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台灣住宅需求動向季報第二卷第四期民國九十三年第四季HousingDemandSurveyoftheFourthQuarter2004行政院經濟建設委員會財團法人台灣不動產資訊中心中華民國九十四年二月目錄壹、綜合結論……………………………..…………….1貳、已購屋者住宅需求狀況……..…….….………..3參、購屋搜尋者住宅需求狀況…….………...…16肆、租屋搜尋者住宅需求狀況……….…..………26伍、購屋者對房價信心狀況…………..…..….…..34附錄A調查參與單位………………….……..…....36附錄B調查對象、時間、方法…………....………36附錄C問卷回收狀況與抽樣誤差……..…........37附錄D調查說明與無效樣本或缺失資料處理………………………………………………38附錄E房價年所得比及房貸支出佔家庭月所得比計算說明……………………...…….39附錄F購屋者對房價信心分數計算方法說明…………………………………………….39附錄G已購屋者、購屋搜尋者、租屋搜尋者問卷……………………………………………....40表目錄表2.1各縣市已購屋者基本資料統計……………5表2.2歷次調查已購屋者基本資料統計………..6表2.3各縣市已購屋者購屋需求分配(續)…..14表2.4歷次調查已購屋者之購屋需求分配…...15表3.1各縣市購屋搜尋者基本資料……………..18表3.2歷次調查購屋搜尋者基本資料……..….19表3.3各縣市購屋搜尋者購屋需求分配……..23表3.4歷次調查購屋搜尋者購屋需求…..…….24表3.5各縣市購屋搜尋者優先選擇市場類型分配………………….………………………….….…25表4.1各縣市租屋搜尋者基本資料………..…..…28表4.2台北縣市租屋搜尋者需求分配….…....…..33表5.1台灣地區購屋者對房價信心分數….........35附表C-1各調查縣市已購屋者問卷回覆情形(銀行貸款購屋客戶問卷)………………………..…...37附表C-2各調查縣市購屋搜尋者問卷回覆情形(仲介公司尋屋客戶問卷)…………….…………..37附表D93年第4季基本分析、交叉分析項目表38圖目錄圖2.1.1各縣市已購屋者年齡分配……………….……4圖2.1.2各縣市已購屋者家庭月所得分配……………..4圖2.1.3各縣市已購屋者購屋居住人數分配………….4圖2.2.1各縣市已購屋者購屋動機分配………...………7圖2.2.2各縣市已購屋者購屋動機/權屬分配…………7圖2.3.1各縣市已購屋者購屋市場類型分配……..…...8圖2.3.2各縣市已購屋者購買房屋類型分配……….....8圖2.3.3各縣市已購屋者購屋面積分配………………...8圖2.4.1各縣市已購屋者購屋總價分配…………………9圖2.4.2各縣市已購屋者購屋平均總價、平均單價…9圖2.4.3各縣市已購屋者購屋議價空間…………………9圖2.4.4各縣市已購屋者購屋搜尋時間及看屋數……9圖2.4.5各縣市購屋房價年所得比及購屋負擔分配..10圖2.4.6各縣市購屋者向仲介公司購屋分配………….10圖2.5.1台北市本季與前季貸款成數分配………….11圖2.5.2台北縣本季與前季貸款成數分配………….11圖2.5.3桃竹地區本季與前季貸款成數分配………….11圖2.5.4台中地區本季與前季貸款成數分配………….11圖2.5.5高雄地區本季與前季貸款成數分配………….11圖2.6.1各縣市已購屋者對近三個月房價趨勢看法..12圖2.6.2各縣市已購屋者對一年後房價趨勢看法…...12圖3.1.1各縣市購屋搜尋者年齡分配…………….……..17圖3.1.2各縣市購屋搜尋者購屋居住人數分配………17圖3.1.3各縣市購屋搜尋者職業分配………………….17圖3.1.4各縣市購屋搜尋者家庭月所得分配………….17圖3.2.1各縣市購屋搜尋者購屋動機分配……….