土地资源的占用形式都有别于独立别墅和联体别墅，都是属于集合住宅，我们将其划入大户型洋房的研究范畴。二、华南板块近期大户型洋房特征主要在售楼盘推出洋房基本情况楼盘星河湾广州雅居乐华南新城中海蓝湾珊瑚湾畔统计范围星座上善若水A、B、C、E、F户型湖光山色2期山韵轩（不包括1-3及5栋）A2、A4-7水岸洋房建筑形式15-18层洋房9-11层洋房13层洋房32层洋房10层洋房2平层/复式1-2户/层平层/复式2-3户/层平层/顶层复式4户/层平层单元3户/层叠加复式2户/层（错层）户型建筑面积205-612M2132-234M2103-167M2121-175M2140-226M2统计套数约800套280多套约300套213套约140套推出时间2004-9-30正式发售2004-11-13内部认购2004-11-20正式发售2004-5-12004-8-28内部认购2004-10-1正式发售2004-10-13备注1-26座抽推平层单元，28-29座抽推三层复式单元主要在受楼盘户型面积分布及功能设计楼盘建筑面积分布套数比例功能间隔分布套数比例功能设计特点200-250m248%3房2厅93%250-300m228%5房2厅7%300-400m213%星河湾星座400-650m211%1）3房单元全为双套间设计，5房单元全部为四套间设计。2）所有单元均带工人间。3）67%的单元带一个功能间，7%的单元带两个功能间（不包括工人间及主人套间的书房等设计）。4）25%的单元带有两个阳台庭院（较大的阳台，与普通阳台区别），其他至少带一个阳台庭院130-150m213%3房2厅40%150-180m26%4房2厅60%180-200m276%广州雅居乐上善若水200-250m26%1）18%的单元带有双套间。2）大部分单元都带有工人房和阳台庭院。3）40%的单元带有功能间。100-130m242%3房2厅100%130-150m242%华南新城湖光山色2期山韵轩150-180m216%1）160平方米户型均带1个功能间和空中花园。2）130-140平方米户型带工人间。3）100-110平方米户型为普通的三房两位户型。100-13035%3房2厅70%130-15035%4房2厅30%中海蓝湾150-18030%1）37%的单元带工人间。2）其中154平方米的四房单元为270度江景设计。3）几乎所有单元都带有空中庭院，以玻璃与客厅相间隔。130-150m25%3房2厅5%150-180m229%3房3厅29%180-200m21%4房2厅1%珊瑚湾畔水岸洋房200-250m265%4房3厅65%1）94%的单元为复式单元。2）双套间单元占65%，三套间单元占29%，甚至有四套间单元。3）94%的单元带有2个或4个大阳台。4）14%的单元带有花园。3经过对华南板块主要在售楼盘户型面积及功能分布的统计分析，我们对目前大户型的发展得出以下得特征：1）目前在售楼盘得大户型面积集中在130-250平方米之间，且楼盘价格越高主流户型面积越大。在这个跨度较大得户型范围内，我们可根据各个楼盘得档次定位的不同在划分为三种不同规格的大户型：以200-250M2面积为户型主流的楼盘，主要是星河湾和珊瑚湾畔。以150-200M2面积为户型主流的楼盘，主要是雅居乐和中海蓝湾。以100-150M2面积为户型主流的楼盘，主要是华南新城。楼盘价格越高，大户型的主流面积越大，如珊瑚湾畔水岸洋房毛坯均价为8000元，星河湾大部分单元价格集中在8000-12000元之间（带3500元装修标准）。中海蓝湾首次发售均价约5100元（带800元装修），广州雅居乐上善若水首次发售价格为5500元（毛坯价，装修加1200元）。华南新城一直保持较为平稳的价格，约在4800元左右（带600元装修）。2）在户型总面积增大的同时，户内各种功能间设置趋向多样化，功能区分更清晰，而且各功能区也有面积趋大的现象，居住的舒适度明显提高。“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”等等标志生活品质和习惯的间隔样式，对于华南板块的楼盘已是最基本的要求，各种因“大”而生的功能设计也越来越多。如：主人空间成为设计的焦点，双主人套间甚至三套间、四套间已在多个楼盘里面出现（星河湾星座、珊瑚湾畔、广州雅居乐上善若水）。主人套间不再仅仅由卧室、浴室和衣橱三部分组成，书房、小会客空间、大景观阳台也纳入到主人套间范畴，部分楼盘主人套间的面积已达到了数十平方米。3）户型面积的增大，使较低密度的建筑形式被较多的采用，以创造居住的高舒适度，具体表现在控制单层户数及层高、保持宽楼距等。除了新入市的中海蓝湾外，华南板块的建筑类型以低密度洋房和12层以下的小高层为主，平面多以2户/层的形式居多，甚至有的楼盘通过错层设计做到一梯一户的居住环境（如珊瑚湾畔）。因此现在大户型的设计基本都能做到南北对流，采光、通风，尤4其是景观视线方面都得到较好的利用。雅居乐上善若水将错复跃等叠加户型设计和普通平层户型设计结合在同一座住宅楼内，以充分利用不同楼层的优势和规避一些楼层的先天不足。此外部分楼盘也较为注重楼距的设计，如雅居乐上善若水组团占地7.5万平方米只由23栋9—11层的小高层组成，基本保持70米楼距，容积率低至1.238，建筑密度仅13.8%，与它联排别墅的密度相差无几。4）采用了多种目前市场上的较流行的户型亮点设计。