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台灣房地產景氣動向季報第十卷第三期民國九十七年第三季RealEstateCycleIndicatorsoftheThirdQuarter2008內政部建築研究所國立政治大學台灣房地產研究中心中華民國九十七年十二月台灣房地產景氣動向季報計畫主持人：何明錦所長（內政部建築研究所）共同主持人：張金鶚教授（政治大學地政系）協同主持人：林秋瑾教授（政治大學地政系）彭建文副教授（台北大學不動產與城鄕環境系）研究人員：江穎慧（政治大學地政系博士班）陳佳甫（政治大學地政系碩士班）羅于婷（政治大學地政系碩士班）王俊鈞（政治大學地政系碩士班）徐宏仁（內政部建築研究所）研究助理：周育如（政治大學台灣房地產研究中心）目次摘要……………....…...………………………………....…...…………………I壹、九十七年第三季房地產景氣動向一、房地產景氣綜合指標………………………………………………1二、房地產景氣對策訊號及說明………………………………………17貳、房地產廠商景氣調查一、房地產廠商對市場景氣判斷………………………………………21二、房地產廠商對市場景氣狀況判斷…………………………………22三、房地產廠商本身經營狀況..……………………………………..25四、房地產廠商對重大事件影響之看法….………………………………32參、房地產景氣未來展望一、房地產景氣綜合指標…..………………………………………………41二、房地產廠商景氣調查…..………………………………………………41三、房地產市場與政策走向…………………………………………………44附錄一、房地產景氣用詞說明....…………………………………………………87附錄二、民國九十六年第四季至民國九十七年第三季各層面指標經季節/趨勢調整後指數之變動率....…………………………………………………88附錄三、各項實質衡量指標型態與資料來源、定義……………………………89附錄四、房地產景氣綜合指標編製說明……………………………………….90附錄五、房地產景氣對策訊號編製說明………………………………………93附錄六、房地產廠商景氣調查方法說明…………………………………………95附錄七、各層面指標原始值月變動率………….…………………………………96摘要民國九十七年第三季房地產市場景氣，領先指標大幅下降2.59%，同時指標大幅下降1.87%。房地產景氣對策訊號較上一季下降3分藍燈，此是近七年首度的藍燈。就廠商經營意願調查來看，本季相較於上一季淨增加為-94.87%，預期第四季、明年第一季的淨增加分別為-76.92%與-54.49%。另外，就本季利空與利多新聞消息比為82%：18%明顯看壞。綜合而言，本季房地產市場景氣較上季大幅下滑而呈現低迷。展望未來房地產景氣，在領先指標大幅下滑，且廠商對未來景氣預期明顯看壞，房地產市場會出現較明顯的下修整理。壹、民國97年第3季台灣房地產景氣指標分析一、房地產景氣對策訊號：較上季下降3分，為近七年首度的藍燈本季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為7分，較上季減少3分，燈號為藍燈，景氣呈現低迷，其中素地交易量指數較上一季減少1分，建造執照面積、新推個案標準單價與上一季相同，住宅使用率較上一季減少2分。二、房地產景氣綜合指標：領先指標與同時指標雙雙大幅下滑領先指標綜合指數為95.95，較上季下降2.59%，屬於大幅變動狀態，預期明年第三季房地產景氣仍將不佳。五項經調整的構成指標中，貨幣供給額、建築貸款餘額變動量、消費者物價指數為增加，營建股股價指數、國內生產毛額為下降趨勢。同時指標綜合指數為100.88，較上季下降1.87%，屬於大幅變動狀態。六項經調整的構成指標中，除基準放款利率為上升趨勢外，新承做購屋貸款金額、建造執照面積、素地交易量指數、新推個案標準單價、住宅使用率均呈現下降趨勢。