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1北京楼盘调研报告21、调研安排2、星河湾3、泛海国际居住区4、世贸天阶5、当代MOMA6、凤凰城7、龙湖·唐宁ONE8、橡树湾9、西堤红山10、小结目录3调研安排Ü路线安排11月3日下午：星河湾---泛海国际居住区11月3日晚上：世贸天阶11月4日上午：当代MOMA---凤凰城11月4日下午：龙湖·唐宁ONE--橡树湾11月5日上午：西堤红山Ü市调人员市场部：卢倩、王莉、张燕、许杨、薛姗徐易、陈耕、刘艳阳、张贾嘉、孟秀文工程部：罗浩、张涛、金柯、杨兴、李中良设计部：刘清4星河湾——献给人群中那些通过细节辨认品质的人5基本信息Ü项目区位：朝阳区Ü地址：朝阳北路四季星河路，北临1600亩森林公园，东傍2000亩绿化隔离带Ü占地面积：520亩Ü总建面：60万m2Ü物业类型：住宅Ü开发商：广州宏宇集团Ü投资商：宏宇集团Ü景观设计：香港贝尔高林公司Ü物业管理：高力国际物业公司Ü销售阶段：3期27-29F的高层Ü销售均价：3.8万（精装）6星河湾整体规划蓝图项目规划图或沙盘图一期二期四季会小学森林公园体育场馆生态公园四季VIP7建筑设计与建材装修Ü建筑风格新古典建筑的简美优雅与“度假村”式的休闲轻松。设计格调上揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美；设计创新之处还在于把通常是低层体量的度假建筑风格成功运用于高层与小高层体量之中建筑立面采纳了欧式风格，让人看过之后就将其联想到欧式宫廷的感觉；此外非常具有标识性和品质感，高档楼盘的气质呼之欲出Ü建材装修在精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质。精装选材足迹遍及全球，用材均为世界顶级品牌与星河湾的内在气质完美呼应。多种户型与现代简约风格、现代古典的ArtDeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至；也为品质阶层的个性化生活需求，提供了足够大的空间选择8园林景观-硬质Ü石材的切工与拼接都非常工整规范；Ü水池底部铺设海蓝色马赛克瓷砖，让人感觉水池清爽，水质干净，同时还给人湛蓝海水的效果。9园林景观-苗木Ü园林区域面积非常大，地形营造精致大气，苗木种植尺度舒适，处理舒展、自然，堆坡造型恰到好处；Ü湖岸处理别致，水陆过渡采用的是缓坡入水的方式，岸边点缀景石、玫瑰花境，种植垂柳，优雅而精致；Ü楼盘周边道路形成带坡绿带，且形成三层景观绿化，感觉工整大气。10园林景观-细节Ü小区内水景的规划比较有特色，结合了江南水乡的设计感和元素，如小木桥、黄蜡石等，并保证了每栋门口都有“溪水”经过；Ü柿树是秋季观果、观叶的优良树种，幼儿园内种植的柿树，红果，红叶挂满枝头，营造出良好秋季景观，别有风味两个小细节，大柿子树的设置（成本高），小水池中设置大垂柳，极具生活情趣；11销售接待Ü销售员年龄均在25-30岁之间Ü作为京城的高档楼盘，销售员的接待非常专业Ü特设有同行参观时间，并给予公示，处处强化行业标杆的身份Ü针对参观群体备有专门的臂贴和调查问卷Ü每个样板间配备有一名训练有素的保安和清洁人员12案场管理Ü星河湾把酒店式的管理引入销售中心，大厅优雅、豪华，钢琴现场演奏，情调十足；来到星河湾，会有一种宾至如归的感觉，像走进一个高雅的酒店大堂Ü整个销售大堂被花、植被和鹅卵石所围绕，给人以非常大气而华贵的感觉Ü三期沙盘模型并非完整的楼体，而是切割的户型平面分布图（将平面户型图印制在楼体上，格式新颖，让购房者对户型分布一目了然Ü销售中心一侧的墙面挂满了北京星河湾及宏宇集团曾经荣获的种种殊荣，极具说服力和震撼力Ü连电梯旁边垃圾桶上面的烟灰缸也是用一层薄薄的细沙所勾勒出来的星海湾的logo，从这点细节足见开发商的注重细节的功底Ü大堂楼梯旁边的走道上面全部是星河湾历来举办的高端活动的图片（KT板）展示，足以让购房者引起对奢华生活的无限向往和憧憬13案场细部图片花团锦簇的销售大厅荣获奖项展示墙荣获奖项展示柜垃圾筒上烟灰缸14户型设计Ü北京星河湾三期配合全部落地窗设计，户型视野比前期更显开阔。