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[史上最猛政策]芜湖伟星5月地产局势研究事件1[总理与总经理]“总理不如总经理”*就在“两会”结束后第1天，就在市场还沉浸在温总理《报告》“促进房地产市场平稳健康发展”首都北京“1天3地王”：远洋以2.7万/平米拿下大望京1号地块，成为北京楼面单价地王；中信斥资52.4亿元拿下亦庄地块，成为总价地王；世博宏业以折合楼面地价29913元/平米，打破远洋地产新纪录。市场惊叹总理不如总经理。事件2[总理与央企]“勒令78家央企退市”*3月18日，国资委发布公告：除16家以房地产开发为主业的央企外，其余78家不以房地产为主业的央企，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。国资委给出了15天时间“大限”，78家涉及房地产业务的央企必须上报退出计划。此举被视为温总理的回击。事件3[16家与78家]“94%的核武器”*16家央企中，中房集团、中国保利、华侨城等3家“第一主业”为房地产；中建总公司、中化集团、中粮集团、招商局集团、华润集团等5家直接或间接控股地产类上市公司；中铁、中铁建、中冶、中国五矿、中国水利、中国葛洲坝、港中旅集团、南光集团等8家地产业务收入很低。16家央企净利润为全部央企房地产业务的94%。事件4[地王与房价]“上涨分水岭”*“315地王事件”就像个分水岭，改变了北京地产市场的节奏和预期。北京地产市场在“315地王事件”之后，由于地王区域引发卖方预期提高，价格上升迅速，买方出于对价格上涨的担忧，又一次引发普遍性恐慌购房。事件5[北京与2手房]“二手房先上涨”*2010年北京二手房价格首先从3个地王区域望京和通州开始上涨，进而蔓延到整个北京区域的二手房。3月29日北京二手房成交量在今年首次突破2000套大关，3月份成交量更创造了北京二手房市场同期成交量的新高。对于消费者而言，由于担心调控失效、房价加快上涨而仓促入市，楼市充斥着这种恐慌性情绪。事件6[北京与1手房]“一手房紧跟涨”*北京市地产销售价格3月底出现新的标杆：东四环至东五环八通线延线销售均价过3万；东五环至东六环销售均价奔2万；东六环之外销售均价突破1万。北京新的地产价格标杆成为北京楼市上涨的依据，同时成为全国价格的新参考。事件7[北京与一线]“一线受北京影响”*全国房地产市场受北京快速回暖的影响，房地产开始全面回升，北京、广州、深圳领涨，一线城市房价在2009年末基础上普涨20%。重点城市相对2009年1月1日的整体涨幅为39%，其中一线城市上升53%，二线城市上升23%。北京两会后半个月房价飙升16%，位列首位。事件8[1线与全国]“全国开始普遍涨”*虽然2月春节本身就是房地产的低谷期，但3月底全国房地产市场普遍回暖，各大城市成交量环比全部大幅回升，增幅均在40%以上，除北京环比增幅为45%、南京81%、重庆71.73%之外，其余城市的环比增幅均超过了100%，深圳和厦门的环比增幅更是在200%左右。事件9[全国与排名]“房价排行榜”*第一名：北京上周成交均价：21890元/平方米第二名：深圳上周成交均价：21282元/平方米第三名：杭州上周成交均价：20459元/平方米第四名：三亚上周成交均价：20017元/平方米第五名：上海上周成交均价：12432元/平方米第六名：福州上周成交均价：12123元/平方米第七名：宁波上周成交均价：11527元/平方米第八名：厦门上周成交均价：11337元/平方米第九名：广州上周成交均价：10682元/平方米第十名：南京上周成交均价：9120元/平方米第十一名：天津上周成交均价：9085元/平方米第十二名：温州上周成交均价：8746元/平方米第十三名：大连上周成交均价：8674元/平方米第十四名：海口上周成交均价：8032元/平方米第十五名：苏州上周成交均价：7822元/平方米事件10[国土部与统计局]“25.1%与1.5%”*国土资源部发布最新报告：2009年我国住宅均价上涨了25.1%，涨幅为2001年以来最高水平。相比国家统计局此前公布的2009年全国70个大中城市的房价涨幅1.5%的数字，差距较大。国土部报告与统计局数据已经引发业界争执，其对房价上涨又起到推波助澜的作用。事件11[14日国务院定调遏制]“坚决遏制高房价”*4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作：坚决遏制住房价格过快上涨，各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任；加强住房保障工作；实行更加严格的差别化住房信贷政策；加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。事件12[15日国务院新国四条]“第二套房50%首付”*4月15日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。事件13[15日国土部公布用地]“2010年18万公顷”*4月15日，国土资源部召开新闻发布会，对2010年住房用地供地计划有关情况进行通报。国土资源部土地利用管理司司长廖永林在会上称，据统计，全国30个省、市、区(西藏除外)2010年度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。事件14[17日国务院新国十条]“停止第3套贷款”*4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》：对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策。事件15[19日住建部通知]“不得更改购房者姓名”*4月19日，住房城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制；发展商不得以认购、预定、排号、发放VIP卡变相收取定金；取得预售许可证必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套价格；对尚未开盘项目要限期公开销售。事件16[税务总局清算增殖税]“严格清算土地增殖税”*国家税务总局再出重拳，要求各地税务局通过调整土地增值税来调控房地产市场，进一步加强土地税收缴纳清查工作，严格清算土地增值税，遏制房地产开发商的拿地冲动。广西、海南、上海等地也先后上调了土地增值税预征率。事件17[19日银行执行新贷]“严格贯彻贷款新政”*4月19日，深圳中行、工行、民生、华夏、光大、招商、建行、农行、交行、深发展行等10家商业银行已经全面执行新的房贷政策，对第3套住房贷款停止发放，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民停止发放购房贷款。事件18[18日深圳降6成]“恐慌性抛盘”*4月18日，深圳二手房受政策调控的影响，出现恐慌性抛盘，二手房看房人数及意向电话量比政策出台前减少近5成，成交量则急剧下降，整体成交量降幅达6成多，由于政策调控对投资客及换房客的打击，买家的观望情绪开始蔓延。事件19[20日北京降4成]“23个楼盘降价”*4月1日至18日，北京新房住宅整体成交活跃，日成交量维持在340套左右，4月14日更是创造了1464套的今年最高点。自4月15日楼市调控新政出台后，北京新房整体成交立即下滑，新房成交较4月上半月狂降四成。北京已经出现23个楼盘降价，最高降幅高达10万。事件20[19日股市暴跌]“八个月最大跌幅”*4月19日，受国务院连续出台重拳调控楼市的影响，地产板块昨日遭受重挫，整体下跌超过8%，共有25只股票跌停。受地产股影响，整个股市暴跌，沪指直接击穿3000点大关，大跌150点，跌幅高达4.79%，市场呈现恐慌性抛售。芜湖伟星[地产局势判断]“动荡已是必然”*本次调整是地产历史上最猛的新政，第1是中央的态度非常坚决：坚决遏制房地产；第2是各部委的态度非常坚决：坚决出台配套政策；第3是各地方政府的态度非常坚决：涉及2010年确定2012年政府换界人员。因而，本次房地产调整影响只在一夜之间，且政府不达目标决不罢休调整态度，使得地产动荡已经是必然。芜湖伟星[地产局势应对]“积极应对政策调整”*由于凤凰城主力销售在7月别墅；圣地雅歌主力销售在7月别墅；左岸5月有130以上高层户型；伟星城6月8栋高层、7月大量多层面市；伟星4大项目都涉及高端和大户产品，将会受到本次地产政策调整投资型及改善型的范围之内，因而建议伟星务必积极应对政策调整。凤凰城[地产局势应对]“分期付款应对”*本次地产调控主要是对按揭客户有制约，而对于分期付款则没有任何影响。因而建议凤凰城加强分期付款方式的政策应对，其将会对目前剩余跃层大户型销售及7月别墅销售都具有极好的支持力，从而保证凤凰城跃层或别墅的销售业绩。圣地雅歌[地产局势应对]“别墅现场应对”*对于圣地雅歌而言，由于其市场的唯一性特制具有绝对的别墅竞争力：都市核心的别墅区。因而，对于圣地雅歌而言，最好的政策调控应对方式就是眼见为实的现场力量，现场才是硬道理，现场才是对抗任何风险的完胜之道。左岸生活[地产局势应对]“老客户体系应对”*左岸最有价值的就是老客户，特别是住在左岸社区的老客户，因而老客户就是左岸生活对抗政策最好的手段。老客户的手机短信、楼梯间的告示栏、社区门口的大看板、老客户的政策优惠，以左岸老客户支持长期的销售促动。伟星城[地产局势应对]“现场活动应对”*伟星城将是伟星2010年的市场绝对主力，6月、7月都将会有大量的高层及多层面市，因而对于伟星城而言，其必须要有大量的客户群以应对政策的调整，因而建议伟星城增加现场假日的小型嘉年华活动，一定要让更多客户到现场，从而保证销售的客户量。芜湖伟星[地产局势应对]“坚决土地扩张”*地产调控是非常好的战略机遇，其对于拿地是极佳的节点，特别是今年各城市的土地供应急剧放量。因而，虽然伟星目前左岸、伟星城、三潭公园项目已经有大量的土地储备，由于地产调控已经形成拿地机遇，建议坚决进行土地扩张战略。THANKS！祝芜湖伟星风云再起