如入户花园、退台式设计、跃式、错层、大观景阳台和飘窗等，更添居住的舒适度。如中海蓝湾侧置阳台而形成的空中庭院，华南新城湖光山色二期“大户人家”户型加入了入室花园设计，雅居乐“上善若水”出现了F型的三错层设计等。5）但目前大户型亦存在较多不成熟的设计问题，较为突出的在于对大户型居住方式的理解还不到位。比较突显的问题如：有面积无档次。这种现象普遍存在，主要体现在分区（如功能分区、干湿分区、动静分区、内外分区等）还不够细化。典型者客厅与餐厅未相对独立或错位分离成区，储藏空间不敷使用。一些超大户型片面追求客厅的气派，如雅居乐四期的“上善若水”的235平方米的四房二厅户型，客厅的面积达66平方米，但功能上却把起居室和客厅合并，流线处理不够得当：家务流线、家人流线和访客流线仍有交叉。可见单纯大面积的客厅效果并不好，在起居空间中划分出单独的会客空间是必要的，通过流线细分来划分空间是户型设计的根本。户型私密性差。大中户型的设计一般都要面对两代一同居住的问题，但大部分户型设计常常忽视两代人各自的私密性。如华南新城“湖光山色”二期的“大户人家”户型虽然以私密性高的独立多功能房为卖点，但三个卧室的出口却全部相对，造成相互干扰。由于两代人一同居住时有尴尬，有的女主人干脆将很多功能都集中到卧室，包括电视柜、书柜、音响、茶艺还有婴儿床等。这使得空间越来越窄小，人的情绪也越来越坏。鉴于此，应积极创造一种居住条件，使三代甚至四代能够同区、同楼或同套居住。照搬西方设计但缺乏对西方生活的理解。例如有一些华裔到星河湾星座看楼时，多个大户型设计的厨房都很宽敞，但无论是设计上还是装修上仅有一个户型在厨房内设置5了供早餐使用和临时放置菜式的餐桌，甚至五、六百平方米的户型也没有作此考虑。他认为习惯西方生活的人很难离开这些微小的设计。三、销售状况及客户情况1、销售情况星河湾、雅居乐和中海蓝湾对外发布表示当期洋房销售情况都较为理想。但从行内信息了解，大户型目前的销售并不如部分楼盘对外发布的情况。根据行内信息了解，销售情况较为理想的是中海蓝湾，一方面是发展商的品牌以及其对中高端物业操作的纯熟经验，另一方面是户型面积相对较小（平均约145M2/套）、均价相对较低（5100元带装修），总价控制得较好。星河湾星座虽然与其对外发布的销售套数有差别，但其户型最大、总价高，120套的销售成绩已比其他楼盘的大户型销售要理想。珊瑚湾畔自发售以来别墅的销售较为理想，已售出超过100套别墅，洋房今年10月才开售，但销售情况不及别墅，至今售出约50套单元，洋房的总价与华南板块其他大户型相比要高许多，且不带装修，销售业绩也较为正常。行内消息反映，广州雅居乐上善若水大户型的销售也不甚理想。上善若水户型面积在140平方米以上，主力户型面积为181-184平方米，价格从开盘的5500元到现在的5800元（均为毛坯价），单元总价较高。而华南新城二期160多平方米的大户型销售也不理想，元旦推出部分3800-4000元的特价单元促销。此外，华南新城一梯四户的设计对大户型档次、素质带来一定的影响。在售楼盘大户型销售情况楼盘销售情况备注2004年9月30日正式接受认购。至10月7日，成交160套，成交金额3.1亿，194万/套。发展商对外公开信息。星河湾星座从发售至今，800套卖了120左右，价格6500-7000(含3500装修)。行内信息了解。广州雅居乐上善若水2004年11月6日全面开放，11月13日开始认购登记，11月20日正式发售，推出100多个单元。11月13-21日共售出78套，8100万元，104万/套。发展商对外公开信息。6根据现场调查了解，平层单元销售比复式单元要好。珊瑚湾畔从发售至今，洋房公寓售出约50套。（别墅销售比洋房公寓理想）行内信息了解。中海蓝湾中海蓝湾当日开盘当日成交达120套，一至七日共成交200余套，成交总金额1.5亿元。发展商对外公开信息。华南新城总体销售状况较为一般，尤其是160多平方米的大户型销售情况不理想，仍然是户型相对较小的户型易销。行内消息了解。从上述楼盘的销售情况我们可以得出以下的信息：1）华南板块市场对150-200平方米的大户型承接力还是较为有限的。这类户型遇到价格上的“鸡肋”。该面积段的户型，楼盘在档次定位上不可能太低，套价一般在70-130万之间。从雅居乐的销售情况来看，该价格对于联体别墅是很有吸引力的，而对于集合式住宅而言则显得较高了。2）对于200平方米以上的大户型，星河湾和珊瑚湾畔都以近郊顶级洋房的姿态入市，在品牌、物业品质、社区环境等多方面因素的配合下，反而取得了相对较好的销售效果。但不能忽视的规律是，这种超大户型销售时间相对较长，而且对楼盘自身的资源要求很高。星河湾毕竟发展到了第四期，而开发商在产品上的投入成本也是很高的，如3500元标准的内部装修。珊瑚湾畔则承继和黄的品牌和客户网络。3）从中海蓝湾的销售情况来看，虽然中海的品牌对其销售有积极的影响，但100-150平方米、总价控制在50-100万的户型是较为适合当前华南板块主流购房群体的产品。2、客户情况180平方米以上超大户型购买群体：根据珊瑚湾畔和星河湾的情况，在华南板块购买超大户型的客户主要包括境外的购买者（如珊瑚湾畔20-30%的客户为港客）、广州及周边私营企业主等高收入人士，以及少量的华裔与外籍人士。星河湾第四期星座更是将目标锁向CEO级的买家。100-180平方米大户型的购买群体：在华南板块购买此类户型的人群，包括以下两类人：1）高收入的私营老板,政府机关企事业高