…….20圖3.2.2各縣市購屋搜尋者購屋動機/權屬分配……..20圖3.3.1各縣市購屋搜尋者優先搜尋房屋市場類型..21圖3.3.2各縣市購屋搜尋者搜尋房屋類型分配………21圖3.3.3各縣市購屋搜尋者搜尋房屋面積分配………21圖3.3.4各縣市購屋搜尋者之購屋預算分配………….21圖3.4.1各縣市購屋搜尋者對近三個月房價趨勢看法………………………………………………………22圖3.4.2各縣市購屋搜尋者對一年後房價趨勢看法..22圖4.1.1台北縣市租屋搜尋者年齡分配………………..27圖4.1.2台北縣市租屋搜尋者租屋居住人數分配…..27圖4.1.3台北縣市租屋搜尋者職業分配………………..27圖4.1.4台北縣市租屋搜尋者所得分配………………..27圖4.2.1台北縣市租屋搜尋者租屋類型分配…………29圖4.2.2台北縣市租屋搜尋者現住房屋權屬分配…..29圖4.2.3台北縣市租屋搜尋者租屋原因分配…………29圖4.3.1台北縣市租屋搜尋者希望租屋面積分配…...30圖4.3.2台北縣市租屋搜尋者希望月租金分配………30圖4.3.3台北縣市租屋搜尋者平均租屋坪數分配…...30圖4.3.4台北縣市租屋搜尋者平均租金分配………….30圖4.3.5台北縣市租屋搜尋者未來購屋意願分配…..31圖4.3.6台北縣市租屋搜尋者未來購屋預算分配…..31圖4.3.7台北縣市租屋搜尋者未來購屋類型分配…..31圖4.3.8台北縣市租屋搜尋者未來購屋面積分配…..31圖4.4.1台北縣市租屋搜尋者對近期租金趨勢看法..32圖5.1.1台灣地區購屋者房價信心綜合分數..…..…..34圖5.1.2台灣地區已購屋者房價信心分數…....……34圖5.1.3台灣地區購屋搜尋者房價信心分數…..…...34行政院經濟建設委員會都市及住宅發展處財團法人台灣不動產資訊中心Page1壹、綜合結論93年第4季之住宅需求動向，整體可說是審慎樂觀。本季首購族群增加、年齡層下降，顯示市場仍是以首購族群為主的需求結構。而從自用及投資需求持穩、房價持平代表基本需求動能仍維持穩定；但購屋決策時間、議價空間、購屋負擔的擴大及對房價信心持續遞減，代表需求面仍呈現審慎保守。本季住宅市場在升息、通貨膨脹、及供給擴增題材發酵下，需求動能成長相對有限；94年初期住宅市場預計將延續升息所引發的購屋負擔增加、新屋市場供給大幅擴增議題，維持93年第4季的觀望氣氛，議價空間的擴大可能成為市場及購屋者關注焦點。租屋市場的年輕族群比重有擴大跡象，但相當比例之租屋搜尋者未來有購屋意願，顯示購屋市場未來之轉租為買需求仍相當穩定。一、從已購屋者需求觀察(一)年齡35歲以下、月收入6萬以上之已購屋者較上季略增。已購屋者平均年齡35.9歲，以35-45歲佔42.7%為主，其次為25-35歲之40.4%；本季35歲以下購屋者持續增加且首次突破四成，顯示低年齡層購屋者有機會成為購屋主流。家庭月所得平均以3-6萬元為主，佔34.1%；相較上季，本季月所得6萬元以上佔59.5%，較上季之55.5%增加4個百分點。(二)首購自住需求較上季增加，投資需求持平顯示需求動能穩定。購屋目的以首購自住者佔53.8%為主，較上季之45.9%增加7.9個百分點；投資需求佔16.8%，較上季持平；換屋自住者佔29.4%，較上季之37.5%減少8.1個百分點，台中縣市的投資需求相對較高。(三)新屋及預售屋、購屋面積40坪以上皆較前季增加。購屋類型仍以中古屋佔45.8%最高，較上季之52%減少6.2個百分點，台北縣市比重較高；新成屋及預售屋需求分別佔32.7%、16.6%，合計較上季之43.2%明顯增加6.1個百分點，台北縣市以中古屋需求較多；桃園、新竹、及台中縣市以新成屋及預售屋需求較多；高雄縣市以新成屋及中古屋需求較多。購屋面積平均38坪，31-40坪佔26.9%最高；與上季相較，40坪以上較大面積住宅需求有增加跡象。購屋總價以300-900萬元為主，平均總價為490萬元，較上季持平。(四)房價年所得比下跌，但在房價持平及貸款成數八成以上增多的影響下，每月購屋負擔續增。房價為家庭年所得之5.7倍，較上季下跌，購屋負擔為家庭月所得26.7%，則較上季之25.7%增加。