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0南南京京别别墅墅分分析析报报告告（2005年10月）南京垠坤代理机构地产研发中心1目目录录一、南京别墅市场整体情况.........................................................................................................................................................................2（一）南京别墅市场的主要别墅类型.....................................................................................................................................................2（二）南京别墅市场的区域分布.............................................................................................................................................................2（三）南京别墅市场的价格区间.............................................................................................................................................................3（四）南京别墅市场的供需状况..........................................................................................................................................................4（五）南京别墅市场未来趋势研判......................................................................................................................................................5二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）...............................................................................................10（一）江宁板块.......................................................................................................................................................................................10(二)江北板块.........................................................................................................................................................................................15（三）城区板块.......................................................................................................................................................................................17三、别墅个案调查...............................................................................................................................................................................20（一）玛斯兰德.......................................................................................................................................................................................20（二）山水华门.......................................................................................................................................................................................22（三）巴厘原墅.......................................................................................................................................................................................24(四)奥斯博恩..........................................................................................................................................................................................25（五）总结...............................................................................................................................................................................................272一一、、南南京京别别墅墅市市场场整整体体情情况况（一）南京别墅市场的主要别墅类型（二）南京别墅市场的区域分布南京目前在售别墅类型28.85%32.97%21.02%17.17%050100150200250300叠加联排双拼独立（套）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%10月份供应量市场份额南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。3（三）南京别墅市场的价格区间从图中可以看出，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。各类型别墅价格状况5150482561201020010000120009100166003600470075757030761010333060001200018000(元/平米)江宁51504825612010200城区1000012000910016600江北36004700市场均价75757030761010333叠加联排双拼独立4（四）南京别墅市场的供需状况南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。2005年5月－10月南京别墅市场供销情况1276138415051532544822936109242.63%59.39%62.19%71.28%05001000150020005-6月7-8月9月10月（套）0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%累计供应量累计销售量销售率5（五）南京别墅市场未来趋势研判1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少103545850204060801002001年2002年2003年2004年南京别墅市场历年上市量走势图（单位：万平方米）2、土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。63、别墅价格具有较大升值空间（1）区域内项目比较，价格差异明显从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。（2）国内比较，仍有较大的上升空间南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。4、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在180—260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：（1）最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。（2）独立别墅的差异性较大目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。7（3）别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。（4）中西结合建筑风格较为流行在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布局穿插