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十八大专题报告2012年11月15日2012年11月8-14日，中共第十八次全国代表大会召开；11月15日，习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及新一届政府领导人的执政，将会影响我国未来五至十年的政治经济发展。本文对历次党代会期间中国的宏观经济形势以及房地产政策进行梳理，并对各阶段的房地产市场变化进行分析，在此基础上对未来宏观经济环境以及房地产业发展走向进行了预判背景摘要近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾未来中国房地产业走势预判近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾1.宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著2.房地产业政策：与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展1.十三大-十四大：房地产市场化起步，个人购房比例提高2.十五大期间：房地产市场快速发展，房价涨幅较为平缓3.十六大-十七大：市场波动大，前几年房价涨幅高，近年趋缓1.宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要2.房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善3.房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展十三大-十四大（1988-1997年），房地产市场规模不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升，商品房销售面积由1988年的仅0.3亿平方米迅速扩大至1998年的1.2亿平方米，年均增长16%。十五大期间（1998-2003年），房地产市场快速发展，房地产投资增速平稳上行，占固定资产投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。十六大-十七大（2003-2012年），房地产市场发展大致分为三个阶段，2003-2007年，房地产投资保持25%以上的增速，商品房销售均价涨幅扩大至10%以上；2008-2009年，房地产市场由低迷转为蓬勃发展，2009年商品房销售面积同比增长44%，价格同比上涨23%；2010年以来，房地产投资增速有所下滑，量价过快上涨得到控制。十三大-十四大（1988-1997年），货币超发，通胀明显，宏观调控以控制需求和增加供给为主线；亚洲金融危机之后，谨慎实施金融政策，扩大内需，经济平稳健康发展。房地产业政策方面，加快住房制度改革，逐步实行住房商品化，个人购买商品住房比例提高。十五大期间（1998-2003年），亚洲金融危机对国内经济的冲击逐渐消逝，经济持续较快发展；加入世界贸易组织，对外贸易显著增长；国企改革力度加大，刺激供给增加和买方市场的形成。房地产业政策方面，全面停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，房地产业步入快速发展阶段。十六大-十七大（2003-2012年），宏观经济波动较大，前五年，出口以及投资特别是房地产投资带动经济较快增长；之后五年，受次贷危机等外部因素和内部矛盾多种因素影响，波动幅度明显加大。房地产业政策一波三折，经历了调控供需、重申支柱产业和严厉调控的三个阶段。摘要——近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾摘要——近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾摘要——未来中国房地产业走势预判从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，过去三十年的经济高速增长难以持续。预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾1.宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著2.房地产业政策：与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展（3）十六大-十七大：前五年出口和投资拉动经济快速增长；后五年波动较大（1）十三大-十四大：经济增长较为稳定，但物价波动较大（2）十五大期间：住房市场化改革全面开始，政策支持房地产业发展1.宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著（1）十三大-十四大：经济增长较为稳定，但物价波动较大（2）十五大期间：亚洲金融危机逐渐淡去，经济呈现较快增长（3）十六大-十七大：前五年出口和投资拉动经济快速增长；后五年波动较大（3）十六大-十七大：房地产业政策变动较为频繁（1）十三大-十四大：住房实物分配向住房市场化改革的过渡期（2）十五大期间：亚洲金融危机逐渐淡去，经济呈现较快增长2.房地产业政策：与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展十三大以来（1988—2011）我国房地产政策演变历程（1）十三大-十四大：住房实物分配向住房市场化改革的过渡期十三大-十四大期间（1988-1997年），房地产业的政策导向是加快城镇特别是大中城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化，并结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。（2）十五大期间：住房市场化改革全面开始，政策支持房地产业发展1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支柱产业，实现了我国住房市场化的根本转变。（3）十六大-十七大：房地产业政策变动较为频繁近两届政府任期内，受宏观经济、房地产业自身等多种因素的影响，房地产政策的波动较大，房地产市场大致经历“调控供需、抑制房价过快上涨”、“重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需”、“严厉调控，促进房价合理回归”三个阶段。