该期全部户型都为中西厨设计（中厨为封闭式的，西厨为开放式的），在门的设计上也有大突破，门的高度达到2.4米，比前期户型的门高出整整20厘米，表现出一种高门大户的贵气感觉A3户型602平米B4户型280平米C2b户型245平米15样板间Ü样板间设在营销中心内，1F四个，2F两个Ü三期的室内装修在用材上更加奢华，共用到50多种石材，其中80%来自国外进口。工艺上全部使用有10年以上专业技艺的技师精雕细作，有一个户型的玄关墙壁石材完全是手工打磨，工艺水准非常之高。三期装修上数十种全球品质石材的使用，数十名大师级工艺技师的精心雕琢，数百道优选工艺的组合，使星河湾精装现房成为独步国内的高品质住宅品牌16内部配套Ü总建筑面积14000余平方米的四季会高端会所，建筑风格为新地域主义风格Ü定位于中国首家超五星级精品酒店，囊括酒店、俱乐部等多种功能，四季会中包括专为顶级商务人士准备的贵宾房，可容纳400人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅，中餐厅及拥有多国特色美食的餐饮服务，户内户外豪华泳池，桑拿，网球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房，追求品质与专业的个性化管家服务17内部配套Ü德福双语幼儿园设有国际班、双语班。园内设有图书馆、涂鸦墙、感官世界、电脑室、室外训练区等Ü星河实验小学北京市、朝阳区教委重点扶持的公立学校内部设有塑胶跑道，操场设施齐备，外面电子显示频随时公布天气情况，菜谱以及需要告知学生家长的相关信息餐配标准很高，注重营养搭配，细节处处显示出人性化管理风范星河湾实验小学18物业及其他细节Ü引进了五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系，从售楼开始业主就可享受到五星级酒店服务及一站式个性化服务，包括机场车站接送行李服务订车服务等16项常规服务和18项特约服务Ü作为精细地产和品质地产的星河湾在细节上的打造的确值得行业学习的。其清洁工人的打扫工作细致到这样一种境界，将鹅卵石搬开对枯叶进行打扫后再将其复归原位Ü星河湾售楼中心门前大道的下水道井盖上面附着了一层跟柏油马路一样质地的材料19物业及其他细节Ü物业管理人员着装整齐，随处可见保安、清洁人员Ü保安人员彬彬有礼，工作认真，随时关注社区周围动向，及时阻止拍照等行为Ü保洁人员使用的抹布干净，登高清洁墙壁、墙顶的现象随处可见20项目卖点Ü准现房：星河湾在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模式运作4年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会所—四季会、酒店式公寓等同期建成，实现了现楼美景开盘。以其罕见的高品质震动京城地产界Ü创新园林：星河湾把南方的园林理念进行了成功移植与改良，成功摸索出打造北方园林的新思维新模式。事实证明，园林的风格在很大程度上能够吸引客户的眼光，给整个项目增添不少亮色Ü无以比拟的精装高端品质：星河湾项目设立自己的合作伙伴黑名单，以及在各种各样前来约购的装修材料、设备面前，不断试错，是真正的实用主义典范。正是这数百道优选工艺的组合，使星河湾精装现房成为独步国内的高品质住宅品牌。21营销推广Ü星河湾采取了一种别出心裁的营销方式——“跨界营销”Ü“跨界”(Crossover)是指突破原有行业惯例，跨界就是气质相近的企业/品牌联合起来，共享部分用户群，从而实现利益最大化Ü2008年6月3日，世界奢侈品协会中国俱乐部正式落户北京星河湾。其在星河湾摆放上百个品种的奢侈品展品，让星河湾成为一个奢侈品的宫殿。同时还将定期举办各种各样来自世界各地顶级品牌的新品发布、品牌讲座、时尚酒会。