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和君创业研究咨询有限公司H&JVANGUARDRESEARCHANDCONSULTINGCO.,LTD.华夏房地产公司“商谷”项目总结性报告机密机密第1页和君创业目录1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－21.1大北京城市功能演变与趋势1.2廊坊经济发展的三大阶段1.3商务休闲－－启动廊坊经济的新概念2、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－142.1国际新兴城市发展模式2.2国际大规模土地开发的三种模式2.3“商谷”项目开发的三大阶段2.4廊坊发展“商谷”项目的优劣势分析3、从华夏房地产公司的能力看大北京“商谷”的操作步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－303.1华夏房地产公司的历史与能力3.2制约华夏房地产公司的瓶颈3.3“商谷”项目操作方案与步骤4、附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－36机密第2页和君创业1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.1计划经济下北京、天津的演变历史1.1.2市场经济下北京、天津的结构调整1.1.3未来大北京概念布局的三大特征1.2廊坊经济发展的三大阶段1.2.1“送出去”阶段1.2.2“引过来”阶段1.2.3“请进来”阶段1.3商务休闲－－启动廊坊经济的新概念1.3.1商务休闲－－休闲旅游衍生新概念1.3.2廊坊发展商务休闲的优势1.3.3商谷－－实现商务休闲的载体1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式机密第3页和君创业1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.1计划经济下北京、天津的演变历史工业增加值占GDP比重0%10%20%30%40%50%60%70%80%1952195519581961196419671970197319761979198219851988北京在近四十年的计划经济发展阶段，城市经历了工业体系兴盛、成熟和衰退的三个历史阶段：•工业兴盛期：五十年代，北京处于百废待兴阶段，大力发展工业成为振兴这一历史文化名城的主要发展战略。整个工业增加值占GDP的比重由五十年代初的30%迅速增长到五十年代末的近60%，北京也因此成为中国重要的工业城市。•工业成熟期：六十年代到七十年代，北京的工业体系逐渐发育完善，形成了以化工、冶金、机械等重工业为主的产业体系，工业增加值占GDP的比重在1970年达到67%的历史高度。•工业衰退期：进入八十年代，工业比重明显处于下降阶段，一方面，随着首都经济功能的弱化，以文化、旅游为代表的第三产业开始兴起；另一方面，北京市政府开始调整产业结构战略，部分重污染、低效益的工业产业开始外迁。机密第4页和君创业1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.1计划经济下北京、天津的演变历史•作为中国早期的国际通商口岸，天津的兴旺和发展始于近代。天津地处九河下梢，海河通贯全城，近代繁荣的港口贸易给天津带来了无限的生机，也确立了天津作为中国北方大商埠的地位和形象。•解放后，在保持其商业城市特色的同时，天津大力发展第二产业，尤其在计划经济时代，天津与上海一南一北，大力发展轻工轻纺产业，成为全国两大最大的轻工、轻纺工业基地。天津市在计划经济时期，由于国家政策的倾斜，发展健全了以轻工业为代表的第二产业结构体系，形成了完善成熟的轻工产业制造和加工基地。10%9%6%8%59%64%71%65%31%27%23%27%0%20%40%60%80%100%五十年代六十年代七十年代八十年代第一产业第二产业第三产业机密第5页和君创业1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.2市场经济下北京、天津的结构调整•继续提高第三产业比重：第三产业比重的提高，象征着城市发展的成熟度和发达程度。