顯示本季在房價持平及貸款成數八成以上增多的影響下，每月購屋負擔持續增加。(五)已購屋者對房貸之最大額外支付能力平均為1萬元，台北縣市購屋者對貸款支出之應變彈性較低。已購屋者對現有房貸的平均每月額外支付能力為1萬元，2/3台北縣已購屋者每月額外支付能力低於1萬元，而台北市所得6萬以下已購屋者貸款的平均每月額外支付能力僅5,000元。綜合顯示台北縣市已購屋者對房貸負擔變動之應變能力相對較低。(六)購屋決策時間增加，議價空間擴大。搜尋時間為4.5個月，較上季之4.2個月增加；看屋數為7.9屋，亦較上季之7屋增加；平均議價空間則由前季8.9%擴大至10.3%，增加幅度不小。綜合顯示本季購屋決策時間增加，且議價空間有擴大跡象，預料對房價的維持將形成壓力。調查說明：93年第4季之住宅需求動向調查對象為台灣地區已貸款購屋者（銀行購屋貸款客戶）、購屋搜尋者（仲介看屋客戶），調查地區包括台北縣市、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、高雄縣市等九縣市，從19家本國銀行、9家仲介公司，以分層抽樣法抽樣309家銀行分行及262家仲介分店。此外，調查對象還包括台北縣市租屋搜尋者之調查，以崔媽媽基金會網路及現場問卷為主。標準調查時間從12月1日至12月15日止，合計回收有效樣本計2,950份。已購屋者問卷在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負2.3%；購屋搜尋者問卷在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負2.64%；租屋搜尋者問卷在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負3.91%。行政院經濟建設委員會都市及住宅發展處財團法人台灣不動產資訊中心Page2(七)對房價看法仍審慎樂觀，但看漲比例連三季遞減，長期房價趨勢傾向保守。41.4%受訪者認為近期房價會上漲，高於看跌者之8.9%。就一年後房價來看，看漲者比例為34.7%，但較上季之44.6%大幅減少近10個百分點。顯示本季已購屋者對房價的看法仍延續上季之看漲態度，但看漲比例已連三季遞減，且從長期看跌人數較多判斷，消費者對房價長期趨勢已傾向保守，值得持續注意。二、從購屋搜尋者需求觀察(一)年齡35歲以下、月收入6-9萬之購屋搜尋者皆較上季略增。購屋搜尋者平均年齡35.8歲，25-45歲佔八成以上仍為主要購屋族群，但35歲以下佔44.2%，相較上季之41.1%略增3.1個百分點；家庭月所得平均以3-6萬元為主，佔34%，但所得在6-9萬比重佔29%，較上季之23.9%增加5.1個百分點。(二)首購自住與上季持平，但換屋需求已連3季增加。購屋目的以首購自住者佔54.5%為主，較上季持平；換屋自住者佔25.1%，較上季略增0.3個百分點，已連3季增加，台北市換屋需求達三成較多，首購族則以桃竹縣市逾六成比重較高。(三)中古屋仍為購屋搜尋者優先考慮對象，其次為新成屋，預售屋需求較上季略增。購屋面積以31-40坪、預算以300-500萬為主。52%的購屋搜尋者會優先考慮中古屋，其次35.9%會優先考慮新成屋；相較於上季，中古屋之比重增加8.3個百分點，新成屋之比重減少6.2個百分點；優先考慮預售屋者佔6.1%，較上季之5.9%略增。房屋需求類型仍以大樓為主，約佔45.6%，台中縣市的透天別墅需求近六成，比重較高；購屋面積以31-40坪佔41.9%最高，桃竹及台中縣市40坪以上需求皆逾3成，較傾向大面積住宅。購屋預算以300-500萬元之間為主，合計佔37.4%，較上季略增。(四)對目前房價看法多維持平穩，但對未來房價看法則傾向看跌。30.4%的購屋搜尋者認為近期房價將上漲，較前季大幅減少，且已連3季減少，而看跌者卻相對持續增加。就一年後房價趨勢則呈現看跌者(39.7%)遠高於看漲者(24.8%)，顯示購屋搜尋者對未來房價看法傾向看跌。綜合顯示，購屋搜尋者本季對目前房價的看法維持平穩，但較上季則更顯得保守；對未