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住宅工程竣工验收移交工作指引2008年6月18日1目的为规范住宅工程竣工验收及向小业主的移交工作，提高一次交楼率及客户满意度，特制定本工作指引。2适用范围本指引适用于各利润中心的商品住宅开发项目。3总则本指引供利润中心参照使用，请各利润中心在实际工作中，根据本地区实际情况，进一步丰富完善，制定出适合本地区的竣工验收移交工作制度并遵照执行。住宅工程开工后，利润中心项目部应依据本指引制订本项目的工程竣工验收及移交方案，包括工程竣工验收、物业接管验收及小业主入伙验收等。4分户验收1)住宅工程实施分户质量验收制度，应在招标确定监理、施工单位时明确分户质量验收的管理要求。2)工程开工后，应要求施工单位编制质量分户验收方案，方案经监理、业主审批同意后实施。3)划分五个分项进行分户质量验收：砼结构及砌筑、观感尺寸、门窗栏杆、防水防渗漏、机电等。4)结构按照多层结构施工完成、高层结构一般每10层划分为验收阶段，由施工单位自行组织按照现浇混凝土结构施工验收规范、华润置地标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对结构外观质量、结构平整度和垂直度、结构净空尺寸、预留洞口、管线盒的预埋等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以楼层为检验批报监理单位验收并签字。4分户验收5)砌筑按照多层砌筑施工完成、高层砌筑每施工10层，抹灰未进行之前，由施工单位自行组织按照砌体结构施工验收规范、华润置地标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对砌体外观质量、墙面平整度和垂直度、构造要求（构造柱、圈梁、墙拉筋、导墙、梁下斜砌收口等）、净空尺寸、预留洞口、管线盒的预埋等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以楼层为检验批报监理单位验收并签字。6)在每户住宅装修施工过程及完成后，由施工单位自行组织按装饰施工验收规范、华润置地标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对室内墙面、地面、顶棚、门窗、玻璃、栏杆、净空尺寸、防水等；室外通道、栏杆、铺装、园林等；机电给排水、电气、采暖、燃气、智能化等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以每户住宅为检验批报监理单位验收并签字。4分户验收7)分户质量验收由施工单位组织、监理及业主参加验收。8)建立分户质量验收档案。每户住宅应汇总该户检验批项目及检查结论,将有关信息填入分户验收汇总表中。单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表,将有关信息填入单位工程分户验收汇总表中。5专项验收1)工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、生活水箱安装及水质检测、天燃气验收、室内环境检测等。2)规划验收：建设工程完工后,必须向城市规划主管部门申请验收,经验收合格后,签发建设工程规划验收合格证。3)人防验收：建设工程完工后,必须向人防办申请验收,经验收合格后,签发建设工程人防验收合格证。5专项验收4)节能验收：建筑节能验收工作分为墙改禁实验收、节能隐蔽工程验收和节能竣工验收三部分。①墙改禁实验收：建设单位在民用建筑工程砌筑墙体完成后，请墙改办（节能办）到现场进行禁实验收并记录备案；②节能隐蔽工程验收：建设单位在民用建筑工程墙体、屋面等部位的节能做法隐蔽验收前一天，通知节能办参加。通过后，验收小组出具建筑节能措施隐蔽部分认定，作为工程竣工验收必备资料；③节能竣工验收：建设单位在工程所有节能措施全部竣工后，由承办人对提交资料审查，符合规定的，由建设单位选定时间，在节能办监督下，组织验收，验收合格后，由参验人员签字，并出具民用建筑节能验收报告。5)电梯验收：电梯工程完工后,必须向技术监督局申请验收,经验收合格后,签发电梯准用证。6)供水验收：供水工程安装完工后,必须向市自来水公司申请验收,经验收合格后,进行验收备案并送水。5专项验收7)供电验收：供电工程安装完工后,必须向供电局申请验收,经验收合格后，进行验收备案并送电。8)消防验收：建设工程完工后,必须向消防大队申请验收,经验收合格后,签发建设工程消防验收合格证。9)防雷验收：建设工程完工后,建设单位须向市气象局提交《防雷工程竣工验收申请表》及其它有关资料，市气象局收到申请表及认真审查有关资料后，对资料齐备合格的单位，将安排有关人员到场验收，工程验收合格后，市气象局将签发防雷验收报告。5专项验收10)生活水箱安装及水质检测：建设工程完工后,必须向环保局（卫生局疾病控制中心）申请对生活水箱安装及饮用水水质进行检测,经检测合格后，出具检测报告及水质检测合格证书。11)天燃气验收：建设工程完工后,必须向燃气公司申请验收，经验收合格后,签发燃气工程验收表。12)室内环境检测：建设工程完工后，须委托有资质检测单位对室内环境进行检测,经检测合格后,出具检测报告。6工程竣工验收1)工程项目完工时，利润中心项目部应要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料，包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好分包工程竣工初验收记录报告。2)监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报利润中心项目部。3)施工单位书面通知利润中心项目部申请验收。6工程竣工验收4)利润中心项目部在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由项目部准备相关工程竣工验收标准，尽快组织工程竣工验收。5)利润中心项目部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。6)利润中心项目部负责牵头组织，申请地方政府地区工程质量监督部门（质监站）参加，由质监站、项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，制定验收方案。