作为中国政治文化的首都城市，北京将继续大力发展文化产业、旅游产业、会展产业等高附加值的第三产业；•第二产业结构调整：由于经济增长方式正逐步由粗放型向集约型转变，行业由劳动和资本密集型的重化工业向技术和知识密集型的高新技术工业发展过渡，制造业正由传统产业向高新技术产业、重化产业向轻化产业调整；•第二产业布局调整：由于都市环境及产业轻型化的要求，一些传统的重污染、重工业制造业企业逐步由北京市迁出，搬入京郊的高新技术产业园区。8%7%6%7%6%5%5%4%4%4%49%49%48%46%44%42%41%39%39%38%44%44%46%47%50%53%54%57%57%58%0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.001991199219931994199519961997199819992000年份第一产业第二产业第三产业在市场经济环境下，北京正由一个重工业城市逐步向适合首都特点的新经济型城市转变。北京经济的发展战略已定位于到21世纪中叶把北京市建设成现代国际化大都市的战略高度，充分体现都市国际化、经济服务化、区域一体化和产业轻型化的四大特征。主要表现为：机密第6页和君创业1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.2市场经济下北京、天津的结构调整•在20世纪90年代后半期，工业产品主要由上海和天津南北分治供应的市场体系逐渐瓦解，作为传统的计划经济体制下发展起来的城市，天津在市场经济转型过程中，历史形成的某些优势逐渐转化为制约城市发展的主要瓶颈：国有经济在整个所有制结构中的绝对控制比例，限制了整个城市经济的活力：天津的个体、私营经济占全市ＧＤＰ的比例在２０００年仅为１６％，而在广东等经济发达地区，这一比重高达４０－５０％。市场经济条件下，传统产业由于缺乏政府持续有力的直接投资，而难以实现产业升级：汽车与机械装备工业、化学和冶金工业等是天津传统支柱产业，由于该类产业多属于资本密集型产业，在市场经济条件下，企业逐渐脱离政府的计划投资体系，产业升级无法获得足够的资本支撑，因此难以形成高附加值的产业结构。•进入90年代，天津市产业结构主要体现以下特征：传统工业走入衰退，主导产业群的增长质量低，产业集中度不高，传统产业技术改造投入不足，具有竞争力的优势企业和优势名牌产品少；高新技术产业处于起步，新兴第三产业成长速度慢。•天津市政府在十五规划中已经明确了以港口物流、高科技产业和开发区加工业三头并进的经济发展路径，产业结构正处于调整阶段。7%6%6%6%5%5%55%53%52%49%49%50%39%41%42%45%46%46%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%199519961997199819992000第一产业第二产业第三产业在传统工业走向衰退的同时，天津经济正积极推动传统产业升级和寻找新的产业突破点。机密第7页和君创业1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.3未来大北京概念布局的三大特征•一体运作：大北京概念突出强调核心城市的辐射和覆盖功能。作为大北京区域圈的两大核心城市－北京和天津，历史上同构的产业结构和发展模式形成的“反拉动”效应，直接制约了大北京地区经济的协同性发展。因此大北京概念的核心是要突出北京作为区域内核的凝聚功能和辐射效应，弱化天津在区域内的影响，实现以北京为主体，以天津为辅体的运作模式。•两极生长：突出北京和天津的产业功能特征，最终形成两大城市产业功能的差异化和互补性：进一步调整北京的产业功能结构，突出高附加值、高科技含量工业在第二产业中的比重，退出资本密集型重工业，实现重工业向周边地区的外移，同时，大力发展高附加值第三产业，诸如金融产业、文化产业、旅游产业等等；天津将进一步发挥临港工业的特征，提升第二产业技术含量，形成以外向型、出口加工和高附加值生产为主要特征的工业体系，同时利用天津港的独特自然优势，大力发展现代物流产业。