2004-2008前三季度：调控供需，抑制房价过快上涨2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需2010年以来：调控持续升级，促进房价合理回归近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾1.十三大-十四大：房地产市场化起步，个人购房比例提高2.十五大期间：房地产市场快速发展，房价涨幅较为平缓3.十六大-十七大：市场波动大，前几年房价涨幅高，近年趋缓十三大以来房地产投资及销售情况1.十三大-十四大：房地产市场化起步，个人购房比例提高十三大-十四大期间（1988-1997年），住房制度改革从分批分期逐渐向全国推进，房地产市场迅速复苏，个人购买商品住宅比例大幅提高，1988年个人购买商品住宅的比例还不及三成，之后逐年提升，至1998年已近八成。房地产开发投资由257亿元增加至3614亿元,在固定资产投资中的比重快速上升，1988年之后的十年，占比扩大两倍。投资的快速增长带动市场成交量的迅速提升，商品房销售面积由1988年的仅0.3亿平方米迅速扩大至1998年的1.2亿平方米，年均增长16%。2.十五大期间：房地产市场快速发展，房价涨幅较为平缓十五大期间（1998-2003年），房地产投资和销售均保持快速增长，这与当时宏观经济的稳定以及房地产市场化的替代作用密切相关。这一时期政府实施扩大内需的方针和积极的财政政策，GDP保持8.7%的年均增长率，人民生活水平得到较大改善，同时基于1998年的住房制度改革和个人消费贷款的支持，房地产市场进入快速发展期，房地产投资增速由之前的剧烈波动转为保持平稳上行趋势，年均增速达到21.5%，在固定资产投资中的比重到2001年已超过二成，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，价格变化较为平缓，年均涨幅仅在3%左右。3.十六大-十七大：市场波动大，前几年房价涨幅高，近年趋缓2003-2007年，调控政策密集出台，房价依然坚挺2003年央行“121”文件拉响宏观调控警报，随后调控政策密度加大，几乎每年都有国字头的文件出台调控房地产市场，但房地产投资仍保持25%以上的增速，房价依然坚挺，年均涨幅在10%以上。2008年四季度-2009年，刺激政策支持下房地产市场迅速反弹2008年，为了抵御金融危机对我国的不利影响，房地产政策由打压转为鼓励，房地产市场经过2008年的短暂低迷后，2009年呈现蓬勃发展，商品房销售面积同比增长44%，房价同比上涨23%，量价涨幅均达到2003年以来的高点。2010年以来，调控政策持续收紧，量价涨幅得到控制遏制房价过快上涨，2010年以来，中央出台了一系列房地产调控政策，行政手段和经济手段并用，从抑制需求、增加供给和加强监管等方面对对房地产市场进行调整。投资投机需求得到抑制，房地产投资增速出现下滑，2011年增速下降5个百分点，2012年1-10月增速进一步下滑至15%；量价过快上涨趋势得到控制，2012年1-10月，商品房销售面积同比下降1.1%，商品房销售均价同比上涨6.8%，连续三年涨幅均处于较低水平。未来中国房地产业走势预判1.宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要2.房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展（2）调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益1.宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要1.宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要1.宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来5-10年我国GDP增长率的预测普遍在8-9%之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。从中央规划来看，“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%，十八大报告提出确保到2020年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010年翻一番，年均增长7.18%即可达到目标。随着经济增速的放缓，未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而不是单纯追求增长速度。（1）过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免（2）调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益十八大报告指出，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。由此可见，未来经济发展的方向以及政策思路已经明确，下一阶段中国经济发展战略将着力解决经济结构调整问题，将主要通过推进结构调整和加快转变经济发展方式促进经济增长，更加注重经济发展的质量和效益。与以前相比，改革开放以来直到十六大，历次党代会对经济发展的战略选择基本都是以加快发展经济为目的，促使经济加快发展不仅是经济问题更成为政治问题，宏观经济政策集中精力搞经济建设，促进国民经济快速发展。近十年来，随着更多经济社会矛盾的涌现，宏观经济发展坚持以经济结构战略性调整和转变经济发展方式，坚持在发展中促转变、在转变中谋发展，大力推进结构调整。预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，以调整经济结构，实现经济增长与质量的同步提升，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。（4）房产税等长效机制将逐步完善（1）坚持房地产调控有利于促内需调结构2.房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善（3）推进保障性安居工程建设，实现居民住有所居（2）抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出（1）坚持房地产调控有利于促内需调结构坚持房地产调控，对宏观经济平稳健康运行意义重大，一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房地产市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于普通居民的住房消费和其他消费，进而扩大内需、保持经济平稳较快发展；另一方面，通过房地产市场调控，抑制投资投机需求，降