7)监理单位配合施工单位向利润中心项目部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。6工程竣工验收8)利润中心项目部组织工程竣工验收。(1)项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。(2)验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。(3)验收组实地查验工程质量。(4)由利润中心项目部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。6工程竣工验收9)工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。10)工程竣工合格后，利润中心项目部要确定竣工日，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。11)在通过利润中心项目部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，项目部与质量监督部门沟通协调以使其及时出具监督报告。12)项目部应及时到地方建设行政主管部门办理验收备案证书，并及时到国土部门办理房产证。7物业接管验收1)物业接管验收是利润中心项目部内部工程竣工验收后，将物业移交物业公司着手实施物业管理前，而进行的物业实体再检验和物业资料移交。2)利润中心项目部在工程项目竣工后，需书面提请物业公司对物业接管验收。3)物业接管质量验收准备工作。(1)成立物业验收组a.由利润中心项目部组建由项目、监理、物业、施工等单位参加的验收组。b.验收组人员名单、分工架构根据验收物业的面积、时间要求以及验收难易程度确定。c.物业、监理、施工的内业资料管理人员负责接管物业的产权、工程、设备竣工资料的验收移交工作。d.项目、监理、施工、物业的各相关专业工程师具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。7物业接管质量验收(2)物业验收前的准备会a.验收组召开验收前的准备会，确定交接范围、内容、时间、进度等。b.确定物业接管验收标准：接管验收应分户进行验收，主要是观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。c.接管验收标准和验收方法：验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主与发展商签订的交房标准。验收方法为观感验收法和使用验收法。7物业接管质量验收(3)准备好接管验收记录表格：《房屋本体承接验收表》（给排水）《房屋本体承接验收表》（强弱电）《房屋本体承接验收表》（土建）《共用设施备承接验收表》《共用设施设备工程竣工实物移交清单》《单体建筑资料移交表》7物业接管验收4)交接验收过程(1)资料交接工程技术资料及图纸的交接主要包括《单体建筑资料移交表》、《物业产权资料移交清单》及说明文件。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，利润中心项目部应当立即正确真实补齐资料，要求责任方一般问题３天内解决，重大问题７天内解决。必要时利润中心项目部协助解决。a.物业产权资料：拆迁安置资料、项目开发批准报告、土地使用合同、用地红线图、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、生活饮用水《二次供水许可证》、预售、销售许可证。7物业接管验收b.政府验收合格资料：建设工程竣工验收备案表；建筑消防验收合格证；用电许可证；住宅使用说明书；住宅质量保证书；竣工后的面积实测报告；与政府部门水、电、气管理单位的产权移交协议书。c.综合竣工验收资料：技术资料：竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；图纸会审记录；工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土块试压报告；供水试压报告。7物业接管验收房屋产权籍资料：房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；其他资料（六图二书）：按1/1000比例尺的现状图；规划总平面图；道路规划图；竖向规划图；市政设施管网综合规划图；绿地规划图；居住小区的详细规划说明书；环境预评价书；环境影响报告。消防系统设备资料：设备出厂合格证；设备技术资料，使用说明书；系统打压试验报告；系统冲洗、试验资料；监控系统设备及技术资料，使用说明书；广播系统设备及技术资料，使用说明书。业主资料：已购房的业主姓名、性别、身份证号码、身份证复印件、房间位置、面积、联系电话、通讯地址等；已购房业主的付款情况或付款方式。7物业接管验收(2)物业验收工程实体的接管验收，主要包括户内实体、共用配套设施及机电设备设施的验收。验收组应做好相关验收记录表格。对不合格问题，要由项目部及监理判定责任，要求责任方一般问题7天内解决，重大问题15天内解决。必要时利润中心项目部协助解决。对于限时整改项目，物业公司跟踪整改结果，并做好验收遗留问题备案。利润中心项目部督促施工单位整改。物业整体验收合格后，物业公司接管物业，相关记录由物业公司归档。8小业主入伙验收1)交楼前的检查验收。在小业主正式入伙前，由项目部组织，物业公司邀请部分小业主进行检查验收预演。对小业主检查验收提出的问题在住宅小区房屋维修工作表中记录，并要求施工单位落实整改。整改完成后，检查组和被邀请的部分小业主负责验收。2)利润中心在小业主验楼前要成立客户服务部，组建客服联合小组，其中应包括物业公司、市场部、项目部有关人员。3)客户服务部是整个小业主入伙验楼解决问题的归口部门，是整个运作过程的中枢。4)物业公司陪同小业主验楼，做好《入伙房屋验收表》，如果小业主满意，应要求小业主签字认可。如果小业主发现问题，物业公司应主动解答有关问题，并做好详细验楼记录，需要维修的要填写《工程整改记录单》。8小业主入伙验收5)物业公司、市场部、项目部等部门收到的小业主投诉，应尽快反馈到客户服务部，列出《入伙整改项目汇总表》。6)由利润中心项目部和物业公司监察施工单位维修。7)施工单位在小业主验楼过程中，应组建施工专业维修组，其中应包括各工种施工