通过京津两大城市的错位式、互补式发展模式，最终形成区域内部的两极经济增长点。•三区递延：目前京津两大城市与周边地区的联系较为薄弱，未能对周围地区起到足够的带动作用。通过大北京概念的实施，形成区域内部的分工协作体系和资源分配系统，利用京津两极的发展，带动区域内中小城市和农村的发展。同时，伴随着全球一体化的进程加快，日本－韩国釜山－朝鲜－中国山东所构成的东亚区域经济带正逐渐形成，大北京区域的成熟发展，必将带动整个环渤海区域的大发展，进而促进整个东亚经济圈的形成，最终带动我国北方和西部经济。机密第8页和君创业1.2廊坊经济发展的三大阶段1.2.1“送出去”阶段•低附加值阶段：廊坊在20世纪60-70年代发展以农业为主的产业结构，其中种植业占据了主导地位；•中附加值阶段：20世纪80年代中后期到90年代中期，廊坊市畜牧业得到突飞猛进发展，畜牧业发展呈现出规模化、产业化特征；•高附加值阶段：20世纪九十年代中后期，畜牧产品深加工使廊坊畜牧业迈向产业化、现代化阶段。同时，在种植业领域，大规模引入高科技含量的大棚蔬菜种植和花卉种植。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%197819881989199219951996199719981999农业牧业林业渔业廊坊市早期的发展思路以“送出去”为主，即依托毗邻京津的独特地理优势，大力发展高附加值农业，提供京津两大市场。尽管早期的“送出去”战略填补了京津两大消费圈的农产品需求，但是第一产业的低附加值的特性，难以满足廊坊跳跃式发展的需求：机密第9页和君创业1.2廊坊经济发展的三大阶段1.2.2“引过来”阶段廊坊通过不断完善城市基础设施和环境建设，创造吸引京津个体人流的消费产品，试图通过由“送出去”向“引进来”的战略转型，完成城市的二次腾飞。然而纵观廊坊市历年来的种种吸引京津地区个人消费的努力，结果都未达到初始目的，直接原因在于京津地区已完全具备成熟的个人消费体系，廊坊个人消费产品毫无竞争力和吸引力，因此在个人消费领域寻找廊坊京津发展的突破口，难有成效：旅游：廊坊试图通过紧邻京津两大都市的地理优势，利用人文景观的营造（例如天下第一城、文明中华城、宋辽古战场旅游区、中华戏曲影视城等），来吸引京津地区的游客，然而多半以失败告终：作为历史文化名城的北京和天津，自身拥有丰富的旅游资源和优势，直接构成廊坊旅游业的竞争；在旅游资源的三大要素：自然、人文和建设中，廊坊不具备任何资源的优势；无论在营销手段或是旅游服务上，廊坊明显处于劣势。商业：第五大街是华夏房地产在廊坊的经典之作，也是廊坊市新兴的商业文化中心。尽管该项目立意是吸引京津人流为主，然而无论是招商还是日常顾客，均以廊坊本地商家和个人为主：任何商业设施都有其辐射半径，作为通常意义上的步行街－第五大街，辐射范围相当有限；京津地区商业发展已相当完善，第五大街未具备独特而垄断的资源优势或商业模式。机密第10页和君创业1.2廊坊经济发展的三大阶段1.2.3“请进来”阶段企业培训基地：廊坊已有一批初具规模的各类企业培训中心，如北京外企服务中心、中棉、中糖、中石、中国工行、农业部、中国农业银行、中国税务、中国建行、中信、华北石油等均在此设置了自己企业的培训中心。该类培训中心主要针对企业内部集中培训、会务和部分公关等活动。而廊坊吸引此类集团消费形式的原因有以下三点：低廉的土地价格：企业培训中心通常占地面积较大，与京津地区土地价格相比，廊坊明显具有土地价格低廉的优势；独特的地理位置：廊坊与京津地区的交通非常便利，而同时又属于不同的行政区划，因此同时具备私密性和便利性的双重优势，最适合企业内部的封闭式培训和会务要求；优美的城市环境：廊坊的城市建设与绿化日趋完善，城市面貌和自然环境明显优于河北省其他城市，符合集团消费对环境的要求。大学城：虽然大学城一期经营惨淡，但是从校舍和公建设施的出租状况看，需求旺盛，因此剔除商业模式和金融模式的错误因素看，廊坊大学城的规划具有前瞻性：低廉的土地价格满足了因大学扩招而扩张校舍的需求便利的交通将大学本部和分部有效结合相对封闭的环境满足了教育对环境的需求以吸引京津个人消费为主要思想的“引过来”战略的失败，使廊坊市政府重新考虑城市的战略定位。以吸引京津集团消费和投资为主的“请进来”战略的实施，取得一定的成效：机密第11页和君创业1.3商