三、個別指標分析：使用面上升、生產面穩定、投資面與交易面下滑投資面指標綜合指數為97.23，較上季下降3.47%，屬於大幅變動狀態，除基準放款利率、貨幣供給額為增加趨勢外，營建股股價指數、國內生產毛額、素地交易量指數為減少趨勢。生產面指標綜合指數為99.02，較上季上升0.02%，屬於穩定狀態，其中建築貸款餘額變動量、營造業員工平均薪資為增加，建造執照面積、使用執照面積呈現下降。交易面指標綜合指數為103.28，較上季下降2.80%，屬於大幅變動狀態，除消費者物價指數為增加，新承做購屋貸款金額、建物買賣移轉登記棟數、土地增值稅額、新推個案標準單價均呈現下降趨勢。使用面指標綜合指數為109.40，較上季上升3.19%，屬於大幅變動狀態，其中住宅使用率為下降趨勢，房屋租金價格指數、家戶數年增率指數則為上升趨勢。I貳、房地產廠商經營意願調查結果（97年11月）廠商對97年第3季與未來(98年第1季)房地產景氣均明顯看壞相較於上一季與去年同季，本季廠商對於房地產景氣判斷之淨增加分別為-94.87%、-96.79%。相較於上一季，各類型廠商的淨增加均在-90%左右以上，彼此差異不大。就地區來看，各地區廠商的淨增加亦在-90%之間，彼此差異不大。就廠商對房地產市場狀況判斷來看，除勞工成本、建材價格淨增加為正外，市場房價變化、市場資金週轉難易程度、市場推案量、金融機構承做房地產貸款意願的淨增加均超過-70%以上，而市場銷售狀況的淨增加更超過-90%以上。就廠商個別經營狀況來看，勞工成本、建材價格兩項指標的淨增加為正外，其他指標的淨增加均為負，其中以獲利、推案量、銷售率、成交案件、成交所需時間、新承做貸款件數與金額的淨增加均超過-60%以上。廠商對於97年第4季、98年第1季景氣預期的淨增加分別為-76.92%與-54.49%。就98年第1季來看，除仲介/代銷/廣告的淨增加為-30.77%外，其他各類型廠商的淨增加均在-50%以上。就地區來看，各地區廠商的淨增加均在-55%左右。就房地產市場狀況判斷來看，除勞工成本、建材價格的淨增加為正號外，其他指標的淨增加均超過-40%以上，其中市場推案量、市場房價的淨增加更高達-60%以上。就廠商個別經營狀況來看，金融面指標明顯轉壞，除貸款利率外，淨增加均在-60%以上，其中房價變化、銷售率、成交所需時間的淨增加分別為-55.88%、-44.12%、-50%。參、專家諮詢座談與市場新聞走向（97年12月）針對本季房地產景氣指標的結果，與會專家具有高度共識，認為本季房地產市場確實較第二季不佳，此與實際市場運作狀況相當一致，而在房地產景氣領先指標大幅下滑、廠商對未來景氣預期也看壞，加以國際經濟與金融環境仍未完全脫離風暴下，與會專家對於未來短期房地產市場也大多不表樂觀，但就廠商調查日期後施行之措施，如平日包機直航及房貸利率下降，對房地產景氣之影響或效益，尚有待觀察評估。另對於政府應扮演何種角色，則應有不同的思考。多數與會專家認為政府對於房地產市場應保持關心，促使資訊透明化，且在尊重而不扭曲市場機制的前提下，決定資源投入的適當時機。肆、綜合分析97年第3季房地產市場景氣明顯不佳，領先與同時指標均大幅下滑，廠商對於未來預期明顯看壞，未來景氣會出現較明顯的停滯或下修調整。97年第3季房地產景氣相較於上一季，同時指標大幅下降1.87%，房地產景氣對策訊號較上季下降3分，廠商景氣判斷淨增加為-94.87%，本季利空與利多新聞消息比為82%：18%明顯看壞，各項指標均明顯看壞。展望未來房地產市場景氣，在房地產領先指標大幅下降2.59%，廠商對未來房地產預期為-54.49%，兩者均不佳。就市場消息面來看，主要利多消息包括央行連續降息、房貸利率下降、政府提出八項救房市措施、遺贈稅II率降至10%等。利空消息包括明年全球經濟成長率下修、國內生產毛額將連三季負成長、失業率飆高、消費者信心分數與房價信心分數雙雙創新低、新成屋大量釋出、房市成交量大幅萎縮、豪宅與北市房價下跌、房市議價空間加大與去化時間拉長等，利空消息明顯多於利多消息。