发达国家房地产融资模式比较及启示

河北大学硕士学位论文发达国家房地产融资模式比较及启示姓名：张晓娟申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：康书生2011-05摘要I摘要在世界上经济快速发展的国家中，房地产业通常都是作为一个国家的支柱产业，它的健康发展离不开金融的支持。世界各国跟据自身的政治、经济体制，都在逐步完善其房地产融资模式，而我国的房地产金融发展相对滞后，尚未形成完整的理论体系，无法满足房地产业融资的需求。美国、德国、新加坡、日本四个发达国家的房地产金融都经过了几十年甚至是上百年的发展，积累了许多成功的经验。因此，本论文试图通过对这四个国家的房地产融资模式进行比较分析，总结出这些国家行之有效的发展经验，并针对我国现有房地产融资提出可行性建议。文章主要分为三个部分。第一部分是文章概述，介绍了房地产融资的概念和基本特点，重点阐述了房地产融资模式的主要内容，可以概括为：一个比较完善的房地产融资模式包括三个基本方面：高效的融资方式、健全的融资机构和丰富的融资工具。第二部分是文章的重点章节，主要论述了美、德、新、日四个国家在房地产融资的方式、机构和工具三方面的比较分析。美国凭借发达的资本市场解决融资需求；德国和日本遭受战争的重创，分别发展形成了住房互助储蓄和官方与民间相结合的融资模式；新加坡是一个典型的小型开放经济，拥有一个高效廉洁的政府，适宜通过强制储蓄来融通资金，各个国家都根据自身的实际国情制定和实施了相对匹配的房地产融资模式。此外，这部分还总结分析了各国房地产融资模式的特点并重点阐述了异同之处。第三部分是发达国家房地产融资的成功经验对我国的启示。首先要完善房地产融资模式，通过分析国外几种典型模式的利弊可以得出我国的模式选择应该是发展市场型金融为主，政策性金融为辅；其次要积极促进住房抵押贷款证券化，我们可以从住房抵押贷款一、二级市场的建设和制度环境建设三方面来完善金融基础环境；再次要大力改革住房公积金制度，在借鉴新加坡中央公积金制度经验的基础上我们可以从政策法规、监管体制和资金运作三方面进行改进；然后是加快组建专业化房地产融资机构，可以对公积金管理中心进行相应改制，也可以继续推广住房储蓄银行；最后要加强政府管理，政府可以通过加强法律制度环境建设、健全风险监控体系和成立政府担保机构三个方面来发挥作用。关键词房地产金融融资方式融资机构融资工具政府作用AbstractIIAbstractTherealestateisalwaysapillarindustryoftherapiddevelopmentofeconomyofcountries.Thehealthydevelopmentofrealestatecannotdowithoutthesupportoffinance.Worldcountriesgraduallyperfecttheirrealestatefinancepatternsaccordingtotheirownpoliticalandeconomicconditions.But,thedevelopmentofrealestatefinanceofourcountryisstilllaggingbehind.Therealestatefinancehasn’tformacompletetheoreticalsystemandcannotmeettheneedofrealestatefinancing.TherealestatefinanceoffourdevelopedcountriesofAmerica,Germany,SingaporeandJapanhavedevelopedfordecadesorevencenturiesandaccumulatedmuchsuccessfulexperience.Therefore,thispaperattemptstosummeruptheeffectiveexperienceofthesecountriesthroughanalyzingtherealestatefinancepatternsandposefeasiblesuggestionsforourexistingrealestatefinancepattern.Thepaperconsistsofthreeparts.Thefirstpartisarticleoverview.Itmakesastatementonthemeaningsandbasiccharacteristicsofrealestatefinance.Itelaboratesthemaincontentsofrealestatefinancepatternthatcanbesummarizedas:acompleterealestatefinancepatterncontainsthreebasicaspectswhichareefficientfinancingmethods,wholesomefinancinginstitutionsandabundantfinancinginstruments.Thesecondpartistheimportantchapterofpaper.Itdiscussesthecomparativeanalysisonfinancingmethods,financinginstitutionsandfinancinginstrumentsoffourcountries.Americameetsfinancingneedthroughwell-developedcapitalmarkets;GermanyandJapan,sufferedfromheavylossesduringWorldWarII,implementhousingmutualsavingsandcombinationofofficialandprivatefinancingpatterns;Singaporeisatypicalsmallopeneconomy,whichhashonestandefficientgovernment,soitfinancesthroughcompulsorysavings.Allthesecountrieshaveestablishedandimplementedrealestatefinancepatternsaccordingtotherealconditionsoftheirown.Inaddition,thispartanalyzescharacteristicsofrealestatefinancepatternsandelaboratessimilaritiesanddifferences.Thethirdpartistheinspirationofthesuccessfulfinanceexperienceofdevelopedcountries.Firstisperfectourfinancepattern.Byanalyzingtheprosandconsofseveraltypicalpatternsofforeigncountries,ourchoiceshouldbethatmarketfinanceasbasedandpolicyfinanceassupplemented;Secondisencouragethedevelopmentofmortgagebackedsecurities.WecanimprovethefinancialbasisofenvironmentbybuildingprimaryandAbstractIIIsecondarymarketsofmortgagebackedsecuritiesandinstitutionalenvironment;Oncemoreisreformtheprovidentfundsystem.OnthebasisofdrawingontheexperienceofcentralprovidentfundsystemofSingapore,wecanimprovefromthreeaspectsofpoliciesandregulations,supervisionsystemandcapitaloperation;Nextisestablishprofessionalfinancinginstitution.Wecanrestructuredthefundmanagementcenter,alsocanpromotehousingsavingsbanks;Finalisstrengthengovernmentmanagement.Thegovernmentcanplayrolesbystrengtheningthelegalsystemenvironment,perfectingriskmonitoringsystemandestablishinggovernmentsecurityagencies.Keywords:realestatefinancefinancingmethodsfinancinginstitutionsfinancinginstrumentsgovernmentroles第1章导论1第1章导论1.1选题背景及研究目的1.1.1选题背景1、发展房地产业的重要性在世界上经济快速发展的国家中，房地产业通常都是作为一个国家的支柱产业。世界上各发达国家房地产业发展的历史经验表明，房地产业的兴衰直接关系到国民经济的兴衰，它不仅直接影响一个国家的经济发展水平，还关系到民众的生活质量与幸福指数，甚至关乎经济社会的和谐与稳定。改革开放30多年来，我国国民经济取得了飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇住房制度改革不断深化并取得了实质性进展，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，住房条件也得到较大改善。特别是进入本世纪以来，我国的房地产业高速发展，对经济增长和人民生活水平的提高都做出了极大的贡献，同时也带动了钢铁、建材、交通等相关产业的繁荣与发展。所以，我们应该保持房地产业的持续健康发展，充分发挥房地产业的经济带动作用。2、金融对房地产业的支持作用经济决定金融，金融推动经济发展。同样，房地产业作为一个高投入、高风险、高收益的资本密集型产业，对金融业的依赖度很高，它的健康发展必然离不开金融的支持。首先，房地产的开发和经营需要金融信贷资金的大力支持，房地产开发项目资金数额巨大，仅靠开发商的自有资金是难以维系的；其次，房地产的流通和消费也需要信贷资金的有效支持，因为房地产商品的单位价值要远远大于其他商品，对于普通家庭来说，完全以自有资金购买住房是存在较大困难的；再次，房地产金融的发展也有利于房地产业的健康发展。同时，政府可以房地产金融作为调控工具，通过调整利率、控制规模、提高贷款条件等手段来调整房地产市场的结构性供需矛盾，起到抑制房价过快上涨、熨平经济周期和促进房地产业健康发展的作用。伴随着房地产业近年来的迅猛发展，我国的房地产金融取得了长足的进展；但同时房地产金融发展的深度和广度也制约着房地产业的规模扩增与发展增速，两者相辅相河北大学经济学硕士学位论文2成。因此，对房地产金融问题进行探讨有着非常现实的价值和意义。1.1.2研究目的房地产业作为一个国家的支柱产业在我国国民经济中的作用和地位日益明显和重要。中央经济工作会议明确强调要把促进住房建设和住房消费作为当前及今后一段时间国民经济的重要增长点。世界各国依据自身的政治、经济体制，都在逐步完善其房地产融资模式，而我国的房地产金融发展相对滞后，速度较为缓慢，不仅从理论上缺乏系统完善的体制架构，而且在发展模式和政策安排上也缺乏明确的定位，无法满足房地产业融资的需求。因此本文的研究目的，就是通过比较研究发达国家在房地产融资模式上的异同，总结出这些国家行之有效的发展经验，来分析我国与发达国家在房地产业融资方式之间的差距，进而对我国房地产融资的模式选择和经验借鉴进行深入的探讨。1.2国内外研究现状1.2.1国内研究