通过跨界营销，星河湾渐渐形成了一种“气场”，一种氛围，将财富阶层聚集起来，不但能为既有客户提供增值服务，还将吸引了大批潜在客户Ü在高调“迎娶”世界奢侈品协会中国俱乐部的同时，星河湾还极为低调地将北京外商俱乐部也争取落户到自身22泛海国际居住区——创造城市新生活23基本信息Ü项目区位：北京东四环主干道东侧毗邻CBD、丽都商圈、燕莎商圈及第三使馆区Ü占地面积：200万m2Ü总建面：260万m2Ü物业类型：高尚住宅、GOLF森林公园、商业文化、商务花园、商贸博览Ü开发商：北京泛海信华置业有限公司Ü投资商：泛海建设集团股份有限公司Ü建筑设计：DP(新加坡)建筑师事务所Ü景观设计：贝尔高林Ü物业管理：世邦魏理仕/泛海物业Ü开盘时间：2006年7月8日Ü销售阶段：一期后面的组团24整体规划国际高尚居住区二期国际商业文化中心，建面80万平米国际高尚居住区一期国际商贸博览中心，建面28万平米国际商务花园，建面27万平米国际GOLF花园25建筑设计与园林景观Ü建筑风格：新古典主义Ü建材装修：干挂石材照片的拍摄是从街道往居住区方向，可看出道路与楼盘之间有一定面积的绿地作为过渡，可能是开发商将建筑红线后退，留出一定面积的土地用于景观绿化。26园林景观Ü园林吸收了北方对称设计的特点，每个建筑组团拥有各具特色的园林景观，并规划了2.2公顷的社区内部集中绿化公园（1）据销售人员介绍该项目周边有朝阳公园、周围环境优越，社区内绿地覆盖率达70%（2）销售中心的园林景观做的一般，无新意，同时养护也跟不上（3）从沙盘上看居住区园林景观的布局采用的是自然式园林风格，不能看到景观实物，不能做详细的描述。从紧邻道路的往社区里看，建筑风格简单，外立面采用石材，给人感觉清爽，同时建筑红线后退留出土地用于景观绿化，使得街道与居住区有一定面积的绿地作为过渡，避免过了街道就进入居住区的突兀27销售接待与案场管理Ü销售接待销售人员讲解细致，个人素质高，谈吐大方Ü案场管理售楼处体量很大，装饰风格简洁大气样板间展示区和售楼处连为一体这样，可以将样板间开放时间提前，也可以节约来去样板房的时间，同时增加案场人气区位图为下沉式地下玻璃空间，展现方式独特案场挂设有几位项目知名设计师的巨幅照片，可以给人以大师手笔的印象28户型设计Ü共6种户型，最小140平米，目前在售210-320平米四种户型Ü户型设计呈大面宽、小进深的特点、动静分区比较明显;中厅面积巨大，一方面给主人造成了居住上的舒适感，另一方面也会给进门的人以开敞的空间感和奇妙感Ü300多平米的户型为双电梯入户，户型东面、南面全部为封闭阳台设计Ü户型设计独特，各种面积户型结构差距很大，甚至出现了开门左手面即入卧室的户型，但基本都能保证卧室的良好的朝向和采光Ü参观样板间时仿入迷宫，值得研究29样板间Ü样板间细节设计非常到位，精巧特别，每一种户型感受差别很大；简约、大方，不奢华有亲近感，适合居住Ü拉门处下沉式软性设计，防止破损和噪音；各洗漱间散落了玫瑰花瓣，散发幽香气息，营造浪漫氛围30内部配套Ü内部配套泛海国际住区包括高尚住宅、GOLF森林公园、商业文化、商务花园、商贸博览等，未来的配套将非常齐全Ü社区商业因项目处于前期住宅片区的规划和建设中，未能了解到其做为综合体的整体运作的精髓营销中心外观营销中心入口31项目卖点与营销推广Ü项目卖点城市综合体Ü推盘顺序一栋一栋挨着买，单栋楼在售期间价格不变，售完开始以更高价格销售下一栋Ü推广渠道不做宣传推广，靠业主口碑及小众营销Ü营销活动在样板间升级开放之际，邀请中华慈善总会、国际级钢琴表演艺术家孔祥东共同出席。同时，中华慈善总会将象征着爱心的黄丝带捐赠给泛海国际住区，泛海国际住区大力倡导的“全国爱心音乐教室”项目也正式启动，彰显了泛海国际住区将爱心赠与未来业主，回报社会的企业责任32其他细节Ü彬彬有礼的门童、五星级的温馨微笑成为泛海给我们的第一印象，也是最深刻的印象；见过很多气势恢宏的营销中心以及僵化的笑容，无疑泛海在选择培训门童方面走在了很多开发商的前列Ü建材、管道、开关等用材在样板间外的走廊作单独展示33世贸天阶——全北京，向上看34基本信息Ü项目区位：迎宾国道东大桥路的东侧，坐镇北京CBD西区门户Ü总占地：2.4万m2Ü总建面：13万m2Ü物业类型：商业街、写字楼Ü开发商：北京奥中基业房地产开发有限公司Ü投资商：北京置地房地产管理发展有限责任公司、澳大利亚ZD贸易投