整體來看，第二季初期房地產市場出現短期的反彈榮景已消失，隨著房地產市場的過度預期逐漸回歸理性，以及國際經濟與金融環境不佳的衝擊，房地產市場開始出現較明顯的停滯或下修調整，建議市場相關參與者更審慎因應。主辦單位：內政部建築研究所（網址：）協辦單位：政大台灣房地產研究中心（網址：）III壹.房地產景氣動向說明台灣房地產景氣動向季報97年第3季壹、九十七年第三季房地產景氣動向一、房地產景氣綜合指標(一)領先指標綜合指數（由國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、建築貸款餘額變動量、消費者物價指數等五項指標構成）九十七年第三季領先指標綜合指數為95.95，較上季98.50下降2.59%。本季領先指標為下降趨勢，下降幅度為大幅變動。而五項構成指標中，從經調整後指數來看，除貨幣供給額、建築貸款餘額變動量、消費者物價指數為增加外，其餘指標皆為下降趨勢，變動率下降幅度由大至小依序為：營建股股價指數、國內生產毛額。(二)同時指標綜合指數（由素地交易量指數、基準放款利率、建造執照面積、新推個案標準單價、新承做購屋貸款金額、住宅使用率六項指標構成）：九十七年第三季同時指標綜合指數為100.88，較上季102.80下降1.87%。本季同時指標為下降趨勢，下降幅度為大幅變動。而六項構成指標中，從經調整後指數來看，除基準放款利率為上升趨勢，其餘指標為下降趨勢，變動率下降幅度由大至小依序為：新承做購屋貸款金額、建造執照面積、素地交易量指數、新推個案標準單價、住宅使用率。整體而言，本季呈現領先指標和同時指標雙下降趨勢，且變動幅度也皆為大幅變動，顯示第三季房地產景氣相較上一季明顯下滑，再對照本季景氣燈號轉為藍燈，房地產景氣在本季開始出現低迷警訊。1內政部建築研究所政治大學台灣房地產研究中心100.8895.956364656667686970717273747576777879808182838485868788899091929394959697809010011012068Q1谷底70Q4高峰77Q1谷底78Q4高峰82Q1谷底92Q2谷底同時指標領先指標83Q3高峰景氣綜合指數96Q2高峰圖一房地產景氣領先與同時指標綜合指數長期趨勢圖100.8895.95929394959697859510511592Q2谷底同時指標領先指標景氣綜合指數96Q2高峰圖二房地產景氣領先與同時指標綜合指數短期趨勢圖2台灣房地產景氣動向季報97年第3季(三)投資指標綜合指數（由國內生產毛額、貨幣供給額、素地交易量指數、基準放款利率、營建股股價指數等五項指標構成）：九十七年第三季投資指標綜合指數為97.23，較上季100.73下降3.47%，變動幅度屬於大幅下降。五項構成指標中，從經調整後指數來看，除基準放款利率、貨幣供給額為增加趨勢外，其餘各項指標均為下降現象，各項指標變動率下降幅度由大至小依序為：營建股股價指數、國內生產毛額、素地交易量指數。85909510010511011560/Q361/Q362/Q363/Q364/Q365/Q366/Q367/Q368/Q369/Q370/Q371/Q372/Q373/Q374/Q375/Q376/Q377/Q378/Q379/Q380/Q381/Q382/Q383/Q384/Q385/Q386/Q387/Q388/Q389/Q390/Q391/Q392/Q393/Q394/Q395/Q396/Q397/Q397.2385909510010511011589/Q389/Q490/Q190/Q290/Q390/Q491/Q191/Q291/Q391/Q492/Q192/Q292/Q392/Q493/Q193/Q293/Q393/Q494/Q194/Q294/Q394/Q495/Q195/Q295/Q395/Q496/Q196/Q296/Q396/Q497/Q197/Q297/Q3圖三房地產景氣投資指標綜合指數趨勢圖3內政部建築研究所政治大學台灣房地產研究中